Достаточно много писем приходит на почту института судебных экспертиз, по поводу возмещения расходов, связанных с доведением квартиры до нормативного состояния после покупки квартиры. Суть обращений примерно следующая:
Купили квартиру, составили передаточный акт, который удостоверяет факт перехода квартиры от продавца к покупателю, но уже после оформления обнаружили много скрытых недостатков, не позволяющих полноценно эксплуатировать жилье.
И действительно, если новый собственник квартиры обнаружил дефекты, которые невозможно было увидеть при визуальном осмотре, после подписания акта он может обратиться с претензией к продавцу. Дело в том, что переход права собственности не снимает с продавца ответственности за качество проданного имущества.
Скрытые дефекты функциональных элементов оснащения квартиры будут обнаружены в результате эксплуатации либо в результате осмотра экспертом. Как правило, никто не привлекает экспертов до заключения договора купли-продажи. Недостатки выявляются уже после регистрации права собственности и заселения.
Что делать законопослушному собственнику при обнаружении недостатков? Для этого нужно разобраться - обнаруженные дефекты устранимые или неустранимые? Это принципиально, так как от этого зависит процедура возмещения убытков. Но в любом случае, при обнаружении дефектов, следует немедленно письменно известить продавца. Если дефекты устранимые, покупатель может потребовать у продавца:
1) устранения недостатков за счет продавца;
2) возмещения расходов, если покупатель устранил недостатки самостоятельно;
3) возврата части денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, в размере, соответствующем затратам на ремонт.
Прежде чем устранять недостатки, следует составить акт осмотра вместе с продавцом. Можно пригласить сотрудника ЖКХ для составления акта, если продавец, узнав, что обнаружены дефекты, отказывается контактировать.
Если дефекты будут устранены в отсутствие доказательств их существования, в суде сложно будет доказать, что продавец действительно что-то должен платить за устранение недостатков, которых, возможно, не было.
При обнаружении неустранимых недостатков квартиры, которые делают невозможным проживание в ней, покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств, уплаченных за квартиру.
Прежде чем обращаться в суд, продавцу необходимо направить письменную претензию. Досудебный порядок урегулирования спора предшествует судебному и в некоторых случаях является обязательным.
В случае если новому собственнику неизвестны адрес и телефон продавца, можно связаться с риелтором и попросить номер телефона продавца. Специалист по недвижимости, скорее всего, откажет в предоставлении информации, так как это персональные данные. Но если покупатель обратится с письменной просьбой предоставить контактные данные и информацию о новом месте жительства продавца, впоследствии, когда дело дойдет до суда, у собственника будет возможность в суде заявить ходатайство об оказании судом содействия в установлении адреса проживания ответчика.
Если адрес продавца (ответчика) неизвестен, исковое заявление надо направлять в суд по последнему известному месту жительства продавца (в договоре купли-продажи должен быть указан адрес) в порядке, предусмотренном ст. 29 ГПК РФ. Одновременно с исковым заявлением направляется ходатайство об установлении места проживания ответчика.
Для оценки стоимости ремонта необходимо провести экспертизу за свой счет. Расходы на эксперта также заявляются в требованиях в исковом заявлении и подлежат взысканию с продавца.
Пишите в чат, присылайте свои истории, мы их опубликуем и постараемся помочь с советом или консультацией.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, КЭН, ДЮН, PsD, профессор.
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
Санкт-Петербург 2021 год.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о юридической консультации по ссылке.