По мере концентрации населения Северной Америки в крупнейших агломерациях и сопутствующего этому взрывного роста цен на жильё
всё более широко распространяется практика повышения плотности застройки и заселения. Классическая "американская мечта" - собственный отдельный дом (detached house) на лужайке в городской черте - стала практически недоступной для значительной части горожан. На смену одноэтажному бунгало 1960-1970-х, привольно расположившемуся на 6 сотках сочной травы, последовательно пришли другие типы домов - сначала расстояния между домами, всё ещё отдельно стоящими, сократили до минимума, вплоть до 1 метра между боковыми стенами. Затем начали массово строиться дома на два хозяина (semi-detached), а также и традиционные таунхаузы (townhouses) - дома с собственным передним и задним двориками и стенами, общими с соседями, одним или двумя. Если сосед один - такой таунхауз называется end-unit, это почти как semi-detached, и стоит он дороже дома в середине.
В последние годы при новом строительства и этот тип жилища активно вытесняется более плотной застройкой, которая получила обобщённое название urban townhouse. Или буквально - "городской-городской дом". То есть, очень городской, супер городской, городскее (или городастее?) не бывает.
Внутри этого класса домов существуют свои подгруппы:
- танхаузы без заднего дворика. "Ни кола, ни двора". Главный вход с одной стороны, гараж и второй, технический, вход - с другой. Как правило, есть балкон. Иногда, терраса на крыше.
- back-to-back townhouse. "Спина-к-спине". Теперь соседи уже есть с трёх сторон. С четвёртой стороны - вход и, возможно, крохотный дворик - patio.
Место для машины перекочевало в подземный паркинг, такой же как в многоэтажных домах с квартирами. Иногда из дома можно спуститься прямо на своё парковочное место. Вместо участка земли - балкон или, если повезёт, терраса на крыше.
- stacked townhouse. "Один-на-другом". Таунхаузы ставятся один на другой. Комбинаций здесь много. Например, первый этаж - квартира. Второй и третий - таунхауз, с высоким крыльцом прямо на второй этаж. Соседей в любом случае получается тоже 3 - двое с боков и один сверху (или снизу).
- наконец, апогей уплотнения - back-to-back stacked townhouse. Соседи - со всех сторон. С боков, сзади, снизу и сверху.
Urban townhouses строятся комплексами, от нескольких десятков до пары-тройки сотен квартир (юнитов) на одном участке. Участок полностью благоустраивается, строитель сдаёт всё под ключ - подземную парковку, детские площадки, озеленение и так далее.
Рассмотрим подробно, что представляет собой подобный комплекс на примере конкретного проекта в городе Ньюмаркет (Newmarket), северном пригороде Торонто, провинция Онтарио, Канада. Комплекс примечателен тем, что здесь присутствуют 2 типа домов из перечисленных выше - таунхаузы "Ни кола, ни двора" и "спина-к-спине один-на-другом". Причём последние я даже затрудняюсь назвать таунхаузами. По сути, это просто квартиры с отдельным входом с улицы. Поэтому их я буду дальше по тексту называть квартирами или юнитами, а "ни-кола-ни-двора" - таунхаузами.
Поговорим про комплекс в целом, про отдельные юниты, их планировки и внутренности. Как это всё будет строиться, и сколько стоит.
Общее описание
Площадь участка примерно 3 гектара. Доступ не закрыт, охранника нет. Северная и западная стороны выходят на улицы, с востока, за забором - автобусный терминал. На юге - граница с индивидуальными домами и забор. 12 отдельных строений, 3-4 этажа. Застройщик начал продажи недавно, сдача объекта ожидается в начале 2024 года.
Всего в комплексе будет 304 квартир 6 планировок.
Из них:
- 80 с 1-ой спальней (1A и 1B), двух типов, площадью 52 и 60 кв. м. Примерно эквивалент 2-х комнатной квартиры, при этом кухня объединена с гостиной и всё это - проходное
- 172 c 2-мя спальнями (2A и 2B) (в двух уровнях, половина - с террасой на крыше). Также двух типов, 83 и 112 кв. м.
- 40 с 3-мя спальнями (3A) (в двух уровнях, все - с террасой на крыше). 135 кв. м.
- 12 с 3-мя спальнями + офис + гараж + терраса над гаражом. 164 кв. м плюс 52 кв. м коммерческое помещение на первом этаже, с отдельным входом с улицы, застеклением, собственным просторным туалетом.
Технологии
Под всем участком - подземный гараж, в один уровень, из монолитного железобетона. В цену каждого юнита включено одно парковочное место. Паркинг одновременно является фундаментом для всех домов. Туда ведёт один рамповый въезд и 10 лестничных входов (они же аварийные выходы).
Насчёт материала самих зданий информации не приводится, но готов поставить на кон свой дневной заработок, что жилые здания будут построены из деревянного каркаса. Вертикальные межквартирные перегородки могут быть из пустотелых бетонных блоков 20 на 20 на 40 см. Но скорее всего, тоже деревянные. Система отопления, кондиционирования и вентиляции (англ. HVAC - heating, ventilation, air conditioning) - воздушная, отдельная для каждого юнита. У каждого юнита - индивидуальный блок кондиционера снаружи.
Что в каждой квартире?
- индивидуальное отопление (на газе) и кондиционирование, по оцинкованным воздушным коробам
- принудительная вентиляция, использующая те же короба, полностью изолированная от других юнитов
- стиральная и сушильная машина
- собственный проточный водонагреватель (на газе)
- потолки примерно 275 см (9 футов)
- стены окрашены белым цветом
- полностью готовая кухня
- 5 бытовых приборов - холодильник, электроплита, посудомойка, стиральная и сушильная машина
- пол - ламинат и плитка
- разумеется, вся электрика
- на террасах - газовый кран для мангала
Планировки, площади и размеры
Ниже приведены планы всех квартир в комплексе. Для удобства я указываю размеры и площади (приблизительно) в метрической системе.
