О технологии заработка на недвижимости с использованием ипотечного кредита я снимал несколько видео. Посмотреть можете здесь.
Вкратце повторюсь. Можно приобрести квартиру, например, попадающую в программу реновации с помощью ипотечного кредита, и заселить в неё квартирантов. Если все рассчитать правильно, чтобы квартиранты выплачивали текущий платёж по ипотеке, то прибыль инвестора будет максимальной.
Через некоторое время квартиру в «хрущевке» снесут и дадут вместо неё новую квартиру в новом доме. Площадь новой квартиры будет больше, класс дома выше, и соответственно, цена новой квартиры будет значительно дороже. И сдавать ее можно будет тоже дороже.
Если смотреть в сегодняшних ценах: например, 1-комнатная квартира в «хрущевке» под реновацию в Москве стоит, в зависимости от очереди реновации, от 7,5 до 8,5 миллионов рублей. Площадь таких квартир в среднем около 30 кв. метров. А стоимость 1-комнатных квартир в новых домах, площадью 42-43 кв. метров, которые дают взамен старых, опять же, в Москве, составляет от 11 до 12 миллионов рублей. Прибыль очевидна.
А для «фиксации» прибыли каждый инвестор выбирает свой путь.
Можно продать новую квартиру сразу, можно после полного погашения кредита банку. Тут простая арифметика. Кому что выгодней, кому что больше нравится.
Для масштабирования инвестиций в недвижимость с ипотечным плечом инвесторам необходимо взять сразу несколько квартир, и соответственно, несколько ипотечных кредитов. Сделать это практически очень сложно, если делать приобретения последовательно. То есть купил первую квартиру, все оформил, потом покупаешь вторую, оформляешь, соответственно, второй кредит, затем третью.
Вероятность, что удастся что-то ещё приобрести с помощью ипотечного кредита после первой квартиры стремится к нулю.
Дело в том, что как только сведения о приобретении первой квартиры с ипотечным плечом поступают из банка в бюро кредитных историй, вы можете просто напросто не пройти по доходам для получения второго ипотечного кредита. Ведь технология расчёта платежеспособности в банке для потенциального заемщика сводится к следующему. Аналитик банка берет доход заемщика (или совокупный доход заемщика и созаемщика), делит пополам, далее аналитик банка из оставшейся суммы отнимает текущие платежи по действующим кредитам. И на остаток производится расчет максимального платежа по ипотеке. Это сделать несложно при помощи ипотечного калькулятора. Вводится максимальная сумма платежа, срок кредита и действующая в данный момент в конкретном банке ставка по кредиту, и получается максимальная сумма заемных средств по конкретному заемщику.
Но люди нашли выход. В один день, в разных банках проводят несколько сделок и приобретают сразу несколько квартир с помощью ипотечного кредита.
И именно об этом говорила первый зампред банка России Ксения Юдаева в мае. Тогда в ЦБ отметили, что граждане пытаются оформить по несколько кредитов.
Дело в том, что информация в бюро кредитных историй (БКИ) о выданном кредите направляется банком-кредитором после выдачи кредита не мгновенно, а спустя некоторое время. И инвесторы пользуются этим и успевают в один день взять сразу несколько ипотечных кредитов. Поскольку доход при подобных инвестициях напрямую зависит от количества приобретённых квартир, и соответственно, от количества денег, вовлечённых в проект. Поэтому инвесторы и пытаются подобным способом масштабировать бизнес.
Время сейчас такое. А "победителей не судят", - гласит древняя мудрость.