Согласно норм ст. 449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными в течение года по иску заинтересованного лица. Приведенный в ч. 1 данной статьи перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.
Поэтому участнику торгов, признанному победителем, стоит всегда быть наготове и знать основания аннулирования торгов.
Перечислю основания, которые могут быть рассмотрены судом как нарушение процедуры или незаконные действия организатора:
- Недостоверная информация, содержащаяся в описании лота.
Например, вместо указания в сообщении о торгах и описании лота, что реализуется здание и право аренды земельного участка, значится информация о реализации здания и земельного участка. Т.е. нарушена полнота информации о предмете торгов, являясь недостоверными сведениями.
2. Нарушение принципа единства судьбы земельного участка и недвижимого объекта.
Реализация на торгах зданий без земельных участков, на которых они расположены, и принадлежащих одному лицу, является нарушением нормы п.4 ст. 35 ЗК РФ, и признанием таких сделок недействительными.
3. Нарушение преимущественного права сособственника реализуемой на торгах доли.
По итогам торгов, в отношении доли в праве должника на имущество, сособственнику должна быть предоставлена возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества, путем направления КУ предложения о заключении договора по цене, установленной по результатам торгов. Только в случае отказа сособственника, имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
4. Объединение разнородного имущества в один лот.
Реализация объектов в виде зданий, земельных участков, расположенных в разных территориальных зонах и не отвечающих признаку предприятия (имущественного комплекса), нарушает принцип свободной конкуренции на торгах, устанавливает дополнительный барьер для участников, действующих в пределах одного субъекта РФ, а соответственно снижает вероятность реализации имущества.
5. Наличие заинтересованности между участником торгов и организатором торгов (согласованные действия).
Согласованность выявлена путем анализа действий участника торгов. Он осуществлял вход на электронную торговую площадку с IP-адреса организатора торгов — КУ, при этом отзывая и подавая заявку заново 18 раз! Суд посчитал, что такие действия свидетельствуют о заинтересованности между участником и КУ, и признал торги недействительными.
Основаниями оспоримости торгов также могут явиться ситуации , связанные с продажей имущества в период действия запрета на проведение торгов, непоступление задатка, ненадлежащий срок подачи заявок, и продажа имущества по необоснованно заниженной цене.
Требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными заявляются и рассматриваются в рамках дела о банкротстве. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с победителем торгов.
Поэтому перед принятием решения об участии в торгах, внимательно изучите всю информацию о предмете торгов и ее соответствие закону.
