Как часто вы слышали упреки от старшего поколения, когда хотели начать или начинали бизнес или инвестиционную деятельность? В таких ситуациях наши родные и близкие люди то и дело повествовали о рискованности таких действий, предрекали убытки и советовали быть как все, прикупив однушку где-нибудь в спальном районе. Не прошло и несколько лет, как мы сами начали невольно верить в ликвидность и прибыльность владения недвижимостью. По состоянию на 2021 год, такое вложение считают лучшим около 70% россиян. Но как обстоит ситуация на самом деле? В сегодняшней статье мы расскажем о доходности и общем климате на рынке недвижимости в РФ и мире, сопоставим и сравним самые популярные виды инвестиций, а также решим, стоит ли сейчас покупать жилье для получения прибыли в будущем, а если стоит, то где и какое.
Устали от анализа рынка? Заполните анкету на сайте IndexPro и получите ежемесячный дайджест со всеми текущими инвестиционными трендами.
Рынок недвижимости в РФ: ажиотаж, общая статистика и состояние
Ни для кого не секрет, что с начала 21 века жилье перестало быть просто местом для отдыха и жизни, став при этом полноценным активом и источником дохода. Предприниматели и даже обычные работяги нацелились на недвижимость, а точнее на ее покупку с целью последующей сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене. Но несмотря на бум на первичном и вторичном рынках, розовым мечтам суждено разбиться о суровую реальность. В недалеком будущем в области недвижимости нас всех ждет стремительно падающий спрос, тотальное перенасыщение рынка и падающие с грохотом цены. Но не нужно заглядывать далеко в будущее, тренд уже был отмечен специалистами в 2020-2021 годах.
Но сначала поговорим об очевидном состоянии рынка. Сергей Зайцев, директор известного центра новостроек, рассказал недавно о том, что число россиян, приобретающих квартиры или дома для извлечения выгоды, в 2020 году выросло с 5-6% до немыслимых 17-18% от общего количества покупателей. Иными словами, каждый 5-6 человек рассматривает данную операцию как полноценное вложение средств. Большая часть инвесторов стремится продать жилье подороже после сдачи новостройки в эксплуатацию, а меньшая — получать прибыль с его аренды. Сергей считает, что причиной такой динамики стало появление программы льготной ипотеки и общее снижение ставок. На первый взгляд ситуация кажется вполне безобидной, ведь население может приобрести квартиру по выгодным условиям, создать пассивный доход и удовлетворить спрос квартиросъемщиков.
Стоит копнуть поглубже дабы понять, что резкий рост таких инвесторов порождает и растущее последующее предложение от них же на рынке. Объясним на простом примере: ввиду низких ипотечных ставок арендаторы предпочтут вложить те же средства в покупку своей квартиры вместо привычной платы за съем жилья чужому дяде или тете. Из этого вытекают и последствия: купившие жилье инвесторы могут так и не дождаться съемщиков, на которых был весь расчет, и остаться мало того что без прибыли, так еще и терпеть убытки, оплачивая коммуналку, ремонт и другие издержки. Рантье, по большей части, выберут путь продажи неликвидной недвижимости, что перенасытит рынок и вынудит инвесторов снизить цены, в очередной раз жертвуя своим доходом. Не сильно радужная перспектива, верно?
Понижать придется и арендные ставки. Именно такая ситуация сложилась сейчас на рынке недвижимости РФ: съем жилья в крупных городах (Москва, Питер, Казань) подешевел на 10%, а ожидаемый его рост настиг лишь 5 из 16 городов-миллионников России. Нисходящая динамика повлияла на общий доход арендодателей, который за год упал с 6% до 4,8%. Пандемия коронавируса лишь подлила масла в огонь, заставив большую часть приезжих вернуться в родные города и работать из дома, что также ударило по карманам инвесторов, сдававших жилье в аренду. Отсутствие спроса побудило владельцев недвижимости выставить свое имущество на продажу, что сильно загромоздило рынок: на статистических графиках заметен рост как предложения квартир в новостройках на 20% в сравнении с осенью 2020-го, так и предложения вторичного рынка — на 10%. Растущее предложение и падающий спрос сделали свое дело, замедлив рост цен на обоих сегментах рынка: средняя цена за квадратный метр вторичной жилплощади выросла лишь на 6 тысяч рублей за период октября 2020 - марта 2021 года, а первичного жилья — всего на 10 тысяч рублей.
