Доброго времени суток подписчики и гости канала.
Сегодня поговорим об особенностях освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимости, а также особенностей расчета налоговой базы в случае необходимости его уплаты.
В данной статье не буду касаться вопроса имущественных вычетов, которыми можно понизить сумму уплачиваемого НДФЛ или свести его к нулю.
Освобождение от НДФЛ
Итак по общему правилу физическое лицо обязано платить НДФЛ со всех получаемых доходов, кроме случаев прямо указанных в налоговом законодательстве.
Один из таких случаев предусмотрен положениями п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которым от уплаты НДФЛ освобождаются при определенных условиях доходы от продажи недвижимости.
Условия эти содержатся ст. 217.1 Налогового кодекса РФ и зависят от минимального срока владения объектом недвижимости, который по общему правилу составляет 5 лет с момента возникновения права собственности.
- При этом нужно учитывать, что в отдельных случаях право возникает не в силу его регистрации в ЕГРН (принцип внесения), а в силу прямого указания закона. Подробнее об этих случаях смотри в соответствующей статье на канале.
- В отдельных случаях этот срок исчисляется (при случаях реновации в Москве) с момента возникновения права на изымаемое жилое помещение, а не с момента регистрации права на предоставляемое взамен или (при строительство жилых помещений по договору ДДУ) с момента полной оплаты по договору
Но в отдельных случаях это срок может составлять 3 года:
- Если право собственности на недвижимость возникло на основании договора дарения между членами семьи и/или близкими родственниками, под которыми в соответствии со ст. 13 Семейного кодекса РФ понимаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки)
- Если право собственности возникло на основании приватизации. Тут имеется ввиду жилое помещение, право на которое возникло на основании Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" либо иное недвижимое имущество приобретенное в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Т.е. на бесплатное предоставление земельного участка, например, на основании ст. 39.5 Земельного кодекса РФ этот случай не распространяется.
- Если право собственности на объект недвижимости возникло на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Здесь все ясно.
- Относительно новое основание для освобождения - это продажа единственного жилого помещения. Т.е. если на момент совершения сделки в собственности продавца (в т.ч. числе совместной собственности супругов) нет другого жилого помещения и с момента возникновения права собственности прошло 3 года, то доход освобождается от НДФЛ. Также в этом случае если говорить о жилом помещении как индивидуальном доме, то освобождается от налогообложения и земельный участок на котором находится дом и хозяйственные постройки на нем.
При этом жилое помещение будет считаться единственным даже в том случае, если есть иное жилье, но право на которое было приобретено в течении не более 3 месяцев назад до продажи текущего.
Особенности определения налоговой базы от продажи недвижимости
Если срок владения меньше минимального срок указанного выше, то придется платить НДФЛ, путем подачи декларации и последующей уплаты налога.
Особенность определения налоговой базы, сравнительно недавно, в том, что государство стало полагаться на кадастровую оценку, которая, на мой субъективный взгляд, не очень точная и справедливая, от слова совсем.
Теперь если сумма сделки меньше 70 % от кадастровой стоимости (установленной на первое января года в котором осуществлена продажа) объекта недвижимости, то налог придется платить от данного произведения:
НДФЛ = 0,7*кадастровая стоимость*налоговая ставка
Это следует учитывать при составлении договора купли-продажи.
Если же кадастровой стоимости нет (такое еще бывает, например, при постановке на учет ранее учтенного земельного участка) и/ или цена продажи больше 70% кадастровой стоимости, то налог исчисляется от цены продажи.
Соответственно если собственность общая долевая, то налог будет в зависимости от размера доли, а если общая совместная, то доли всех участников общей собственности признаются равными.
Не забудьте подать декларацию, так как ФНС все равно Вам насчитает налог с учетом вышеизложенного (все данные ей передаст Росреестр), но Вы еще получить штраф и пени...
Вот такой небольшой экскурс в налоговое право.
Думаю, было интересно.
Спасибо за внимание.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить публикации.
Ставьте палец вверх, делитесь в социальных сетях если было полезно.
Напишите о чем Вам будет интересно прочитать на страницах канала.
#налогообложение #налог #ндфл #недвижимость #право