Не подумайте ни чего плохого, это не оскорбления и не имена древних богов. Это всего лишь юридические термины. Как эти термины связаны с недвижимостью и сделками с ней, разберем в сегодняшней статье.
Казалось бы, обычное дело, ну что сложного оформить сделку по недвижимости, подготовили договор, подписали, рассчитались, сдали на регистрацию и все, дело в шляпе. В идеале все так и есть, но только лишь в идеале. Мы с вами живем не в вакууме, где все стабильно и однообразно. У нас жизнь кипит, в ней все меняется и течет. жил был человек, владел квартирой и вдруг ушел в мир иной, что поделать, время пришло. Родственники оформили наследство, и стало у квартиры вместо одного, три собственника. Один хочет денег, другой хочет себе квартиру оставить, третьему вообще все равно и живет он где нибудь в Хайфе. Спорили они, решали, что делать, да как быть, да так ни чего и не решили. А один из собственников, как хотел денег, так и не перестал хотеть.
Для чего я рассказываю эту душещипательную историю, полную драмы и где то, даже трагизма? А дело вот в чем. Когда объект недвижимости продается целиком, не важно сколько у него собственников, тут проблем нет, указали всех хозяев в договоре, каждый в своей графе поставил подпись, вопрос решен. А как быть, когда у квартиры несколько собственников, а продавать хотят не все? Или более распространенный вариант, комната в коммунальной квартире.
Смоделируем ситуацию. Есть трехкомнатная квартира, все комнаты изолированы. У каждой комнаты свой собственник. Живут они себе, горя не знают, пока один из них не решил комнату свою продать. А по закону, прежде чем предлагать свой объект рынку, хозяин должен предложить соседям купить его комнату. Потому, как соседи, согласно закона, имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) Это означает, что собственник комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей долевой собственности, обязан сначала предложить со собственникам приобрести его имущество. И только в случае их отказа, может предлагать его третьим лицам.
"Так в чем проблема? -спросите вы, - взял,да и предложил." И действительно, какие проблемы, предложить соседям, а вдруг купят и покупателя не нужно искать. Все так, только тут то и начинаются сюрпризы.
Во первых. В подавляющем большинстве случаев, ваше имущество (комната, доля) со собственникам не нужны. Даже если они бы и согласились его приобрести, то с таким дисконтом, что это может и оскорбить владельца. Бывали даже случаи вызова полиции на такие переговоры, а потом и кареты скорой помощи. Не нужна соседям ваша комната или доля, они бы и свою продали, с удовольствием, да много не дадут, а жить где то надо.
Во вторых. Не факт, что все собственники находятся в зоне досягаемости. Часто бывает так, что собственник есть, а где он находится, не известно и как ему в этом случае предложить воспользоваться преимущественным правом, особенно, если не предложить нельзя?
Тут нужно внимательно разобраться, каким образом законодатель нас обязывает оповещать со собственников о предстоящей сделке. Или какие документы требуются для регистрации перехода права, если объект продается, в итоге, третьему лицу.
Первый и самый надежный способ, это оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки. В общих чертах это выглядит так. Вы решили продать комнату, предложили ее соседу, озвучив цену, которую хотели бы за нее получить. Сосед покупать не хочет, и тогда вы предлагаете ему сходить к нотариусу и оформить письменный отказ. Оформляется он в форме заявления (у нотариусов есть форма подобных документов) Это заявление вы и прикладываете к пакету документов, который сдаете на регистрацию. Почему это самый надежный способ? Да потому, что не вызывает сомнений, поскольку нотариально оформлен, действует практически бессрочно, принимается всеми банками, если покупатель с ипотекой.
Второй способ, это направить по месту жительства со собственника письмо или телеграмму с предложением о покупке. Тут нужно выдержать ряд условий. Текст предложения должен содержать всю необходимую информацию, какой объект предлагается, по какому адресу, за какую цену. Так же важно, что бы службой доставки, было оформлено уведомление о вручении данного предложения. В котором должны содержаться сведения о том, было ли вручено лично, либо адресата на месте не оказалось и в почтовый ящик было опущено извещение о том, что на почте адресата ждет письмо или телеграмма. Если адресат не получил вашего предложения и не явился за ним в почтовое отделение, то регистрирующий орган увидит, что вы сделали все возможное, что бы известить со собственника, а то, что он не получает корреспонденцию, это уже его трудности. Раньше мы подстраховывались и вслед одной телеграмме, через две-три недели отправляли вторую, а иногда и третью.
