Я ранее рассказывал в своей статье каким образом можно проверить гражданина или организацию в общих чертах, но проверка недвижимости имеет свою специфику. Она включает в себя и проверку собственника квартиры. Дополнительно, я опубликовал статью о том, как проверить надёжность застройщика перед заключением договора долевого участия в строительстве.
Проверкой квартиры занимается юрист и только! Риелтор лишь подбирает, возит, показывает и договаривается о цене.
Если хотите получить консультацию и/или Вам необходимы услуги по сопровождению сделок с недвижимостью в г. Краснодар и в Краснодарском крае, то звоните или пишете на Телефон/WhatsApp: 900-278-07-07 - Вячеслав Гусев.
Перед приобретением недвижимости главное выявить все риски на «берегу» и обложится «правильными бумажками», чтобы защитить свою недвижимость в будущем, в случае оспаривания сделки купли-продажи в суде. Закон говорит, что Вы обязаны быть добросовестным приобретателем недвижимости и соблюдать должную осмотрительность в соответствии 8.1 Гражданского Кодекса РФ.
Если квартира в собственности гражданина находилось менее 3 лет, то Вам нужно будет проверять и предыдущего собственника, так как общий срок исковой давности составляет 3 года! В некоторых случаях 1 год!
С чего начинается проверка по покупки квартиры на вторичном рынке? Со сбора «кучи бумажек», но и не только 😉
1. Проверка квартиры начинается с выписки в Едином государственном реестре надвижимости (далее - выписка ЕГРН).
Именно с этого документа следует начинать проверку квартиры. Заказ выписки происходит, как в электронном виде, так и на бумажном носителе через Многофункциональный центр (далее - МФЦ). Необходимо запросить две выписки:
- Первая - это основные характеристики квартиры, которая включает в себя: адрес и общую площадь квартиры, информацию о перепланировках, информацию о собственнике недвижимости, данные о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, данные об аресте недвижимости, сведения о принятых заявлениях о регистрации права, принадлежать квартиры к культурному наследию, узнаете кадастровый номер и кадастровую стоимость квартиры и т.д.
- Вторая выписка включает в себя, переход права собственности. Вы узнаете сколько и когда было сделок с квартирой.
2. Проверка правоустанавливающих документов.
Ограничиться получением выписки только из ЕГРН не получится, необходимо ещё изучить документы, по которым собственник приобрёл право на недвижимость: договор купли-продажи квартиры, договор долевого участия в строительстве, договор дарения, приватизация и т.д.
3. Проверка Паспорта продавца.
Перед началом покупки квартиры следует запросить паспорт продавца и проверить на сайте МВД УФМС на действительность/недействительность. Следует также «пощупать» паспорт продавца: не выпадают ли страницы, не поменяна ли фотография в паспорте и т.д.
4. Наличие задолженности у продавца.
На сайте Федеральной службы судебных приставов можно узнать есть ли задолженность у собственника квартиры. Если у гражданина пару штрафов ГИБДД, то не страшно, а если у него миллионные долги, то стоит задуматься перед приобретением недвижимости.
Стоит добавить, что судебные приставы через электронное взаимодействие с Росреестром могут вынести постановление об ограничении на продажу квартиры даже, если у продавца имеются небольшие штрафы ГИБДД.
5. Банкротство продавца.
На сайте Единого Федерального реестра Сведений о банкротстве можно узнать сведения о банкротстве гражданина, как и на сайте Арбитражного суда можно узнать не подал ли собственник на банкротство. В рамках рассмотрения дела, суд может признать сделку по продаже недвижимости недействительной по заявлению конкурсного управляющего.
6. Субсидиарная ответственность продавца.
На сайте налоговой службы можно проверить сведения об учредителях (участников) юридического лица. Делается это для того, чтобы узнать является ли гражданин-собственник квартиры массовым учредителем, ибо если у организаций имеются серьезные долги, то такая компания может быть признана банкротом, а по субсидиарной ответственности кредиторы могут предъявить претензии к собственнику. Следовательно в отношении собственника может начаться процедура банкротства и в рамках этой процедуры - сделку могут оспорить. Таким образом, если гражданин является учредителем, то «копаем» в отношении организации. Узнаем если долги и что пишут сотрудники компании из открытых источников о ней.
7. Судебные разбирательства в отношении продавца и его квартиры.
На сайтах судов общей юрисдикции - судебные и нормативные акты РФ или на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, что за споры были и есть у гражданина. Необходимо это для того, чтобы выяснить имеются ли споры в отношении недвижимости и самого продавца.
Стоит добавить, что не все споры можно увидеть на сайтах судов. Например, если суд лишил гражданина дееспособности, то это дело будет находится в «секретке» и поиск может не выдать результата.
8. Сведения о признании дома аварийным.
