Недвижимость делится на две группы : жилая и не жилая (или коммерческая).
Жилая это квартиры ,дома - предназначена для жизни . А коммерческая как правило для извлечения дохода .
Нежилую недвижимость обычно сдают в аренду или используют для нужд бизнеса например под офис .
Виды :
1.Кладовка
Кладовые помещения часто на цокольных этажах в новостройках . Можно хранить в них велосипед ,шины,лыжи и тп . Малоликвидны . Не рекомендую к покупке (если планируете перепродать или сдать в аренду).
2.Машиноместо
Многие считают удобным и готовы платить за то , чтобы приехать на работу сразу в подземный паркинг и подняться на лифте в офис . В теории верхнюю одежду одевать не нужно,если дома тоже есть подземная парковка .Машино место может быть как хламом так и вполне интересным объектом. Зависит локации и цены покупки (расчёт стоимости по коммерческим объектам будет ниже) .Рекомендую рассматривать машиноместа в крупных бизнес центрах. Если выбирать в ЖК , то вы ограничиваете круг потенциальных арендаторов/покупателей жителями ЖК . Высотки ещё куда ни шло , но есть и низкоэтажная застройка(9 этажей и ниже). БЦ в плане проходимости выглядит куда лучше .
Гаражи ,Отдельно стоящие паркинги во дворах,просто участки под машино места - как правило хлам ,но конечно перебрав кучу вариантов можно отыскать тот самый объект. Не рекомендую тратить время . Лучше смотреть сразу крупные БЦ .
Приведу в качестве примера объявление. Продажа Машиноместа в Москва сити стоимость 4,6 млн, площадь 13 метров. Есть другие объявления о сдаче в аренду тоже в башнях . С учётом поправки на метраж объект можно сдать примерно за 28 тыс (если соседние объявления не фальшивые) . Окупаемость 13,6 лет . Это много . По моему мнению актуальная цена для такого объекта 3.36 млн .(Подробнее расчёт стоимости будет ниже).
3.Офис
Пандемия и массовый переход сотрудников на удалённую работу внесли свои коррективы .Тенденция следующая : работодатели поняли ,что удалённо работать можно и перевели часть сотрудников на постоянную удалёнку . Как правило крупные офисные площади сдаются на срок от 5 лет .То есть уже сейчас офисы полупустые и в течении следующих 5 лет компании начнут съезжать и рынок не просядет (привет инфляции), но рост цен замедлится и степень заполненности неизбежно снизится .Я думаю ,что элитные офисы вроде тех же башен Москва сити будут актуальны ,а вот средний сегмент и тем более неликвид просядет .
Кстати эти процессы затронули и жилую недвижимость . Работники на удалёнке, чтобы не снимать дорогую квартиру в Москве поехали в регионы. Соответственно меньше арендаторов на квартиры в Москве.Хотя опять же всё относительно и зависит от района .
И следующий этап : вместо мальчиков и девочек из Москвы за 60 тыс компании в столице начнут набирать таких же мальчиков и девочек из Воронежа,Самары ,Новосибирска ,но уже за 30 тыс .
Двойная экономия получается на аренде офиса и зарплате сотрудников.Кстати сотрудник работающий дома по сути использует часть своей квартиры под офис без соответствующего повышения зарплаты . Хотя и экономит время/деньги на проезде до работы .Закон вселенского равновесия в действии . Здесь прибыло , там убыло .
Поэтому , если есть выбор (а выбор при наличии денег почти всегда есть) лучше для покупки рассматривать торговое помещение .
4.Street retail (торговые помещения)
По моему мнению наиболее интересные объекты . Располагаются на первых этажах домов, торговые центры . Иногда это отдельно стоящее здание в один этаж с сетевым магазином. Если это не ТЦ , то должны иметь свою собственную входную группу (если своего входа нет это отразится на потоке покупателей) . В них размещаются магазины,аптеки ,шаурма,парикмахерские,кафе и тд .
Ещё есть возможность договориться о ежегодной индексации арендной платы на 5-7 и даже 10 % .Если для торговых помещений это нормально ,то сдавая офис скорее исключение . Например продуктовый магазин повысит цены на уровень инфляции и соответственно арендные платежи, в ваш карман. С офисом это сложнее так как конечный потребитель товаров и услуг находится дальше по цепочке . Торговое помещение обеспечивает арендатору приток денег , офис же можно просто сменить .
При выборе нужно обращать внимание на транспортную доступность . В идеале непосредственно рядом должна быть остановка (регион) или выход к метро (Москва) .