Еще одно серьезное отличие отказов нотариальных от оповещения посредством телеграмм. Нотариальный отказ действует сразу и можно в этот же день подать документы на регистрацию перехода права (если нет других со собственников), а ответ на предложение через письмо или телеграмму нужно ждать месяц. И если не будет ответа и не поступит встречное предложение, можно выходить на сделку с третьим лицом.
Не так давно, появился еще один способ законного оповещения со собственника о предстоящей продаже своего объекта или доли. На сайте Росреестра появилась такая функция. Собственник заполняет специальную форму, в которой вносит все характеристики продаваемого объекта и существенные условия сделки. Эта информация становится общедоступной и приравнивается к предложению воспользоваться преимущественным правом. Так же, необходимо подождать месяц, если ни кто не откликнулся, можно выходить на сделку. Такая функция очень хорошо помогает, когда один объект разделен на множество долей.
У меня была ситуация, когда общее имущество было поделено в равных долях между членами гаражного кооператива и каждый владел 1/134 долей в праве общей долевой собственности. Это конечно глупость несусветная, если вы решили продать свой гараж, а вместе с ним и долю в общем имуществе, то вам будет нужно оповестить 133 остальных собственника, а у гаража может быть и не один владелец, тогда и доля так же будет распределена между ними. В данной ситуации нас очень выручила функция оповещения, которую ввел Росреестр.
Вот такая, казалось бы, мелочь, способна сорвать сделку. Если, собственник такого имущества, заранее не решит вопрос с отказами, то в лучшем случае, потратит время в пустую. Особенно остро встает вопрос раздела имущества после развода, а именно его реализация. Даже после решения суда о разделе, люди зачастую не в состоянии разумно и конструктивно решать эти вопросы. Тогда начинается цирк с конями, к нотариусу писать отказ не пойду, телеграммы получать не буду, а если посмеешь продать, то потом по судам затаскаю, в лепешку расшибусь, но нарушенное право покупки восстановлю. И так себя ведут и мужчины и женщины, со стороны выглядит как детский сад "Ромашка", только все гораздо печальней.
Ах да, углубившись в тему, совсем забыл с чего начали. Что же такое оферта и что такое акцепт?
Оферта - это предложение о заключении сделки, в котором изложены существенные условия договора, адресованное определенному лицу или кругу лиц.
Это то, что мы направляем в письме или телеграмме нашему со владельцу, когда планируем продавать свое имущество.
Акцепт - ответ лица, которому адресована оферта, о её принятии. Акцепт — согласие на оплату. По российскому законодательству акцепт должен быть полным и безоговорочным (принятие предложения на иных условиях признаётся новой офертой).
Применительно к нашей тематике, получение акцепта на свою оферту, будет очень даже отличным исходом дела. Это означает, что наш со владелец согласен на наши условия в полном объеме и у нас отпадает необходимость в дальнейшем поиске покупателя на наше имущество.
У меня был случай в практике. Обратилась знакомая с просьбой помочь продать комнату в двухкомнатной квартире, хозяйка второй комнаты проживала в ней и была заинтересована в покупке, но что то у них не получалось. В конечном итоге удалось, путем проведения переговоров, приведения убедительных аргументов, как одной, так и другой стороне, решить этот вопрос. И соседка стала собственником всей квартиры. А до этого два с половиной года они не могли придти к соглашению. Думаю им помог взгляд со стороны, ну и мой дар убеждения, разумеется.
На этом вопросе споткнулось очень много сделок, потому будьте внимательны, когда покупаете комнаты в квартирах или доли. Не забывайте, что может настать момент, и вам, в свою очередь, придется продавать это имущество. Будьте внимательны и берегите себя.