Почему все побежали покупать доходную недвижимость в Сочи и почему на наш взгляд этого не нужно сейчас делать.
Во первых, давайте уточним, что мы говорим именно про доходную недвижимость, то есть про пассивную стратегию инвестирования в недвижимость с целью получения арендной прибыли.
За последний год стоимость квадратного метра в Сочи подорожала в среднем на 150%, казалось бы вот он лакомый актив! Но не все так просто.
Математика.
Инвестиционная привлекательность объекта рассчитывается достаточно просто: есть стоимость объекта при покупке, есть потенциальный рост его стоимости в следующие 10 лет, из этого складывается его «капитализационная» прибыль, которая до момента продажи остается «на бумаге». А есть рентная прибыль, получаемая от сдачи в аренду. Именно рентная прибыль тянет за собой капитализационную а не на оборот.
При расчете потенциальной рентной прибыли, мы берем показатель средней стоимости апартамента в сутки за год (ADR) умножаем на среднюю заполняемость за год, с учетом сезонности и полученную цифру делим на стоимость нашего актива при покупке, и вот наша заветная цифра. Дальше используем элементарную математику и рассчитываем срок окупаемости нашего актива. Соединяем точки, получаем и так понятную модель:
«привлекательность актива = срок его окупаемости»
Теперь про срок окупаемости, у него прямая зависимость от среднегодовой стоимости аренды (ADR)и среднегодовой заполняемости (OCC), при чем, если OCC падет, его придется удерживать за счет снижения ADR.
Знаю что скучно, но еще немного про цифры.
Так как у нас рынок, стоимость актива это сумма за которую его в данный момент готов купить потенциальный инвестор, а не цифра которую мы когда то себе рассчитали. Это значит что наш потенциальный инвестор в 202(каком то ) году будет рассчитывать инвестиционную привлекательность по той модели, которую я описал выше.
А теперь представьте, что в к этому самому году что бы сохранить заполняемость (OCC) мы уже вдвое «уронили» (ADR) …… что это значит? Наш актив подешевел вдвое относительно наших планов, а возможно и по сравнению с первоначальной стоимостью.
Как так?
Теперь, про Корона-Триггер
Причины роста недвижимости в Сочи очень просты, в 2020 случился корона- кризис, границы закрыли и естественно все поехали в на наш юг. То есть весь спрос на «бюджетный» пляжный отдых сместился сюда, конечно все кто сдают недвижимость в Сочи, радостно и оправдано задрали цены в «небо». Дальше по цепочке, те кто продает и строит эту арендную недвижимость стали поднимать цены, спрос растет, все поднимают… спрос еще растет, все снова поднимают.. Ничего не напоминает? Мне лично напоминает классический «Мыльный пузырь»
А дальше все будет очень просто.
По прогнозам аналитиков в Отельном бизнесе, к 2023 году границы будут открыты, туристический бизнес вернется в нормальное русло и те, кто ездил до Короны в Турцию, Европу, Египет, Тай и тд снова поедут туда. А сочи? А в Сочи будут ездить те, кто любит Сочи и всегда туда ездил (до Корона- Триггера) и наш бедный ADR поползет вниз, к до уровню 2019 года.
В итоге на бумаге, недвижимость по-прежнему будет стоить космос, а на деле вдвое меньше.
Как то так…
И это только математика...
Самое вкусное напоследок.
Мы не говорили о рисках характерных именно для наших курортных городов.
Больше половины комплексов в Сочи строятся с нарушениями назначения земельного участка, Высотного регламента, без разрешения на строительство и тд. В общем, юридическими нарушениями и удастся ли такой дом ввести в эксплуатацию и оформить на него собственность, это большой вопрос.
Стоит ли бежать за недвижимостью в Сочи решать вам, но… (Oscar не рекомендует)
Руководитель команды Oscar Group
Иван Хрыпов