Буквально два-три года назад, приобретая строящуюся недвижимость с целью перепродажи на этапе высокой готовности, правильной стратегией было выбирать из топовых, самых популярных объектов ликвидные малогабаритные квартиры (студия, однокомнатная), на хорошем этаже, на котловане.
И продавать к моменту сдачи дома, ориентируясь на остаток ассортимента застройщика. Как правило, к моменту сдачи все самое привлекательное давно разобрали, остаются менее привлекательные этажи, хуже планировки, а цены уже готового жилья — совсем не те, что на старте.
Проценты по ипотеке и формы оплаты при этом на первичном и вторичном рынке глобально ничем не отличались.
Схема была простая: покупаешь на котловане —берёшь то, что всем нравится и дёшево, риск что застройщик не достроит безусловно был, этим и объяснялась цена за участие в строительстве или цена за покупку уже построенной квартиры.
Покупаешь готовое — выбираешь из того, что осталось по финальным ценам, без риска, что не достроится, зато не ждёшь👌
Естественно многие из тех, кто рисковал, вкладываясь в стройку — очень хорошо зарабатывали.
При продаже переуступки стратегия была показать чуть более привлекательную стоимость, буквально на 200-300 тыс рублей (говорим про малогабаритное) ниже чем у застройщика и топовый вариант, которого у застройщика давно нет.
Так же хочется отметить, что цены вторичного рынка на готовое и от застройщика на готовое были очень в близких значениях. В зависимости от качества и сегмента дома цены на готовое жилье могли быть чуть выше, чуть ниже, но в целом в одних рыночных значениях.
Именно поэтому большинство застройщиков стратегически планировали продать весь ассортимент до сдачи.
Меньше года назад ситуация постепенно стала меняться. Разрыв цен на строящееся и готовое жилье сначала сровнялся, а позже стройка в цене местами стала даже дороже.
Следовательно и стратегия продажи объектов по переуступке претерпела изменения. Вызвано это было несколькими факторами.
В июле 2019 года вступили в силу поправки в 214 ФЗ, обязывающий застройщиков строить объекты за счёт проектного финансирования (проще говоря в кредит под %), а деньги дольщиков, приобретающих данные объекты, размещать на специальных блокированных счётах (эскроу), с которых оплата в счёт застройщика поступает только после ввода дома в эксплуатацию и становления на кадастр, с первой успешно оформленной собственностью.
Это обеспечивает гарантии — а любые гарантии и безопасность уменьшают доходность. В данном случае уменьшается доходность и застройщика и инвесторов. Расходы стали существенно больше, половину маржи «сьедает» банк (как банки на этом зарабатывают достойно отдельного поста).
А ещё через год пандемия. И решение правительства поддержать строительную отрасль льготными ставками по ипотеке, каких не было в истории. На момент старта программы квартиры стоят столько же, но платежи и переплата меньше — это вызвало небывалый спрос на покупку.
Переехать в своё, ведь платежи теперь практически как за съем, расшириться, переехать в большой город — спрос стал превышать предложение и цены пошли вверх☝️Да так стремительно и активно что за год рост рынка первички составил до 40%😳
Плюс доллар скакал вверх, плюс цены на металл в два раза. Себестоимость выше — цены выше.
А что же произошло со вторичным рынком? Здесь себестоимость не растёт. Ставок по ипотеке таких низких нет. Единственный триггер к росту — это рост цен на первичном рынке. Стала ли доступней покупка для потребителя? Нет. Ставки прежние (7,8-8,5%), цены высокие, платежи большие, переплата. Конкурировать с предложениями застройщиков стало труднее.
Оценивая в какую цену можно продать переуступку, надо ориентироваться на цены аналогов на вторичном рынке, а не на цены застройщиков.
Пока льготная ипотека не завершится, они не равны от слова совсем🤷♀️ Сейчас, в связи с завершением программы льготной ипотеки и новыми ставками на первичное жилье, стратегия инвестирования в переуступки становится еще более привлекательной. Но это не значит, что нужно «пускаться во все тяжкие» и оценивать переуступки, ориентируясь на цену от застройщика.
Преимущества предложения переуступки безусловно остались. Но цены переуступки от цен застройщика стали отличаться минимум на 10%.
В защиту хочется сказать, рост цен на переуступки составил до 30%. В краткосрочной перспективе это шикарный рост. Те, кто год назад решился и купил сейчас продал переуступку и заработал в разы больше, чем планировал🥳
Для покупателей со 100% оплатой переуступка была есть и будет лучшим предложением по цене и ассортименту👌
И именно в переуступках аналитики видят самый большой потенциал на ближайшие годы. Более того сейчас есть смысл присмотреться к переуступках объектов, срок сдачи которых через год. Цены привлекательные, потенциал к росту отличный, доходность до 20% годовых.
По любым вопросам, связанным с приобретением или продажей недвижимости пишите мне и подписывайтесь на мой Instagram!