По итогам обсуждения, после публикации статьи «Еще раз о падении цен на жилье»,
См.также:
* Спор: "Цены на жилье упадут" VS "Не говорите чушь, этого не будет".
* Эскроу, как безопасный секс. Спокойно? Да. Защищено? Да. Но, никакого удовольствия.
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
* Повышение ставки Центральным Банком РФ. Выкрутятся ли застройщики на этот раз?
обратил внимание, как крепко в головах у людей засела навязанная застройщиками аргументация, объясняющая повышение цен на жилье.
Ростом цен за последний год шокированы все. Но при этом, все те же, кто шокирован, дружно объясняют друг дружке, что теперь уже ничего не сделаешь. Застройщики, конечно, козлы, но теперь свои ценники они уже точно не снизят, потому что:
1. Выросли цены на стройматериалы
2. Ажиотажный спрос привёл к дефициту, а дефицит всегда порождает рост цен.
3. К подорожанию привёл повсеместный переход застройщиков на эскроу-счета, а точнее, на связанное с этим переходом финансирование строительства за счёт заёмных банковских средств.
4. Из-за ковида стало не хватать дешёвых рабочих рук эмигрантов, а оставшимся нужно платить больше.
5. Рубль ослаб к доллару и евро, а многие материалы, и комплектующих, импортные, и привязаны к обменному курсу.
Может быть есть что-то еще, но это основное.
И отсюда вывод, который не только был вбит в голову, но принят, в основном всеми, как аксиома. Не ждите понижения цен. Его быть не может, потому что …, и далее, смотрите по списку выше.
Ребята. Ау. Очнитесь. Вас дурят.
1. Рост цен спекулятивный.
2. Искусственный.
3. Под завывание о ДЕЙСТВИТЕЛЬНО РЕАЛЬНО ВОЗНИКШИХ проблемах, быстренько совершенный в размерах, неизмеримо больших, чем нужно для того, чтобы проблемы решить.
4. Совсем не обязательный именно в таких размерах.
5. И имеющий значительный резерв, для приведения ценников, в более адекватный вид.
А значит рост, который не только может, но и будет отыгран назад.
В своей заметке «Еще раз о падении цен на жилье», я привёл данные, которые свидетельствуют о том, что какая-то часть потенциальных покупателей уйдёт с рынка после 1 июля 2021 года.
Там же, я привёл данные, которые свидетельствуют о том, что на рынок будет выведено дополнительное количество жилья, то есть произойдёт увеличение предложения.
Классическая ситуация, выход их которой - снижение цен.
Там же, я дал прогноз о падении цен на 7-10% до конца 2021 года.
Осталось только подтвердить, что застройщики от такого снижения, даже не поперхнутся.
Теперь к сути.
Привожу официальные цифры отчётности по итогам прошлого года, по застройщикам входящих в ТОП по вводу жилья, по тем застройщикам, по которым я нашёл данные консолидированной отчётность всей группы (а не отдельных застройщиков из неё). Причём обращаю внимание, это именно официальные данные (не будем вспоминать о том, что застройщики прекрасно научились скрывать свою настоящую прибыль в затратах на строительстве, и реальная прибыльность каждого застройщика, известна только ему самому).
После этого;
А). Посмотрим, сильно ли они пострадали, как они об этом плачутся (бу-бу-бу, все что они обычно говорят).
Б). Уберём у них 7-10% от выручки (проведём мысленный эксперимент, и представим, что на столько будут снижены цены на жилье). Посмотрим, сядут ли они после этого «на задницу».
Итак:
1. ПИК
* выручка от продажи недвижимости — 294,6 млрд руб. (+26,3% по отношению к выручке за год до этого);
* чистая прибыль — 86,5 млрд руб. (+91,7%),
* чистый корпоративный долг — 27,7 млрд руб. (-6,4%).
Вопросы:
а). Сильно проблемы сказались на финансовых показателях этого застройщика? Ха-ха-ха. Он только озолотился.