Помещения в торговых центрах :
Сам ТЦ должен быть рядом с метро .Если метро далеко ,то ожидаются проблемы с заполняемостью арендаторами. Рядом с моим домом есть крупный ТЦ . В нём есть первая линия выходящая окнами на улицу, к метро и множество помещений в глубине и разных корпусах. Так вот, интерес представляет только эта первая линия (ТЦ очень большой) ,на ней расположены собственно несколько банков ,аптека,фастфуд и тд . остальные помещения в основном сданы под мебель . Наиболее ликвидные помещения в ТЦ находится рядом с основным входом на первом этаже. Если входов несколько один из них будет ближе к метро и заберёт на себя основной трафик. ликвидные помещения у входа в ТЦ я делю на 2 категории : сетевой продуктовый магазин и прикассовая зона. Это помещения напротив касс или между входом и сетевым продуктовым ритейлером. То есть каждый человек направляясь за продуктами обязательно проходит мимо этих помещений . В нашем случае там аптека и почему то фены/бигуди/шампуни.
Квартиры на первых этажах жилых домов плохо продаются ,зато хорошо подходят под торговые помещения .
Выбор помещения в ЖК :
В принципе здесь ничего нового ,рядом с остановкой/метро и на основном трафике .Основной трафик это путь до станции метро. В большом ЖК из 6 корпусов может быть ликвиден только 1 дом . Я не говорю , что остальные помещения не сдаются ,сдаются ,но не сразу. Ещё вы очень зависите от арендатора .Мало ликвидное помещение может простаивать от 6 мес до 1,5 лет без арендатора.В то же время сдавая высоко ликвидное помещение вы можете договориться о регулярном повышении цены и когда ,если арендатор потребует снижения ставки вы легко найдёте нового .
Выбор по расположению дома, схема :
5.Склад
Сразу скажу касательно этого объекта мои суждения могут быть поверхностными .
Итак география : рядом с морским портом или пригород города милионника.
Земельный участок должен продаваться вместе со складом , так как это отдельное здание/сооружение . В непосредственной близости, с заходом на участок должна быть ветка ж/д для погрузки/разгрузки товаров.Выход на крупные авто магистрали.Также критически важно наличие собственной авто стоянки ,на том же участке,что и склад . То есть ваши машины не должны загораживать проезжую часть или оккупировать обочину.Размер авто стоянки зависит от размера склада. Поэтому большой склад прямо в черте города это скорее минус , чем плюс .По причине проблем с подъездом и стоянкой транспорта.
6.Земля
Ушлые коммерсанты скупают землю сельхоз назначения ,дробят на участки, затем продают под индивидуальное строительство. Далее у новых собственников возникают сложности с узаконением объекта и подведением коммуникаций . Также в Крыму автор наблюдал на участке (предполжительно) сельхоз назначения дома на винтовых сваях (небольшие избушки 30-50 квадратов). Сотни домов вдоль пляжа. Это гостиницы. Сезон 3 месяца . И видимо какая-то математика и окупаемость за этим есть .
На мой взгляд покупку земли можно рассматривать ,если есть планы по строительству или при покупки отдельно стоящего объекта
7.Здание целиком
Это может быть только офисное здание или офисно-торговый центр , про склады мы говорили ранее иные производственные здания и сооружения не рассматриваю так как эта статья посвящена инвестициям в покупку для перепродажи или сдачи в аренду .При покупке целого здания земельный участок под ним должен идти в комплекте и быть в собственности . Замечу , что иметь в собственности целое здание может быть не так выгодно как отдельный объект .Допустим на первом этаже у вас будет сетевой магазин и кафе , а остальные площади могут простаивать . То есть редко , когда заполняемость будет 100 % . Плюс здание сложнее обслуживать. В конечном счёте при выборе отдельное здание с участком или просто офис/магазин всё зависит от ликвидности и заполняемости арендаторами .
Расчёт стоимости .
Есть фильм 2020 года Банкир . Главные герои в нём занимаются коммерческой и жилой недвижимостью .Действие происходит в 50-годы 20 века. Так вот в нём приводится пример расчёта сроков окупаемости. У них получилась окупаемость 10 лет или 10 процентов в год . В наше время в принципе ничего не изменилось и помещения выставляются с окупаемостью в среднем 10 лет . Цена рассчитывается исходя из ставки аренды за 1 (первый) месяц *120 месяцев (10 лет).Некоторые продавцы могут заложить в цену будущее повышение ставки аренды. Например если у них заключён договор на 5 лет с ежегодных повышением на 5 процентов . Это не совсем справедливо. Вы владеете помещением , держите в нём свой капитал и вполне нормально , что цена вашего помещения увеличивается со временем . А тут получается , что вам предлагают заплатить при покупке весь будущий прирост. К тому же будущая индексация она как бы не гарантирована . Ваш сетевой арендатор может прийти к вам и потребовать уменьшения ставки аренды под угрозой съехать . Если помещение ликвидное это не страшно , а если нет,тогда придётся договариваться . Поэтому я рекомендую подходить к оценке стоимости консервативно не закладывая будущую индексацию ставки,даже ,если она прописана в договоре .
В длительном договоре с арендатором (от года и более) следует прописать 2 вещи :
1. Неустойка в случае расторжения договора раньше срока . Это ваша компенсация на время поиска новых арендаторов.
