Ура товарищи, товарищи! Кажется ипотечный вопрос окончательно закрыт. Интрига, которая заставляла нервничать участников рынка недвижимости уже прошлом.
Помните, я в нескольких статьях (например здесь) предсказывал, что власть пойдет на полумеры. Я говорил, что льготную ипотеку формально продлят, но сильно снизят возможности ее получения. Например я подозревал, что оставят ее для сирых и убогих. Так и случилось. Для детных программу оставили почти без изменений, что немного портит праздник.
Сегодня Президент выступил с предложением продлить льготную ипотеку на год и повысить ее ставку до 7 процентов. Но что самое важно, так это то, что лимит будет ограничен суммой в 3 млн рублей. Что это значит для нас?
Это значит, что для московского рынка недвижимости действие "льготной" ипотеки заканчивается уже этим летом. Нас интересует только московский рынок , а что там будет с регионами пусть вангуют местные аналитики. Подозреваю, что ничего особенного ибо как я писал раньше, эффект от этой ипотеки уже давно отыгран. Рынку нужна была ясность и она наконец - то наступила.
Конечно, внимательный читатель скажет, что большинство сделок в Москве это альтернатива с доплатой и здесь льготная ипотека будет работать. Это так. Но импульсивным покупкам из серии приехали из деревни и взяли квартиру в Москве, пришел конец. А ведь именно такие покупки и надули этот пузырь.
Я думаю, что предложение Президента будет поддержано, хотя есть некоторая вероятность, что всякие там хуснуллины в последний момент надуют ему в уши всякую ересь про стимулирование спроса и мультипликативный эффект. Поэтому полностью мы сможем расслабиться лишь после даты "Х".
Другое дело, что эффект этой программы уже в любом случае исчерпан и даже если предположить ее продление , то ничего существенного не произойдет. Цены все равно будут снижаться иначе и быть не может. Наверняка еще найдется некоторое количество идиотов, которые попытаются запрыгнуть на подножку последнего поезда.
Они строем побегут в банк за ипотекой в июне, что может вызвать некоторый ажиотаж. Это может привести к всплеску виртуальных цен. Именно виртульных. Реальные же сделки давно ведутся по ценам существенно ниже тех, которые рисуются на Циане. Поэтому обращать внимание на это не стоит.
Праздник слегка портят особые условия для детных, ну это ничего. Ведь наскрести на первоначальный взнос имея ребенка в разгар экономического кризиса это тот ещё квест, тем более что ЦБ вводит жёсткие ограничения по первоначальному взносу и кредитной истории.
Но с Москвой и ее недвижимостью все ясно. А что мы ещё можем вынести из этого решения. Косвенно мы можем предположить, что ставка ЦБ до 15.07.2022 не поднимется выше 7 процентов. Конечно этот прогноз не учитывает всякие форс-мажоры. Для российской экономики оптимальным является диапазон ставки ЦБ 8% -11%. Но даже 6,5-7 процентов намного лучше чем неадекватные 4- 5 процентов.
Почему я считаю, что ЦБ ограничится 6,5-7 процентами? Я сто раз говорил, что государство никому не собирается ничего компенсировать и соответственно не допустит, чтобы ставка ЦБ была выше ставок по ипотеке.
Ещё раз, льготная ипотека это та ипотека при которой ее ставка ниже или равна ключевой ставке ЦБ. В таком случае государство реально должно было бы компенсировать разницу. То что было у нас это не льготная ипотека, потому что ставки по ипотеке были выше ключевой ставки.
Таким образом, куда мы движемся в общих чертах ясно. ЦБ будет постепенно повышать ставку и одновременно будет ужесточать требования к заёмщикам, запустив так называем быдло-фильтр.
Получить ипотеку станет сложнее. ЦБ будет жёстко контролировать, чтобы первоначальный взнос по ипотеке был не менее 20 процентов стоимости квартиры. Эта мера отсеивает неадекват.