Инвестиции в апарт-отели и апартаменты в 2021 году
Деньги должны работать. Но как заставить их это делать в мире, где нестабильно почти всё? Прошлый год в очередной раз показал, что хранить деньги на сберегательных вкладах не особенно выгодно. Доходность по ним редко достигает 6%, а чаще держится на уровне 3%. Это не покрывает даже инфляции, которая по оценкам Росстата достигла 4,9% в 2020 году.
Надёжнее вкладываться во что-то более осязаемое. И в России выбор людей часто падает на недвижимость. Во-первых, она не теряет ликвидность с годами. Во-вторых, её можно сдавать или продать в случае необходимости. В конце концов, это хорошее наследство для детей и внуков.
Апарт-отели – не самый распространённый формат в нашей стране. Но, тем не менее, он имеет место быть. И сегодня мы расскажем о них максимально подробно.
Квартира для сдачи в аренду или апарт-отель?
Первый вопрос, который, наверняка, уже возник у многих: «Зачем заморачиваться, если можно просто купить квартиру?» – и он резонный. Недвижимость не дешевеет (и не планирует), а в случае форс-мажора / кризиса в квартире можно жить. Кроме того, рынок обычной недвижимости сейчас однозначно более разнообразен и лучше регулируется государством. Но «не дешевеет» не значит «приносит доход»!
Сейчас перепродажа квартиры в новостройке, приобретённой на этапе котлована, уже не факт, что даст 20% прибыли, как это было раньше. Этому способствует и высокий уровень цен на такие квартиры, и большое количество нереализованных квартир от застройщиков, и переход на проектное финансирование объектов недвижимости. Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, то это хорошее решение. Но самостоятельное обустройство, обслуживание квартиры и поиск жильцов отнимают много времени и сил. Так что апарт-отель – неплохая альтернатива.
Как это работает? Вы покупаете номер в апарт-отеле на этапе строительства. Как и в случае с обычной недвижимостью, покупатель не обязательно должен внести всю сумму сразу. Как и на обычную квартиру, можно оформить ипотеку или поискать специализированные программы вроде trade-in и рассрочки.
При заключении управляющая компания, а в будущем партнер покупателя по эксплуатации и управлению апартаментами предлагает выбрать инвестиционную программу. Владельцу в дальнейшем не придется тратить время на поиски жильцов, ни обслуживанием своей жилплощади. По сути инвестор в апарт-отель становится собственником номера в гостинице в интересах которой привлечь как можно больше постояльцев и обеспечить их всем необходимым. При этом доход инвестора зависит не только от аренды его апартаментов, но и от количества жильцов в отеле в целом!
Так как покупатель является полноправным собственником он в любой момент может продать недвижимость.
Программы, которые предлагает компания-отельер, зависят от способа расчёта прибыли, который выбирается сразу на 5 лет. Их доходность, как правило, не ограничена, а в некоторых случаях есть возможность и дополнительно перестраховаться, выбрав план инвестиций с гарантированным минимальным доходом.
С гарантированной программой владелец апартаментов защищён от межсезонных «провалов» и стабильно получает определённый минимум: например, 7,5-8% годовых от вложенной суммы. Максимальный доход при этом не ограничен. Сейчас вы, возможно, зададитесь вопросом в духе «А если опять карантин?». Об этом надо разговаривать с конкретной компанией, у которой вы планируете приобретать апартаменты, но, как показала практика 2020 года, нет ничего сложного в том, чтобы переориентироваться с краткосрочной аренды на долгосрочную. Во время сильных ограничений это было очень даже востребовано.
Прямо сейчас в России всего три крупных города, в которых развит рынок апарт-отелей. Это обе столицы, Москва и Санкт-Петербург, а с недавних пор – ещё и Сочи, «дальняя дача» москвичей и петербуржцев. Если говорить про Москву, то апартаменты здесь строятся давно и в большом количестве. Их число постоянно растёт.
На что обращать внимание при выборе апарт-отеля
На что обращать внимание при выборе? Как и с любой недвижимостью, существуют явные и скрытые принципы выбора объекта. Явные – это те, которые кажутся очевидными, но о которых всё равно периодически забывают: инфраструктура, транспортная доступность и общий комфорт комплекса. Все эти пункты следует рассматривать с оглядкой на то, что апартаменты будут сдаваться, в том числе туристам и гостям города. Поэтому на первый план выходят близость к центру и разным важным объектам, наличие кафе и ресторанов поблизости и качество гостевого сервиса. Если у комплекса уже есть действующие апартаменты, то можно остановиться в них самому на 1-2 дня, чтобы испытать лично всё, что обещает управляющая компания.