20 мая стартовали продажи второй очереди ЖК Мякинино парк в ЗАО (корп. 3.2, 3.4).
Это проект в уникальной локации - престижный запад, хоть и за МКАД, Московская прописка, полуостров, окруженный водой и лесом. Это идеальное место для премиальной низкоэтажной застройки, но ПИК строит там комфорт, где транспортная доступность имеет очень большое значение, а тут до остановки автобуса идти 20 минут и потом еще ехать столько же до метро. Единственное, что вселяет надежду - внутри ЖК запроектирована остановка автобусов, так что маршрут автобусов скорее всего продлят до ЖК. Инфраструктуры тоже пока никакой нет, но в состав проекта входит школа и детский сад.
В окружении в радиусе 4 км. практически нет конкурентов - только апартаменты Спутник от Эталона, которые хоть и ближе к Москве, но относятся к Московской области и экология там подпорчена близостью МКАД.
Ниже в таблице представлен анализ цен Спутника и предыдущей очереди Мякинино парк. Напомню, что для оценки адекватности выставленных цен в проекте, я использую модель, учитывающую основные характеристики квартир - застройщик, комнатность, планировка, отделка, квартиры vs апартаменты, срок строительства, транспортная доступность, класс, инфраструктура и окружение. Каждой из этих характеристик я присваиваю % влияния на цену в положительную или отрицательную сторону и на основе этого привожу к единому знаменателю цены других строящихся ЖК вокруг и рыночные оценки IRN и Яндекс Недвижимость для этого места. Такие приведенные цены можно напрямую сравнивать друг с другом, не думая о различиях проектов, так как все уже учтено (последняя колонка в таблице):
Средняя рыночная цена получилась 235,000 руб. за квм для студий и 205,000 руб. для 1к квартир.
А в ЖК Мякинино паррк имеем вот такие минимальные цены:
Цены здесь выше среднерыночных на 15% для студий и 10% для 1к, при этом цена в Мякинино парк ~на 7% ниже Спутника. Бюджет покупки ниже в Мякинино парк для студий и чуть выше Спутника для 1к квартир. Если сравнивать с предыдущей очередью, то 1к квартира там дороже на 15%, разница в сроке строительства 3 квартала -> можно получить доходность 20% годовых, что очень много.
С учетом того, что Сбербанк собирается скоро строить ЖК Рублево-Архангельское на огромной территории через реку от Мякинино парк, куда будет заведено метро, весь этот район имеет хорошие перспективы и будет расти в цене.
Доход от аренды здесь средний - при ставке аренды ~30,000 руб./мес. за 1к квартиру, срок окупаемости составит ~25 лет.
Вывод: цены выше рынка, но ниже конкурента и могут дать 20% доходности по сравнению с предыдущей очередью -> можно рассмотреть для инвестиций.
Подписывайтесь на мой канал Яндекс Дзен (здесь будет много букв) и Телеграм канал https://t.me/nporaschetu (здесь информация будет появляться быстрее) - там уже выложено много анализов строящихся и планируемых ЖК.