2. В случае перехода собственника на ОСН (общая система налогообложения) к ставке аренды добавится НДС . Это актуально для дорогих объектов , которые покупают юр лица на ОСН . Если этого пункта нет , то ваша ставка аренды будет ниже для покупателя с ОСН как раз на сумму НДС и придётся снижать цену так как это отразится на сроке окупаемости .
Ставку аренды лучше посчитать самому исходя из объявлений об аренде в этом районе в похожих помещениях. Также нужно учитывать , что предприимчивые риэлторы могут выставлять фальшивые объявления . В Москве помещения во многом перекуплены ,продаются с окупаемостью 13 и более лет .Есть смысл смотреть в регионах или Подмосковье. Вы можете сразу искать помещение с крупным сетевым арендатором в каком-нибудь регионе. Правда отдельно нужно оценивать ликвидность такого помещения . Если ваш розничный магазин переедет например через дорогу , то насколько быстро вы сможете найти арендатора ? То есть ликвидность помещения здесь первична , а арендатор вторичен. В хорошее помещение всегда можно найти платежеспособного арендатора.
В целях инвестирования (дальнейшая перепродажа ,получение дохода от аренды) по мнение автора прежде всего стоит рассматривать торговую недвижимость или офис. Остальные виды очень специфичны и требуют серьёзной экспертизы, и ясного планирования.
Два всадника неликвидности объекта :
1. Доля в помещении.
Приведу пример из объявления . Подвал почти в центре города оборудованный под офис-коворкинг. Сдано рабочее место , есть доход от аренды . Висит объявление о поиске дополнительных арендаторов. Цена небольшая ,окупаемость всего 4-5 лет (это сразу должно насторожить) . Выясняется ,что продаётся доля. В подвале обжитая часть допустим половина , остальное непонятные углы с текущей под ногами водой . После покупки вам скажут , что ваша часть это вот те необжитые углы , а их часть с арендаторами .
При продаже доли в большом помещении эта доля должна быть выделена . То есть существует соглашение между собственниками о разделе помещения . Даже , если доля выделена , то при её продаже, у других собственников есть преимущественное право покупки. То есть процесс усложняется . Владение помещением в долевой собственности провоцирует ненужные конфликты (кто-то хочет повысить цену аренды или отжать себе самый ликвидный метраж у входа и тд ).
В общем такие объекты это неликвид и всегда можно найти помещение целиком за те же или меньшие деньги .
2.Несогласованная перепланировка :
Часто пишут , что площадь например 40 метров и ещё они добавили чердак и фактически там все 50 метров . Также эти добрые люди помогут с узаконением перепланировки .
Перевожу :Ребята не хотят заниматься узаконением и ищут простофиль , которым смогут продать свой неликвид. Плюс заработать на посредничестве с узаконением ИХ несогласованной перепланировки .
Зачем вообще согласовывать перепланировку ? Может прийти проверка и вас обяжут привести всё в изначальный вид .
На что обратить внимание при проверке документов ?
Когда собственник физ лицо :
Помещение куплено в браке или нет ?
1. Совместно нажитое имущество
Смотрим паспорт продавца , графа семейное положение . Сравниваем дату регистрации брака с датой покупки объекта из выписки . Если помещение куплено после регистрации брака , то это совместно нажитое имущество.При продаже совместно нажитого имущества продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Это согласие потом приобщается к пакету документов и хранится в архиве Росреестра .
Риски : допустим люди разводятся и один из супругов продаёт активы ,чтобы вывести их из под раздела имущества . Если объект продаётся без согласия второго супруга , то тот второй супруг может через суд признать сделку недействительной .Оно вам надо ? Поэтому требуем от продавца необходимый пакет документов или ищем что-то другое.
2.Срок давности 3 года
Общий срок исковой давности 3 года. Если ваш продавец владеет объектом менее трёх лет , то очень внимательно нужно проверить цепочку сделок по объекту . Возможно один из предыдущих собственников как раз оспаривает последующие сделки и ваш продавец срочно пытается избавиться от объекта. Прежде всего смотрим было ли предоставлено на каждой из предыдущих сделок согласие второго супруга. Если согласие не предоставляется об этом кстати делается запись в выписке из росреестра (что-то вроде "права по объекту могут быть оспорены").
3.Наследство
Круг наследников может быть довольно широк . Сроки давности по делам о наследстве законом не ограничены. Наследник должен обратиться в суд спустя 3 года после того как ему стало известно о смерти наследодателя .Спустя десятилетия к вам может прийти наследник и потребовать свою долю в имуществе , которое вы приобрели за свои деньги.
4.Дееспособность продавца
Если есть сомнения в дееспособности продавца -требуем справку .
Собственник юр лицо :
Возможна ситуация , что компания собственник скоро будет банкротом и учредители пытаются скрыть активы от кредиторов путём их продажи .
При покупки у юр.лица рекомендую заказать независимый аудит и обязать продавца этот аудит оплатить .