Но цены все же растут, значит это выгодно! — сказало бы упомянутое выше старшее поколение. Спешим расстроить, ведь незначительный и медленный рост не равно прибыль и успех. Если сравнить динамику цен на недвигу и потребительских цен по России, то в глаза бросается неравная гонка: максимальная стоимость жилья была зафиксирована в 2010-2011 годах, после чего все цены плавно ушли на спад, отстав от показателя потребительских цен, который равномерно рос и в конце-концов обогнал индекс недвижимости в текущем 2021 году. Проще говоря, небольшое повышение стоимости жилья не перекрывает вдруг возросшие расходы на коммунальные услуги, еду и одежду. Если обобщить, то доход от продажи/аренды квартиры не обгонит даже инфляцию, которая с удовольствием поглотит всю прибыль.
Аналогично обстоят дела и со сравнением динамики стоимости жилой недвижимости и роста фондового рынка в лице индекса S&P 500. Без каких-либо подсчетов видно, что держатели акций выиграли намного больше, нежели владельцы жилья. Тогда почему же не инвестировать деньги в акции тех же строительных компаний или в биржевые фонды недвижимости, которые стабильно приносят 10-20% годовых? К тому же, такие инвестиции не требуют миллионных капиталов, как в случае с жильем, а всего лишь пару тысяч рублей. Все дело в том, что большинство россиян не доверяет современным технологиям и гораздо больше верит в то, что можно пощупать и увидеть в реальной жизни. И пока данная ситуация не изменится, рынок недвижимости то и дело будет подвергаться атакам инвесторов, что в конечном счете приведет к полному его обвалу.
Инвестиции в недвижимость: как обстоят дела в США и мире
Не секрет, что экономика ведущих стран мира несколько отличается от экономики России. Исключение не составил и рынок недвижимости, который движется в совершенно другом направлении. Рассмотрим общемировую ситуацию с инвестициями в жилье на примере США — одной из самых развитых стран мира.
Начнем с того, что ипотечные ставки в Америке куда приятнее, чем в РФ: здесь заемщику придется отдать в среднем 5-6% годовых (для иностранцев — 6-8%) вместо привычных 7-9%. Вдобавок отметим, что соотношение ежемесячных платежей к среднему доходу граждан здесь также гораздо ниже. Теперь рассмотрим более конкретный пример ипотечного кредита и его выгоды в США: так как позволить себе отдавать 15-20 тысяч долларов ежемесячно на рассрочку при покупке жилья может не каждый, на помощь приходит мортгидж (она же ипотека). Суть в том, что оплачивая даунпеймент (первый платеж, 10-50%), клиент освобождается от громадных платежей и платит лишь ежемесячный взнос, который включает в себя:
- Тело кредита;
- Процент по кредиту;
- HOA (местный ОСББ);
- Страховка;
- Дополнительная страховка, если первый взнос меньше 20%;
- Комиссия менеджеру — в среднем 10% от месячной аренды;
- Мелкий косметический ремонт;
- Vacation fund — запас денег, когда в помещении никто не живет;
- Коммуналка — иногда часть платит владелец земли/жилья;
- Flat fee на поиск жильцов (необязательный пункт, зависит от правил и условий менеджерской компании).
Как итог, с одной квартиры или дома в месяц можно получать около 200 долларов. Звучит не особо привлекательно, если не разобраться в кое-каких деталях: в первые месяцы из, к примеру, платежа в 2000 долларов 1950 будет уходить на тело кредита, а оставшиеся $50 — на проценты. Это значит, что первое время покупатель не будет тратить средства на оплату дохода банку, а заниматься погашением сугубо принципала (тела). Свою роль играет и рост цены недвижимости ввиду роста спроса, проделанного ремонта и прочих причин. Важно то, что этот фактор не влияет на саму ипотеку, а значит заемщик сможет полностью забрать всю прибыль с продажи себе.
Скрашивает ситуацию и амортизация — если она, например, составляет 40 тыс. USD, то с этой суммы налог удерживаться не будет, а это значит, что 12 тысяч долларов в год на налогах уже можно сэкономить (при ставке в 30%). Не стоит забывать и об инфляции, которая будет уменьшать фиксированный платеж в 2000 долларов (а точнее, его фактическую значимость) и увеличивать доход с аренды жилья. Приятным бонусом станет фиксированный налог на недвижимость — например, в городе ангелов Лос Анджелесе за дом стоимостью в 1 млн долларов придется заплатить 30 тысяч долларов налога, и даже при росте его рыночной стоимости до 2 млн сумма налога останется прежней.
Таким образом эквити составит $20 000-25 000 в год. Естественно, стоит одновременно оформить ипотеку на 4 квартиры (максимальное количество одновременных кредитов для 1 человека), как прибыль ощутимо увеличится до 100 тысяч валюты в год, что не может не радовать. При стандартном раскладе погасить кредит удастся за 6-8 лет. Для такого рода инвестиций реально получить 200% прибыли при продаже недвижимости за 7-10 лет, но существует и обратная сторона медали, при которой полученная сумма уже не будет столь огромной и значимой, а купить на нее х2 идентичных дома/квартиры уже не получится. Напомним и о жилищном кризисе, из которого США не может выйти уже порядка 10 лет, так как недвижимость в стране быстро дорожает, а количество бездомных стремиться к бесконечности. Да и не секрет, что призрачная прибыль в 200% через десяток лет уже не кажется столь прекрасной перспективой, так как эпоха интернета делает возможным получение такого дохода за год, месяц или даже неделю.
Что выгоднее — инвестиции в недвижимость или в акции международных компаний? Ответ ищите в полной версии нашей статьи.
Если не инвестиции в недвижимость, то что?
Как не странно, но в 2021 году возможностей для приумножения своих средств стало гораздо больше. В отличие от инвестиций в недвижимость, для большинства популярных способов вложений денег не требуется миллионный капитал, какие-либо особые знания и многолетнее ожидание прибыли. Рассмотрим каждый из таких вариантов и решим, куда лучше всего инвестировать россиянам и гражданам стран бывшего СНГ.
Банковские вклады. Не будем лукавить, сказав, что депозиты уже ушли на покой, ведь большая часть наших соотечественников все еще пользуется данным видом инвестирования, если его можно таковым назвать. Схема проста — клиент вносит определенную сумму на счет и получает с нее процент. Преимущества данных вкладов нельзя оспорить: безопасность, возможность досрочно вывести деньги (с потерей процентов), быстрое онлайн оформление, страхование на гос уровне до 1,4 млн рублей, минимальный порог входа (от 1000 рублей). Но даже эти факторы не перекроют один весомый минус — низкую доходность, а именно 3-6% годовых в зависимости от срока и суммы депозита. Ни принести прибыль, ни покрыть инфляцию банковские вклады, к сожалению, не могут.
Облигации. Напомним, что облигации — это своеобразный кредит, выданный инвестором компании/государству под расписку. Данный вид инвестирования является менее рисковым, нежели те же акции или фонды, а государственные облигации и вовсе могут рухнуть лишь вслед за целой державой. Они, по принципу вкладов, приносят уже более весомый доход — 8-16% годовых. Выбирать бумаги с большей доходностью не рекомендуется, так как это значительно увеличит риски. Облигации станут идеальным решением для начинающих инвесторов с небольшим капиталом (до 100 тысяч рублей).