б). Может застройщик, если ему приспичит «погонятся» за уменьшившим количеством покупателей, снизить цены, и уменьшить чистую прибыль с 86,5 млрд. до 66 млрд. (-7% от выручки), или до 57 млрд. (-10% от выручки).
Думаю, он сильно не пострадает.
2. ЛСР
* выручка за год — 118,05 млрд руб.;
* прибыль — 27,38 млрд руб.;
* чистый долг — 16,83 млрд руб. (-26% относительно 2019 года);
а). Сильно проблемы отразились на застройщике. Никак, от слова никак. А долг, так еще и уменьшился.
б). может ли застройщик для сохранения своей доли рынка снизить цены и уменьшить чистую прибыль с 27,38 млрд до 19,1 млрд. (-7% от выручки), или до 15,6 млрд (-10% от выручки)?
Да, без проблем.
3 ГК Самолет
* выручка — 60,1 млрд руб. (+18% к выручке за предыдущий год);
* прибыль - 11,3 млрд руб. (+51%);
а). Сильно проблемы отразились на застройщике. Никак. Сплошные плюсы.
б). может ли застройщик для сохранения своей доли рынка снизить цены и уменьшить чистую прибыль с 11,3 млрд до 7,1 млрд. (-7% от выручки), или до 5,3 млрд (-10% от выручки)?
Думаю, ради сохранения доли, да.
4. ГК Инград
* выручка — 70,6 млрд руб. (+24% к выручке за предыдущий год);
* прибыль — 8,8 млрд руб. (+51,7%);
* остаток денежных средств на счетах — 15,7 млрд руб. (+9,2%);
* остаток средств на счетах эскроу — 59,2 млрд руб. (рост в 4,5 раза).
а). Сильно проблемы отразились на застройщике. Никак. Тоже сплошные плюсы.
б). может ли застройщик для сохранения своей доли рынка снизить цены и уменьшить чистую прибыль с 8,8 млрд до 3,9 млрд. (-7% от выручки), или до 1,7 (-10% от выручки)?
Конечно, это будет не приятно, но не смертельно (застройщик не перестанет быть прибыльным). Особенно, ради сохранения доли рынка.
5. ГК «Эталон»
* выручка — 78,7 млрд руб;
* прибыль — 12,6 млрд руб. (+48%);
а). Сильно проблемы отразились на застройщике. Ну да, конечно. Очень «сильно». Прибыль так даже возросла в полтора раза.
б). может ли застройщик для сохранения своей доли рынка снизить цены и уменьшить чистую прибыль с 12,6 млрд до 7,1 млрд. (-7% от выручки), или до 4,7 млрд. (-10% от выручки)?
Ради сохранения доли, да.
Вот такие застройщики из ТОП. Думаю, по остальным (по которым мне не удалось найти данных консолидированных отчётностей их групп) ситуация не хуже.
Ну что, как считаете, сильно пострадали застройщики?
Никак не пострадали. У всех показатели выручки и прибыли только возросли.
Так что больше не верьте тому, о чем распинаются их представители.
Но самый главный вопрос, который нас должен интересовать. Если количество покупателей снизится, могут ли застройщики пойти на снижение цен на 7-10%, для сохранения своей доли на рынке.?
Цифры показывают, что да. Все они останутся и после этого прибыльными.
Разумеется, малые застройщики, при этом, разорятся. Большим это будет только на руку.
Отсюда вывод. При «схлопывании» рынка, которое произойдёт до конца 2021 года, снижение цен произойдёт тоже. Крупные застройщики его переживут. Квартиры нужно, в это время, приобретать именно у них. Думаю, эти застройщики начнут предлагать разнообразные скидочные программы.
Малые компании, будут находится в зоне риска, и в период сжатия рынка, с ними лучше не связываться.
Но при этом, конечно, все малые компании, под одну гребёнку подводить не надо. По каждой компании нужно смотреть ее отчётность, и показатели, определять ее индивидуальный риск.
Этим я и занимаюсь.
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
👉Все застройщики и ЖК блога
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
💲Мои услуги и расценки
Я,