Вчера открыли продажи 12 корпуса в ЖК Лучи около м. Солнцево. Бронирование шло с ноября, так что цены успели вырасти ~ на 15% до официального старта продаж. Этот корпус близко к метро, но на этаже 20 квартир, что для многих является большим минусом.
Выше в таблице представлен анализ цен конкурентов. Напомню, что для оценки адекватности выставленных цен в проекте, я использую модель, учитывающую основные характеристики квартир - застройщик, комнатность, планировка, отделка, квартиры vs апартаменты, срок строительства, транспортная доступность, класс, инфраструктура и окружение. Каждой из этих характеристик я присваиваю % влияния на цену в положительную или отрицательную сторону и на основе этого привожу к единому знаменателю цены других строящихся ЖК вокруг и рыночные оценки IRN и Яндекс Недвижимость для этого места. Такие приведенные цены можно напрямую сравнивать друг с другом, не думая о различиях проектов, так как все уже учтено (последняя колонка в таблице).
Цены в 12 корп. на 8% выше среднерыночных по студиям и в рынке по 1к квартирам, при этом бюджет покупки на студии на 40% ниже ближайшего конкурента ЖК FoRest и на 35% ниже предыдущей очереди ЖК Лучи. В других проектах студий нет, что делает их также привлекательными для инвестиций.
Если сравнивать с предыдущей очередью (корп. 9), то цены в 12 корпусе на 5% ниже по студиям и на 20% ниже по 1к, если сравнивать с самым дешевым лотом, а если сравнить со схожей площадью, то на 18% - это очень хорошая доходность для 1 года разницы в строительстве. Новая очередь ЖК Лучи ниже по цене всех конкурентов, кроме ЖК Homecity, где цены сравнимы, но застройщик менее известен и это бизнес класс.
Доход от аренды средний - при ставке аренды ~35,000 руб./мес. за 1к квартиру, срок окупаемости составит ~30 лет.
Вывод
Цены в рынке, рекомендуем рассмотреть для инвестиций, особенно 1к квартиры.
Подписывайтесь на мой канал Яндекс Дзен (здесь будет много букв) и Телеграм канал https://t.me/nporaschetu (здесь информация будет появляться быстрее) - там уже выложено много анализов строящихся и планируемых ЖК.
