Центробанк России приводит как минимум три внушительных аргумента.
1. Надувается ипотечный пузырь.
Заемщиков привлекает низкая ставка. Тут еще банки и застройщики кричат: «Торопись, скоро ипотека подорожает». Но многие не берут в расчет, что за год квартиры и дома сильно подорожали. Итог – заемщики не рассчитывают свои силы и не могут отдавать долг банку.
Статистика действительно тревожная. Только в апреле россияне набрали жилищных кредитов на 551 млрд рублей. Это на четверть больше чем в апреле прошлого года. Всего россияне должны банкам по ипотеке 10 трлн рублей. С 2018 года эта цифра выросла вдвое.
Вырос и средний срок, на который заемщики берут ипотеку – до 20 лет. И это несмотря на снижение ставки.
2. У заемщиков не хватает денег даже на первоначалку
Центробанк в своем отчете указывает, что выросли кредиты с низким первоначальным взносом. Более того, регулятор говорит, что в некоторых случаях заемщики берут еще один кредит – он идет на то, чтобы внести первый взнос по ипотеке.
На прошлой неделе Центробанк ужесточил для банков выдачу ипотек с первоначалкой менее 20%. Это не значит, что банки перестали выдавать такие кредиты. Но они будут более внимательно выбирать заемщиков.
ВТБ, например, пытается воздействовать на своих клиентов пряником. Если клиент внесет в качестве первоначалки более 20% от стоимости квартиры, банк снижает ставку по льготной ипотеке до 5,6-5,7% годовых.
3. Брать льготную ипотеку больше невыгодно.
Причина проста – квадратные метры подорожали слишком сильно. В некоторых ЖК Казани «однушка» на стадии строительства уже стоит 6 млн рублей, никакая ставка не сделает ее покупку доступной. Ведь ежемесячный платеж по такому кредиту будет почти таким же, как средняя зарплата в Татарстане.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина отмечает, что за год новостройки в некоторых в регионах подорожали до 30%. В то время как официальная инфляция составила 5,8%.
Но все не так просто
После 1 июля ставки по ипотеке могут вернуться к базовым значениям. Но застройщики и хозяева квартир не будут спешить снижать цену. Так что покупка жилья станет еще более недоступной. Плюс сыграет психологический фактор – многие не захотят брать ипотеку, зная, что она подорожала. Рынок подсел на ипотечную иглу, и слезть с нее не так просто.
В ближайшие месяцы мы будем наблюдать эту ломку. Рынок будет приспосабливаться к новым условиям, а цены – выравниваться. Ждать, что все квартиры вдруг подешевеют, не стоит. Но космические цены будут снижаться.
Быстрых и эффективных способов поддержать рынок недвижимости нет. В Правительстве говорят о том, что жилье станет дешевле, если его строить больше. Но о конкретных мерах речи не идет.