1. Новостройки являются сегодня инвестиционным банковским продуктом. Банки финансируют застройщиков и фактически диктуют правила игры на первичном рынке.
Застройщик стройку без проектного финансирования не осилит. А значит, будет вынужден придерживаться финансовой модели, согласованной с банком при одобрении кредита (проектного финансирования).
Для тех, кто не в курсе: проектное финансирование - это целевое кредитование банками застройщиков под строительство определённых объектов недвижимости. Банки не могут допустить убыточности проекта, поэтому они не дадут застройщикам снизить цены и обвалить первичный рынок.
Даже страшно представить, что произойдёт с первичкой, если цены перестанут расти, а начнут, например, падать. Кто будет покупать квартиру, которая сегодня стоит 5 миллионов рублей, если она завтра будет стоить 4,5 миллиона рублей?
Новостройки перестанут быть финансово привлекательными и застройщики, а вслед за ними и банки, разорятся. Ведь помимо дефолтов застройщиков пойдут массовые отказы от ипотечных кредитов. Опять же, кто будет стараться из последних сил выплачивать по ипотеке дешевеющую квартиру? Большинство ипотетчиков, взявших кредит на новое жильё, просто начнут массово избавляться от подобных кредитов.
Отсюда вывод: кто заказывает музыку, тот и «девушку танцует».
Ведь В. В. Путин поставил задачу строить в ближайшее время все больше и больше жилья, доведя ежегодную площадь вновь возводимого жилья до 120 млн. квадратных метров в год в течение пяти лет. В текущем году планируется построить 85 миллионов квадратных метров жилья.
И мало того, что построить, - его надо кому-то продать. А продать новое жильё без дешевой ипотеки не получится. Это даже обсуждать глупо. По крайней мере, ближайшие 5 лет падения цен на первичке не будет.
2. Вторичка подешевеет после первого июля. Потому что льготную ипотеку отменят, и цены, сначала на первичке, а следом и на вторичке, пойдут вниз - самая часто повторяемая «мантра» тех, кто страстно хочет разворота на рынке недвижимости в сторону снижения цен.
Но вот незадача. По логике первого пункта данной статьи ничего подобного не произойдёт. И вторичка дешеветь не будет. По крайней мере, в Москве. И это реальная перспектива на ближайшие несколько лет. Так что «мантра» не поможет. В реальности падения цен на первичном рынке, а следом и на вторичном рынке, ждать глупо и бесперспективно.
3. Подорожание ипотеки в связи с увеличением ключевой ставки ограничит продажи на вторичном рынке и цены «обрушатся».
Для тех, кто верит в подобный тезис, - объясню, в чем ошибка.
Сегодня ипотека, точнее сказать, проценты по ипотеке, при сравнении её с инфляцией на рынке недвижимости, имеет отрицательный процент. Т. е. проценты, уплаченные банку, ниже, чем удорожание недвижимости за один и тот же период.
Грубо говоря, тот, кто берет ипотеку сейчас, зарабатывает на росте цен на недвижимость. Ведь подорожание цены на приобретённый объект выше в процентном отношении ставки по кредиту. Понятно, что это не может быть вечно. Но пока это так и нынешнее увеличение ставок по ипотеке, спрос, и соответственно, рост цен, - не остановит.
4. На рынке вторичного жилья в Москве спрос превышает предложение.
Реальный дефицит жилья усилился после майских праздников.
В условиях снижения предложения и увеличения спроса о каком снижении цен можно говорить?
К сожалению, столь же убедительных аргументов в пользу того, что нас ждёт скорое снижение цен на недвижимость, сейчас нет.