Заказывая юридическую проверку объекта недвижимости, потенциальный покупатель рассчитывает, что документы окажутся в порядке и он сможет стать счастливым обладателем своей «чистой» квартиры. Но готов ли он к тому, что объект мечты имеет свои призраки прошлого и после покупки может превратиться в тыкву? Руководители агентства недвижимости Vysotsky Estate в Тушино Екатерина и Максим Бунтовичевы (Максим — по совместительству юрист с огромным стажем практической работы в сфере недвижимости) рассказывают на реальном примере, что юридическая проверка может разочаровать покупателя, оставив его без квартиры мечты, но спасти от больших проблем, потраченных нервов и денег с семью нулями.
Одна из главных составляющих сделки при покупке недвижимости — это, разумеется, проверка квартиры. И это первое, о чём нас спрашивают клиенты:
«А вы проверять на юридическую чистоту будете?»
Конечно, будем!
Что значит проверка в нашем агентстве?
- Юрист, который этим занимается, несколько лет проучился в юридическом вузе.
- Юрист проходил практику работы в военной прокуратуре.
- Юрист имеет практику работы на рынке недвижимости с 2002 года, а это 19 лет.
- Он не просто знает, какими должны быть документы. Он знает ЧТО в них читать, куда смотреть и с чем сравнивать.
- Он знает, какие стыковки/нестыковки искать.
- Он знает, какие вопросы задавать собственникам.
- Он знает, как подстраховаться в определённых моментах, а в каких случаях это невозможно.
Для того, чтобы НЕ РЕКОМЕНДОВАТЬ вам к покупке квартиру, человек прошёл практически 20 лет опыта работы только в недвижимости.
Вот одна из последних историй, как мы проверяли квартиру и отговаривали покупателя её приобретать. Началось всё как обычно:
«У нас хорошие документы!», — заявили нам продавцы.
Стоимость квартиры с хорошими документами — 75 миллионов рублей. Кто же спорит?
Смотрим договор купли-продажи октября 2020 года. Там цена — 40 миллионов.
- Почему продаёте так быстро?
- Мы купили эту квартиру, потому что собственникам нужны были деньги быстро, а мы у них арендовали эту квартиру, так что они нам её и предложили купить.
- Мммм... ну до этого она год «висела» в продаже, начиная с 70 миллионов. То есть собственники не могли продать её за плюс-минус рыночную стоимость и в итоге отдали за 40 миллионов. А сейчас вы снова продаёте её за 75.
- Ну цены же выросли!
В договоре купли-продажи (ДКП) за продавца выступал отец собственника по нотариальной доверенности, которая была выписана в далёком королевстве, и это учитывая, что все прописаны и проживали в пределах Садового кольца. Также в самом ДКП присутствовали третьи лица в качестве залогодержателей. ДКП был заверен нотариусом Москвы.
У нас возникли вопросы:
а) почему доверенность на продажу выписана в подмосковном городе, что за залогодержатели живут в ЦАО?
б) что за залоговые обязательства и перед кем у предыдущего собственника?
в) почему отсутствуют документы подтверждения погашения задолженностей по кредитным обязательствам?
Естественно, мы просим предоставить соответствующие документы. Продавцы искренне недоумевают, зачем ТАКАЯ доскональная проверка, недоумевать у них получается хорошо. А агенты продавца удивлены происходящим, потому что сами видели документы первый раз. Покупатель между тем увидел в этой квартире ту, которую долго искал, и просто так сдаваться тоже не планировал.
Нужно понимать, что у юристов, которые видят документы/сделки по несколько раз в день, срабатывает чуйка и быстро появляется понимание того, что такой объект нельзя покупать. Срабатывает чуйка, естественно, раньше, чем мы получаем подтверждение своим подозрениям, по набору определённых признаков. Но клиенту нужны ВЕСКИЕ основания, чтобы отказаться от объекта мечты.
Так вот в ходе проверки было выяснено следующее:
бывший собственник (назовём его Петров) был ещё с кем-то владельцем нескольких юрфирм. Для бизнеса он взял кредит под залог квартиры. Кредит не выплачен, а закладная перепродана частному лицу ЧАСТИЧНО. Есть решение суда о взыскании. Фирмы не отчитываются перед ФНС больше года, идут суды на сумму более чем 100 миллионов рублей задолженности.
Вишенкой на торте, после которой наш клиент сдался и отказался покупать этот объект, было то, что Петров за пару лет до выдачи доверенности на продажу (напомню, что он выписал её в далеком Подмосковье) попал в психбольницу и на учёт. Эта информация попала нам в руки практически в последний момент перед сделкой.
Если все сложить, выходит следующее:
Петров организовал несколько фирм, занимаясь бизнесом, взял кредиты, но не выплатил, попал в психиатрическую лечебницу, а отец с помощью доверенности закрыл часть долгов и скинул квартиру по доверенности и по заниженной стоимости. Спустя месяц после продажи квартира снова вышла на рынок в 2 раза дороже.
Её не купил наш клиент, но через месяц после этой истории она всё-таки была продана.
Не перевелось на Руси бесстрашных людей!
Понравилась статья — ставь лайк.
Есть что добавить — пиши в комментариях.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!