Проект глазами урбаниста
В целом, это интересный пример плотной малоэтажной застройки, сочетающей элементы индивидуального жилища (отдельный вход с улицы, наличие собственного пространства снаружи) с комфортом многоэтажного дома. 300+ квартир при среднем размере домохозяйства 2.6 позволяет разместиться около 800 человек на площади менее 3 га.
Примерный расклад по квартирам: с 1 спальней - 1.7, с 2 спальнями - 2.7, с 3 спальнями - 3.7. Средневзвешенное значение - 2.6 человек на домохозяйство.
Фактическая плотность - 260 человек на 1 гектар, или 26000 на кв. км.
При этом у примерно 400 человек из 800 будет собственная большая терраса, а у остальных - или большие балконы, или миниатюрные дворики.
Если представить некий экстремальный случай - город, 25% территории которого застроена подобными комплексами (остальное - промзоны, парки, торговля, школы, дороги, пустоши и т.д.), то в круге диаметром 15 км (поперечник типичного полумиллионника в экс-СССР) сможет разместиться 1.1 млн. человек.
10 км (80 кв. км) - 500 тыс.
15 км (180 кв. км) - 1.1 млн.
20 км (300 кв. км) - 2 млн.
30 км (700 кв. км) - 4.5 млн.
Как видите, такая 3-4-х этажная застройка обеспечивает общую плотность населения в городе не хуже, чем традиционные панельные 9-12-ти этажки.
Глазами Греты Тунберг
Юной экоактивистке понравилась бы большая ширина корпусов зданий (не менее 18 метров), что означает хороший уровень энергоэффективности.
Также, высокая плотность заселения создаёт предпосылки для развития общественного транспорта и перемещений пешком. Непосредственно на сайте находится 12 семейных бизнесов, так что семейная булочная, парикмахерская, ремонт обуви или дантист будут в двух минутах ходьбы.
Глазами жильца
Сначала плюсы:
Нет общих пространств - коридоров и т.п. У всех квартир прямой выход на улицу.
Много квартир с террасами на крышах.
У каждой квартиры собственные обогреватель, кондиционер и отдельная система принудительной вентиляции. Температура в каждом юните регулируется индивидуально.
Аналогично предыдущему пункту, в каждой квартире своя стиральная и сушильная машина.
Достаточно высокие потолки - 275 см.
Теперь минусы:
Лифтов нет, среда не присоблена для маломобильных жильцов. Лестница нужна для всех 100% квартир.
(Минус для конкретно этого проекта). Некоторые строения расположены слишком близко к друг другу, окна в окна. Дополнительные 10 метров были бы в самый раз.
Часть квартир с двумя спальными выходят окнами только на север. В Канаде с этим не заморачиваются, требований по обязательной двухчасовой солнечной инсоляции нет.
(Скорее всего минус). Непонятно качество звукоизоляции. Возможны проблемы с шумом от соседей.
(Почти наверняка минус). Опрокинутое при уборке ведро прольётся освежающим дождиком в квартире внизу через минуту.
Половина квартир с одной спальней - полуподвальные.
У половины квартир с двумя спальнями спальный этаж - полуподвальный.
Неудобный доступ в паркинг - лифта нет, всё придется носить в руках. Зато можно сэкономить на абонементе в фитнесс.
Маленькие спальни (ужатые до анатомического минимума - кровать и обойти вокруг). Остальные помещения спроектированы по принципу - ещё
минус 20 см и станет тесновато.
По поводу звуко- и потопо-изоляции. Обе проблемы в каркасных домах решаемы, за счёт дополнительных затрат. Например, делается бетонная стяжка ~4 см сверху деревянному полу и подвесной потолок снизу. Какие именно меры будут приняты застройщиком на данном проекте и будут ли они вообще - мне неизвестно.
Глазами владельца: цены! мама дорогая!
Общие месячные расходы на содержание (condo maintenance fee) в таком комплексе будут меньше, чем в классическом многоэтажном доме. Нет общих внутренних пространств, кроме паркинга. Это плюс. Теперь самый главный минус. Цена. Стоимость жилья в большом Торонто растёт который год подряд, с кратковременными приостановками. В 2020 вообще происходило что-то неописуемое.
Цены от застройщика в данном комплексе на начало мая 2021 выглядели следующим образом:
Полуподвальные квартиры с 1-й спальней - от 580 до 600 тыс. канадских долларов! (по состоянию на конец мая 2021 года это примерно 480-500 тыс. американских долларов или 35-36 млн. рублей).
Ньюмаркет традиционно считался местом для тех, у кого не хватало денег на покупку жилья в самом Торонто или рядом с ним, и кто заранее смирялся с необходимостью тратить из-за этого время и деньги на поездки.
Ещё 10 лет назад за 600 тыс. в Ньюмаркете можно было купить отдельный дом 200-250 кв. м, 5 лет назад этих денег хватило бы на приличный таунхауз, типа одного из двенадцати, которые с офисами, или лучше. В 2021 - за такую космическую сумму можно позволить себе только полуподвальную квартиру с 1 спальней. Похоже, теперь это - новый стандарт жилья для большинства семей в Торонто.
Если статья вам понравилась - ставьте лайк!
Если не хотите пропустить другие мои статьи - подписывайтесь!
Не поленитесь - выскажите своё мнение в комментариях. Буду признателен!