Локальный фондовый рынок. Поддержать отечественных производителей и компании можно посредством покупки их акций. Да, ожидать бурного роста от бумаг российских компаний уж точно не стоит, но никто не мешает насладиться приличными дивидендами, которые на порядок выше тех же европейских и американских аналогов. Не стоит забывать, что здесь — привычные и знакомые нам бренды, за которыми легче наблюдать и легче быть в курсе всех новостей, что позволяет вовремя анализировать ситуацию и двигаться в верном направлении. По итогам 2020 года, акции компаний РФ принесли вкладчикам в среднем 14-15% годовых. Инвестиции в российские ценные бумаги подойдут людям с небольшим капиталом и умеренным багажом знаний.
Криптовалюта. Недавний скачок курса Биткоина заставил львиную долю пользователей рунета сдвинуться с мертвой точки и начать инвестировать в криптовалюту. Да, сейчас многие цифровые валюты показывают бешеный рост и заставляют удивляться даже опытных аналитиков — тот же BTC за год подскочил на 275%, ETH — на 460%, а Dogecoin — на рекордные 13 000%. Но стоит напомнить, что рискованность таких вложений как никогда высока, а рынок крайне волатилен. Не советуем начинать работать с криптой без достаточных знаний и аналитических способностей, капитала от 10-50 тысяч USD, а также без ранее выпитого шампанского в награду за пройденный риск.
Ликвидная недвижимость.Получается, не все жилье ликвидное? Именно так, ликвидной считается та недвижимость, которую можно быстро и выгодно продать. Такими являются квартиры на первичном рынке и коммерческая площадь. Подобные инвестиции гораздо менее рисковые, но требуют значительных затрат, а именно капитала от 2-3 миллионов рублей. Ждать быстрой прибыли также не стоит, ведь окупаемость жилья или помещения при его аренде в среднем составляет 10-20 лет, а при продаже — 1-5 лет (в зависимости от скорости его сдачи в эксплуатацию и поиска клиентов).
Выводы
Мы разобрались с вопросом инвестиций в недвижимость в России и выяснили, что по состоянию на 2020-2021 год отрасль переживает перенасыщение инвесторами, которые увеличивают предложение и уменьшают спрос, что в среднесроке приведет к обвалу цен на рынке. Анализ предложения и роста стоимости жилья, сравнение динамики цен на недвижимость и потребительских цен в РФ показали, что рынок недвижимости уже слишком загроможден и сильно отстает в ценовом развитии. Данная ситуация повлияла и на доход инвесторов, который не в силах перекрыть даже темпы инфляции.
Иная ситуация сложилась в США: там, как оказалось, намного проще взять ипотеку и получить более высокий доход с перепродажи жилья. В то же время, рынок недвиги в Америке перенасыщен покупателями, а предложение удивительно низкое. С этим власти страны уже активно борются, приветствуя новое строительство, что вскоре также может спустись заоблачные ценники с небес на землю. Что касается иных методов инвестирования, то самыми популярными оказались банковские вклады, облигации, акции компаний РФ и мира, криптовалюты и ликвидная недвижимость. Эти способы норовятся принести более высокий доход, нежели недвижимость, а именно от 5% до 13 000%, но и подходят далеко не всем инвесторам.
Что же выбрать? Как грамотно приумножить свои средства? К сожалению, однозначного ответа на данный вопрос не существует. В действительности на будущий доход влияет инвестируемая сумма, навыки и знания вкладчика, наличие свободного времени, экономика РФ и стран мира, ситуация с пандемией короны, а также множество других факторов. Наверняка предсказать движение любого из рынков невозможно, а сделать это максимально точно могут только ведущие аналитики, финансисты и политологи. Помните, что не нужно стесняться обращаться за помощью к специалистам, ведь все ваше стеснение позже может негативно сказаться на состоянии ваших карманов. Пользуйтесь советами аналитиков, консультируйтесь с экспертами, выбирайте наиболее ликвидные рынки и вперед за новыми свершениями и хрустящими купюрами!
