При покупке квартиры у застройщика заключается договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Он должен содержать три ключевые даты:
• срок завершения строительства дома
• дата ввода объекта в эксплуатацию
• срок передачи квартиры покупателю
Последняя дата — этап, после которого дольщик может заселяться в новое жилье. Если срок передачи объекта нарушен, то покупатель имеет право взыскать с застройщика неустойку.
Важно, чтобы в договоре были указаны конкретные даты. Это позволит избежать лишних трудностей в суде.
Законное право на взыскание неустойки с застройщика возникает у покупателя со следующего дня после срока в договоре. Даже если было несколько переуступок права до окончания строительства, неустойку следует взыскивать именно с застройщика.
Как рассчитать неустойку? Количество дней просрочки умножаем на 1/300 (ежедневный коэффициент), затем на ключевую ставку Банка России и на сумму договора.
Чтобы получить неустойку, нужно направить застройщику досудебную претензию с этим расчетом и требованием исполнения обязательств. Если застройщик игнорирует претензию или отказывается от уплаты неустойки, нужно обращаться в суд.
Досудебная претензия обязательна, без нее суды не рассматривают дело о взыскании.
Виды компенсаций, которые могут выступать в качестве исковых требований:
• неустойка — по ч. 2 ст. 6 закона №214
• штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу покупателя — по ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей»
• компенсация морального вреда
Процедура разрешения споров с застройщиками отработана в судах. Сейчас судьи применяют правила расчета неустойки даже на предварительных договорах. Взыскания неустоек по одному делу колеблются от нескольких тысяч до нескольких миллионов рублей.
❗️Важный момент. Многие застройщики просят покупателей заключить дополнительное соглашение к ДДУ. В доп. соглашении застройщик может указать новый, более поздний, срок передачи квартиры дольщику. Если покупатель подпишет это соглашение, то он потеряет право на взыскание неустойки с застройщика. По закону покупатель не обязан заключать дополнительное соглашение.
