Сегодня - второй пост о том, действительно ли защищает этот инструмент рядового дольщика.
Представим следующую ситуацию. Допустим, срок сдачи дома в эксплуатацию - 1 квартал 2021 года, получение ключей - ещё + 3 месяца, в итоге, окончательный срок передачи квартиры дольщику - июнь 2021г. По ДДУ срок депонирования средств на эскроу-счете - тоже июнь 2021 года.
Допустим также, что застройщик, задерживает срок передачи объекта и должен продлить счёт-эскроу. Но можно представить, что застройщик откажется заключать с дольщиком доп.соглашение на продление срока депонирования эскроу-счета, тогда банк отдаст деньги дольщику, а застройщик сможет продать готовую квартиру за совершенно иные деньги 🔝.
Согласитесь: схема любопытная. Я попросил рассмотреть ее юриста в сфере недвижимости, чтобы понять, действительно ли дольщик может остаться без купленной квартиры и с деньгами на руках, которые обесценились за время стройки объекта.
Вот, что мне рассказали:
1️⃣ Денежные средства на счете эскроу
В части возврата денежных средств все правильно отмечено. В этом суть счета эскроу. Он выполняет роль подушки безопасности: если условие перечисления денежных средств бенефициару не наступает, осуществляется их возврат депоненту. Таким образом, если дополнительное соглашение о продлении срока счета эскроу не подписано, денежные средства возвращаются участнику долевого строительства.
См. ст. 860.10 ГК РФ
2️⃣ Судьба объекта ДДУ
В части передачи объекта недвижимости по ДДУ ситуация выглядит немного иначе, а именно закрытие счета эскроу не является непосредственным основанием для прекращения ДДУ. Таким образом, обязательства сторон по ДДУ сохраняют юридическую силу: застройщик обязан передать объект, участник долевого строительства обязан произвести оплату.
3️⃣ Риски в части объекта ДДУ
Есть определенный риск признания невыполненным обязательства участника долевого строительства по оплате. В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ просрочка внесения платежа на более чем 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Однако, в моем понимании, вероятность того, что закрытие счета эскроу будет признано просрочкой, крайне невелика. Согласно п. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет эскроу. Следовательно, о просрочке не может идти и речи.
Стоит обратить внимание на то, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит норму, в соответствии с которой в ограниченном числе случаев, связанных с возможностью нарушения законодательства РФ о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, возможно расторжение ДДУ застройщиком в случае закрытия эскроу счета. Следует отметить, что в судебной практике не встречается расширительное толкование данной нормы.
В целом, судебная практика по названной теме отсутствует. Подобных споров я в практике не встречала и ситуация является скорее теоретической. Даже в случае если застройщик все же решит повести себя таким образом, как описано выше, его поведение с высокой долей вероятности будет признано недобросовестным в суде.
Дополнительно напоминаю, что большое значение имеют положения, предусмотренные договором. В каждом конкретном случае для полноценного анализа ситуации и оценки возможных рисков необходимо ознакомиться с полным пакетом документов".
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Понравилась статья — ставь лайк.
Хотите поделиться мнением — пишите в комментариях. Интересуют другие темы — пишите в комментариях.
Подписывайтесь на наш канал и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Мой канал в Viber | Мой youtube - канал| Канал в Telegram | insta | vk.com
👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов