Вариант 1. Расчёты за коммунальные ресурсы ведутся через ЕИРЦ.
УК не участвует в финансово - хозяйственной жизни ТСЖ.
Платёжный документ (далее ЕПД). Денежные средства поступают на транзитный счёт в банке, с которого далее перечисляются ресурсоснабжающим организациям (далее РСО) в том объёме, в котором поступили.
За холодную воду и водоотведение – в Водоканал района, АО «Мосводоканал);
За горячую воду и отопление – в Тепловые сети района, ПАО «МОЭК;
За газ – АО «Мосгаз», АО «Межрегионгаз»;
За радиоточку – в ФГУП РСВО;
За коллективную телевизионную антенну – в обслуживающую организацию;
За ремонт и содержание жилых помещений – в УК.
ТСЖ должны вести учёт доходов и расходов при применении УСН.
Доходы управляющих организаций (в т.ч. ТСЖ) в виде платежей собственников помещений за предоставленные им коммунальные услуги не относятся к целевым поступлениям и средствам целевого финансирования для целей налогообложения.
Данные платежи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по УСН.
При этом если ТСЖ применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», то коммунальные платежи одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ принимает к вычету в составе расходов, так как они перечисляются соответствующим организациям, оказывающим эти услуги.
Вместе с тем, если деятельность ТСЖ, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в многоквартирном доме жилищно-коммунальных услуг, то доходом организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Применение режима налогообложения УСН «доходы минус расходы» в сфере ЖКХ имеет свои преимущества. Так, могут иметь место региональные льготы[1].
Данный режим имеет ряд преимуществ при учёте поступлений ТСЖ, которые не являются взносами товарищей. Например:
¾ решает проблему обложения получаемых сумм НДС;
¾ снимает вопрос исчисления и уплаты налога на прибыль;
¾ стоимость большей части объектов движимого имущества можно списать в расходы в первый год их ввода в эксплуатацию и сэкономить на налоге на имущество.
¾ позволяет не включать в базу, облагаемую УСН, доходы от собственников (пользователей) недвижимости, полученные в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями[2]
Расчёты ТСЖ за поставленные коммунальные ресурсы.
Ниже приведены задачи, которые относятся к УК на общем режиме налогообложения.
Нормами налогового законодательства установлено, что освобождается от налогообложения НДС реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, ТСЖ, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги[3].
Такая льгота применяется только в том случае, если коммунальные услуги были приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение, региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Однако и возмещать НДС ТСЖ не могут, так как являются только посредниками между РСО и собственниками жилья при расчетах за коммунальные услуги. Конечными потребителями коммунальных услуг являются физические лица.
Обязательств ТСЖ как исполнителя коммунальных услуг перед РСО и обязательств собственников помещений как потребителей услуг перед ТСЖ при отражении в учете должны быть тождественны. Отдельные нормативно - правовые акты содержат ситуации, когда указанный принцип не соблюдается (применение повышающих коэффициентов, оплате коммунального ресурса, предоставленного на ОДН сверх установленного норматива потребления, использовании в расчетах показаний приборов учета, обеспечивающих учет объемов коммунальных ресурсов дифференцированно по времени суток и др.).
ТСЖ как исполнитель коммунальных услуг может рассматриваться и как в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта. Факт неплатежей собственников помещений за коммунальные услуги не сказывается на обязательствах ТСЖ перед РСО по оплате коммунальных ресурсов.
ТСЖ не рассматривается как посредник в расчётах между РСО и потребителями. Условия договоров ресурс снабжения, в которых ТСЖ выступает в роли агента собственников помещений при условии, что в доме выбран способ управления ТСЖ, не соответствуют закону. Поскольку ТСЖ не является посредником, неправильно отражать расчёты за коммунальные ресурсы и услуги через счета учёта расчётов транзитом. Одновременно экономическая сущность деятельности ТСЖ (отсутствие иных источников финансирования, кроме взносов собственников помещений, а также необходимость отчитываться за образовавшуюся экономию и невозможность распоряжаться ею самостоятельно) указывает на неправомерность отражения операций по предоставлению коммунальных услуг как реализации. Поэтому хозяйственные операции в рамках деятельности по предоставлению коммунальных услуг отражаются также, как и операции по содержанию и ремонту общего имущества.
Стоимость коммунальных ресурсов, предъявленная к оплате РСО, принимается к учёту бухгалтерской записью Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками».
Начисление платы за коммунальные услуги собственникам помещений фиксируется в учёте записью Дебет 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 86 «Целевое финансирование.
По дебету счета 86 «Целевое финансирование» и Кредиту счета 20 «Основное производство» отражается использование источника финансирования (платежей собственников) на покрытие понесённых расходов
Вариант 2. Расчёты за коммунальные ресурсы ведутся через ТСЖ, но УК заключены прямые двухсторонние договоры с РСО.
В этом случае расчёты за коммунальные услуги ведёт бухгалтер ТСЖ, он же выставляет платёжные извещения собственникам помещений, деньги поступают на расчётный счёт ТСЖ, с которого бухгалтер рассчитывается с РСО и подрядчиками за оказанные услуги и исполнителями. Также бухгалтером ведётся начисление льгот по предоставлению коммунальных услуг отдельным категориям граждан, предусмотренные законом и возмещаемые из регионального или федерального бюджета. (Приложение Пример льгот)
Расчёты за коммунальные ресурсы ведутся через ТСЖ
[1] Например, законом г. Москвы «Об установлении налоговой ставки УСН» от 07.10.2009 № 41 предусмотрена уплата организациями, основной вид деятельности которых управление и эксплуатация жилого фонда, налога по УСН «доходы – расходы» по ставке 10%.
[2] (подп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, п. 61 ст. 2, п. 4 ст. 9 закона от 27.11.2017 № 335-ФЗ, письмо Минфина России от 22.05.2018 № 03-11-06/2/34458).
[3] (подп. 29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса.