28 мая 2021 года.
В связи с появлением сразу нескольких ЗПИФов, базовыми активами которых являются девелоперские проекты в сфере жилой недвижимости, Павел Мельников @PavelMeln посчитал необходимым написать очередной гостевой пост в моём канале.
⏮️ Доходность девелоперских проектов можно считать по разному. Артём Цогоев считает через финансовые показатели (IRR, NPV и тд). А некоторые считают доход проектов с каждого продаваемого м2.
☑️ Результаты подобных изысканий не так давно опубликовала газета Ъ (https://www.kommersant.ru/doc/4780307, Приложение "Дом" № 69 от 20.04.21 "В одних руках"). Согласно их калькуляции средняя доходность жилых проектов составила в Москве ₽154,6 т./м2.
🤔 Любопытно сравнить эти данные с отчётностью какого-нибудь публичного застройщика, например, ПИК. Кстати, эта компания также щедро делится оценкой своего земельного банка (см.,например, https://pik-group.ru/about/news-and-reports/reports/valuation-reports).
🔻 Согласно данным самого ПИКа, по 46 проектам в Москве доходность (выручка от реализации минус общий бюджет) на 1м2 составляет от ₽45 т. до ₽170 т.
🧮 А теперь кратко о том, как были получены эти цифры. В оценке земельного банка в 2021 в Москве заявлен запуск 15 новых проектов суммарным объёмом 3,956 млн.м2.
🎓 Посредством несложных арифметических вычислений можно получить объём накопленных затрат по проектам. Выбрав проекты, которые находятся в стадии проектирования, можно расчётным путём определить стоимость приобретения проектов.
🏗️ Например, по трём площадкам за пределами ТТК с суммарными ТЭПами 715 тыс. м2 («Котляковская», «Северный терминал», ЦИЭ) возможная цена приобретения ПИКом прав находится в диапазоне ₽10,7 - 13,5 за 1 м2 продаваемой площади.
🟠 В общем, даже из открыто публикуемой застройщиком ПИК документации все желающие, при наличии калькулятора, конечно, могут вынести весьма интересные данные⏭️.
💬 Я лично расчеты Павла не проверял, но с последним абзацем интуитивно согласен.