Слушайте, я из-за всех сил пытаюсь быть нейтральным.
Но не фига не получается.
Точнее даже не так. Я-то нейтральный, а цифры нет. Я-то выбираю осторожные выражения, а цифры режут «правду матку».
Я-то хотел, представить аргументы и тех, кто считает, что цены не могут быть снижены, и тех, кто считает, что снижение неминуемо.
И думал, что найдётся информация, которая будет в копилку тех и других.
Но ничего не получается.
Казалось бы, ну неужели, ну вот ведь есть же распространённая точка зрения, что вложения в недвижимость, это не только самый безопасный, но и самый выгодный способ вложения, потому что цены на недвижимость всегда только растут. Ну правда ведь, согласитесь, что многие так считают.
А при ближайшем рассмотрении, оказалось, что это полная чушь, и ересь. Ничего подобного. Цены на жилье в России очень часто падали. И, к тому же, очень СИЛЬНО! падали см. здесь.
Потом, мы все знаем (об этом не говорит только ленивый), что цены растут и не снижаются, потому что спрос превышает предложение, и что так оно будет продолжаться и впредь.
Оказывается, и это полная лабуда. Ничего там не кого даже близко не превышает см. здесь.
Ну уж, а следующий аргумент был абсолютно железным, очевидным, «стопудовым». Каюсь, я тоже придерживался той точки зрения, что введение эскроу сказалось на увеличении цен. То-есть я-то думал, что это реально одна из причин скачка цен.
Об этом говорили важные люди, об этом говорили застройщики, об этом говорили ВСЕ!
Ну и идиоты же мы все (и я, в том числе), что поверили этим важным дядькам. Они нам вчёсывали, и вешали лапшу на уши, а мы и повелись. Никак введение эскроу не сказалось на росте цен! Никак! см. здесь.
Ну вот так.
И что же мне дальше делать? Как мне дальше писать?
У меня есть в загашнике еще три общепринятых аргумента тех, кто считает, что снижения цен не будет. И я их должен честно, и беспристрастно разобрать. В том числе, привезти доводы в пользу этих аргументов.
А у меня опускаются руки. А если не будет таких аргументов. Что делать? Ведь тогда объективность разбора того, возможно, или невозможно снижение цен, летит коту под хвост.
Ну в общем, вот такие у меня головники.
Поэтому, с тяжёлым сердцем, и вздохнув, я начинаю разбирать следующий аргумент тех, кто считает, что цены упасть не могут:
«Цены не могут быть снижены. Раз покупают, значит у людей есть деньги на покупку по таким ценам».
Сначала объективный факт.
Посмотрим полностью сведённые данные продаж в новостройках за 2020 год (по 2021 году есть только промежуточные цифры).
Данные отчёта Росреестра за 2020 год.
С января по декабрь 2020 года было зарегистрировано на 2,5% меньше договоров ДДУ, чем в 2019-м.
Пренебрегаем падением на 2,5%. Будем считать, что количество договоров ДДУ в 2019 и в 2020 годах было приблизительно одинаковым.
Часть квартир население покупало за свой счёт, часть, с использованием ипотечных кредитов.
Посмотрим, что у нас было в 2020 году с ипотекой в новостройках, согласно данных ЕИСЖС.
Мы видим, что количество ипотечных кредитов на первичном рынке увеличилось на 42%, по сравнению с 2019 годом.
Еще раз. Количество договоров ДДУ осталось, приблизительно, на том же уровне (не выросло), а количество ипотечных кредитов, которые были получены покупателями квартир, чтобы приобрести тоже самое количество квартир по ДДУ, увеличилось на 42%.
Знаете, о чем этого говорит?
Уж, конечно, не о том, что раз люди покупают, значит у них деньги есть, как утверждает молва.
Все обстоит ровно наоборот. Для того, чтобы можно было приобрести то же самое количество жилья, сколько приобреталось ранее, гораздо большему (на 42%) количеству людей, пришлось влезать в долги.
Согласитесь, это может свидетельствовать только об одном. О том, что собственных средств у людей стало меньше.
Если бы такие данные были характерны только по отношению к 2020 году. Посмотрим предварительные данные по ипотеке за первые 4 месяца 2021 года.
Количество ипотечных сделок растёт, я бы применил термин «истерически», даже по отношению к рекордному 2020 году. Один только рост в апреле 2021 года аж на 133% к апрелю 2020 года, чего стоит.
Количество жилья, купленного не за счёт собственных средств, а именно в долг, стремительно увеличивается. При том, что самого жилья, больше не приобретается.
Вот вам еще любопытные данные этого года.
Помните, какой тезис мы разбираем в этой заметке: «Цены не могут быть снижены. Раз покупают, значит у людей есть деньги на покупку по таким ценам».
Если вы действительно считаете, что так оно и есть, как вы объясните следующие цифры?
Согласно исследованиям аналитического центра Метриум, по итогам апреля 2021 года средняя площадь купленных квартир от московских застройщиков в сегменте эконом- и комфорт-класса составила 52,5 м2, что на целых шесть м2 (-10%) меньше, чем год назад.
Тенденция быстрого сокращения просматривается с 4-го квартала 2020 года. До этого момента, средняя площадь приобретённых квартир оставалась сравнительно стабильной на протяжении последних нескольких лет (58—59 кв. м2 на одну квартиру).
Цифры показывают, что люди просто больше не тянут ту площадь, которую могли позволить себе еще год назад.
Это уж точно не свидетельствует о том, что у людей есть деньги на покупку по новым ценам.
Вывод.
Приведённые данные опровергают тезис о том, что раз люди покупают по таким ценам, значит у них есть для этого деньги.
Квартир приобретается ровно столько же (то же количество), что и ранее. Однако, при этом:
а). Все большая часть из них, приобретается в долг (за счёт ипотечного кредита)
б). При том что площадь самих приобретаемых квартир, становится все меньше.
Так же, как и собственных денег у людей. Их тоже становится все меньше.
Другие заметки на эту тему:
* Спор: «Цены на жилье упадут» VS «Не говорите чушь, этого не будет». Так чья взяла? Итоги.
* «Пузырь на рынке жилья». Сказано не мной. Центральным банком. Куда уж круче».
* Эскроу-счета в новостройках, как все знают — это про то, что если что, то… То, что?
* Недвижимость. «Квадратный» рубль и его девальвация.
* Вы думаете, что эскроу для защиты ваших денег? Неужели вы настолько наивные, что поверили в это?
* Все прогнозы про недвижимость - филькина грамота! Мои, тоже.
* Еще раз, о падении цен на жилье. (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки)
* Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье».
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,