Необходимо найти и изучить утвержденный органами власти список домов, признанных аварийными. На сайте «Реформа ЖКХ», либо на сайте Министерства топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства есть списки аварийных многоквартирных домов.
P.S. В выписке ЕГРН информация об аварийном жилье появится только с 01.07.2022 г., а принятый закон вступит в силу с 01.02.2022 г.
9. Причастность к экстремистской/террористической деятельности продавца.
Если собственник состоит в соответствующем списке на сайте Росфинмониторинга, то возможна блокировка банком денежного перевода от покупателя к продавцу по сделке с недвижимостью.
10. Справки с психоневрологического (далее - ПНД) и наркологического диспансеров (далее - НД).
Попросить у собственника, чтобы он получил справки с ПНД и НД по месту регистрации. Все знают, что сделки с недееспособными или ограниченно дееспособными могут совершатся только с разрешения органов опеки и попечительства, а договор по продажи недвижимости будут заключать только представители вышеуказанного органа.
В практике случается, что покупатели оплачивали психолого-психиатрическую экспертизу, чтобы удостоверится, что продавец вменяемый и осознавал свои действия по продажи квартиры. И такое случается, а что поделать? 😉 В статье «Покупка квартиры через нотариальную контору...» я немного касаюсь этой темы.
11. Сведения о наличие перепланировки квартиры.
Необходимо проверить квартиру на наличие перепланировки квартиры. В принципе при осмотре квартиры можно увидеть невооруженным глазом была ли сделана перепланировка. В будущем это может грозить тем, что Вам придется привести квартиру в первоначальное состояние в будущем, что также потребует дополнительных денежных расходов.
12. Регистрация без согласия супруга.
Следует узнать у собственника приобреталась ли квартира в браке, ибо на продажу недвижимости требуется нотариальное согласие супруга(и), иначе сделка может быть в будущем оспорена. Срок для оспаривания сделки по отчуждению квартиры вторым супругом составляет 1 год с момента когда он (она) узнал(а) или должен(а) был(а) узнать.
13. Зарегистрированные в квартиры лица.
Необходима справка по Форме № 9 о прописанных лицах, но лучше заказывать продавцу архивную (расширенную) выписку из домовой книги, через которую можно узнать, кто и когда выбыл. Вышеуказанные документы заказываются в зависимости от субъекта РФ через МФЦ, Госуслуги, Администрацию, УФМС МВД, Управляющую компанию либо через Единый жилищный документ. В данной выписке Вы поймете кто имеет право пользование данной квартиры. Например, если супруга отказалась от приватизации, то у неё сохранятся право пользование квартирой. А оно Вам надо - жить с супругой старого собственника? 😏 Выписать их можно будет только через суд и не во всех случаях.
14. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Необходимо запросить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам либо запросить последние квитанции у продавца. Недавно ассоциация «ЖКХ и городская среда» выступила с инициативой и направила предложение в Минстрой о том, чтобы коммунальные платежи переходили к новому собственнику квартиры, как и в случае с капитальным ремонтом. Пока все на стадии обсуждения.
15. Задействован ли материнский капитал при приобретении недвижимости.
Данную проверку необходимо провести и выяснить являются ли дети собственниками в квартире, так как такая сделка может быть проведена только с разрешения органов опеки и попечительства. Материнский капитал часто задействуется при приобретении недвижимости в счет погашения основного долга или процентов по ипотечному кредиту. Если квартира приобретена за «наличку», то необходима справка из Пенсионного фонда о том, что материнский капитал не использовался, а если за ипотечный кредит, то справку можно взять у банка.
16. Доверенность.
Я бы рекомендовал Вам отказаться от покупки квартиры, если продавцом выступает представитель продавца по доверенности. Кончено, доверенность можно проверить на сайте федеральной палате нотариусов, но если собственник умер, то автоматически доверенность прекращает свое действие, но это не будет нигде отражено и Вы не будете знать об этом.
17. Перед/после показом(а) квартиры следует расспросить соседей о недвижимости.
Не пренебрегайте перед/после показом(а) квартиры пройтись по соседям, расспросить кто живет? Были ли какие-то проблемы с жильцами? Пожилые люди в помощь - они все обо всех знают 😉 Вдруг, что интересного узнаете.
Кстати, страховые компании продают титульное страхование недвижимости, которое может защитить от потери квартиры покупателя. Правда данный продукт не очень распространён в РФ и необходимо пристально изучать правила страхования, но это уже тема следующей статьи.
Дополнительно, я выпустил статью «покупка квартиры через нотариальную контору. За что отвечает нотариус и можно ли переложить на него ответственность?». Советую Вам ознакомится.
Ставьте лайк, если статья оказалась полезной. Подписывайтесь на Дзен канал и на instagram аккаунт.
Хотите получить консультацию юриста? Звоните или пишете WhatsApp/Telegram: +7(900)-278-07-07 - Гусев Вячеслав.