О том, что действующее жилищное законодательство не разделяет собственников жилых и нежилых помещений в их обязанностях по содержанию общего имущества МКД мы уже писали в нашем блоге.
Основополагающими доводами, положенными в решения судов, как правило, являются следующие обстоятельства:
- нежилое помещение и МКД имеют одинаковый адрес;
- нежилое помещение в качестве такового указано в сведениях Росреестра;
- нежилое помещение расположено на придомовой территории МКД;
- собственник нежилого помещения не платит земельный налог;
- в проектной документации нежилое помещение изначально указано в качестве встроенно-пристроенного к МКД;
- собственники помещений МКД не давали 100-процентного согласия на уменьшение общего имущества МКД;
- собственник нежилого помещения платит либо не платит, но имеет обязанность по внесению взносов на капремонт.
Об этом можно прочесть здесь.
Однако каждую ситуацию подогнать под шаблон невозможно, и в судебной практике встречаются интересные споры с собственниками нежилых помещений, пытающихся уйти от «общности» по содержанию мест общего пользования.
Недавнее, интересное с юридической точки зрения, разбирательство в суде высшей инстанции разберем в настоящей статье.
В арбитражный суд Белгородской области обратилось ООО УО «Молодежная» (далее – УК) с иском к ООО «М-Холдинг» (далее – ответчик) о взыскании суммы долга по оплате электрической энергии на общедомовые нужды за спорный период в размере 18 960 руб.
Стоит отметить, что нежилое помещение ответчика расположено в отдельно стоящем здании, однако имеет общий с многоквартирным домом (далее – МКД) адрес.
Для разрешения спора была назначена судебная экспертиза, заключением по которой были установлены следующие обстоятельства:
- двухэтажное нежилое помещение ответчика фактически расположено в отдельно стоящем здании, примыкающем к МКД через деформационный шов;
- между указанными зданиями имеются совместные инженерные системы, необходимые для эксплуатации обоих зданий, а именно система внутреннего водопровода: хозяйственно-питьевого и транзитная тепловая сеть, проходящая в подвале МКД;
- от магистральных сетей внутреннего хозяйственно-питьевого водопровода в МКД выполнена разводящая сеть, ведущая как в подвальное помещение нежилого двухэтажного помещения ответчика, так и в подвальное помещение МКД;
- кроме того, в торце подвального помещения МКД имеется индивидуальный тепловой пункт (ИТП), так называемый «элеваторный узел» системы отопления, от которого осуществляется теплоснабжение двухэтажного нежилого помещения. ИТП - специальное теплотехническое оборудование, расположенное в тепловом распределительном пункте, присоединенное непосредственно к транзитной тепловой сети, проходящей в жилом доме до ИТП жилого дома;
- при наличии технической возможности переноса указанных сетей в подвал нежилого двухэтажного помещения, здание ответчика сможет нормально функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД.
На основании вышеуказанных доводов суд счёл, что нежилое помещение является частью МКД:
- принадлежащее ответчику на праве собственности нежилое помещение не может нормально функционировать без инженерных систем отопления и водоснабжения, расположенных в МКД, находящегося в управлении истца;
- до настоящего времени ответчиком не предпринято мер для реализации и изыскания технической возможности переноса сетей, указанных в заключении эксперта;
- следовательно, спорное нежилое помещение связано с общим имуществом МКД, расположенного по тому же адресу;
- то обстоятельство, что нежилое здание ответчика не входит в границы земельного участка, сформированного под МКД, - значения не имеет.
В данном временном отрезке судебного разбирательства ответчик заявил, что готов покрыть УК часть расходов, понесенных на эксплуатацию трубопроводов холодного водоснабжения и системы отопления МКД, но не расходы на электроснабжение.
Между тем, суд высшей инстанции в Определении ВС РФ от 24 февраля 2021 года № 310-ЭС20-24210 указал, что ответчик в роли собственника нежилого помещения, несет расходы за ОДН исходя из доли в общем имуществе пропорционально площади принадлежащего ему помещения.
Суд указал, что спорное нежилое помещение являются частью МКД, и имеет единый комплекс с общими инженерными сетями, а согласно статье 36 ЖК РФ, пункта 2 Правил № 491, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности все общее имущество МКД, то есть и лифты, лифтовые и иные шахты, и коридоры, и технические этажи, и чердаки, и подвалы, и т.п., и все это надо содержать. К тому же спорное нежилое помещение, расположенное в отдельно стоящем здании, не может функционировать без инженерных систем отопления и водоснабжения, находящихся в МКД и работающих от электричества.
Рассматриваемый спор показал, если отопление отдельно стоящего здания подается из ИТП соседнего МКД, то данное здание является частью МКД.
Компания «Бурмистр.ру» с 12 по 16 июня проведет VI всероссийский Слет по управлению МКД. Вся необходимая информация о мероприятии здесь.