Рассказываем, как проверить участок и избежать скрытых расходов — а это может быть сотни тысяч или даже миллионы рублей.
Как ни странно, но в 2021 году во многих муниципальных образованиях до сих пор не утверждены генпланы. А значит, есть риск купить участок в Крыму на котором нельзя ничего построить. Но это еще не все риски. В этой статье мы расскажем на что обращать внимание при выборе земельного участка, чтобы покупка не обернулась кошмаром.
Инфраструктура, рельеф и условия жизни
Выбирая земельный участок в Крыму, убедитесь, что место соответствует вашим требованиям к инфраструктуре. Дело в том, что Крым очень разный. В зависимости от расположения отличается рельеф и условия жизни. Южный берег — это горы и перепады высот в десятки метров. Западный берег — это степи и прекрасные пляжи рядом. Соответственно, отличаются и цены. Позже мы сделаем обзор цена на земельные участки Крыма, подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить.
Купить земельный участок в Крыму. Тонкости, на которые надо обращать внимание
Чтобы после покупки участка не оказалось, что строить на нем нельзя, внимательно изучите документы. Если вам предлагают участок по цене явно ниже рынка, подойдите к проверке еще тщательней — где-то точно кроется подвох. В Крыму никто ничего не продаст себе в убыток, это факт. В этом случае лучше обратиться к юристу сразу, чтобы он все проверил.
Итак, на что обратить внимание:
Первое и самое главное — назначение земли. Для строительства дома подходят земли со статусом земли населенных пунктов и сельскохозяйственные. Вид разрешенного использования земель населенных пунктов — ИЖС (индивидуальное жилое строительство). Земли ИЖС самые дорогие.
Если говорить о сельскохозяйственных землях, то для строительства подходят два вида разрешенного использования: для ведения садоводства и для ведения личных подсобных хозяйств. Правда последние не всегда. Многое зависит от местных законов, лучше проконсультироваться у юриста.
В Крыму часто можно встретить рекреационные земли. Такие участки тоже продают. Это могут быть бывшие базы отдыха или детские лагеря. Как правило, такие земли находятся в аренде сроком до 49 лет и на них можно строить гостиницы, санатории и другие административные здания. Дом на такой земле строить нельзя.
На что смотреть при выборе участка. Чек-лист проверки
Документы на право собственности
У продавца должно быть Свидетельство и кадастровый паспорт. Если участок нарезан недавно, свидетельства может и не быть. Обратите внимание, в Крыму много участков продают собственники из Украины. Сейчас, когда принят закон о запрете владения землей в Крыму иностранцами, таких продавцов стало еще больше. Зачастую участки продают по доверенности, здесь лучше перестраховаться и сделать так, чтобы собственник присутствовал на сделке лично.
В любом случае до оформления сделки документы должен проверить грамотный юрист. Конечно, при регистрации сделки Росреестр не пропустит участок с некорректными документами или с обременением. Но вы можете потерять уйму времени.
До сделки запросите расширенную выписку по участку в Росреестре. Сделать это можно прямо на сайте. Вы получите всю историю участка и будете уверены в юридической чистоте сделки.
Границы участка
Реальные границы могут отличаться от того, что хозяин участка показывает вам. Смещение границ на 1-1,5 метра — обычно дело на полуострове. Проверить реальные границы можно через интернет на сайте Росреестра в разделе Публичная кадастровая карта. Если продавец не озаботился внесением данных в кадастр, то лучше это сделать до покупки.
Подъездные пути и дорога к участку
В идеале бетонное покрытие, асфальт или укатанная грунтовка. Последний вариант хуже — в непогоду ее будет размывать дождем. Если нормальной дороги нет, ее кто-то должен будет построить. И скорее всего это будете вы. После покупки участка вам предстоит стройка. Поэтому посмотрите, можно ли к месту строительства подъехать на Камазе и выгрузить материалы и есть ли место для строительного крана.
Иногда в Крыму продают участки, к которым нельзя подъехать. Учтите, что строительство на такой земле обойдется гораздо дороже - каждый камень, каждый мешок цемента и песка придется заносить вручную.
Вода
Выясните, откуда подается вода к участку. Это может быть скважина или общий источник. С учетом ситуации с водой в Крыму, скважина, если она сделана по уму — хороший вариант. Если вода еще не проведена, уточните возможность ее проведения.
Обратите внимание! Наличие водовода возле участка еще не значит, что к нему можно подключиться.
В последние годы вышло много новых нормативных актов и документов, регламентирующих подключение воды. Очень часто собственники получают отказы. Чтобы проверить возможность подключения нужно с документами на право собственности подъехать в водоканал города, к которому относится участок и подать запрос. Обработка запроса может занять некоторое время, нужно быть к этому готовым. Поэтому идеально, если у продавца уже есть на руках технические условия для подключения. А лучше покупать участок с уже подведенными коммуникациями.
Для примера, давайте посчитаем, во сколько может обойтись проведение воды. Допустим, вы покупаете участок и одновременно с вами будут строиться еще несколько человек. В этом случае провести воду будет чуть дешевле. Чтобы просчитать стоимость, заходим на сайт Вода Крыма в раздел Калькулятор стоимости подключения. Выбираем нагрузку 10 м3 ( из расчета 1-1,5 м3 на дом), открытый способ без учета строительства колодцев — самый дешевый, и получаем сумму 368 750 рублей. Сумму можно разделить на всех, кто подключается.
Если вам надо провести трубу только к своему участку, выйдет дороже. Давайте посчитаем. В калькуляторе выбираем нагрузку 1-1,5 м3, протяженность допустим 50 м, диаметр трубы 40-70. Получаем 120 266 рублей. Чем больше расстояние от водовода до вашего участка, тем дороже подключение. Бывали случаи, когда эти счета составляли миллионы рублей. Лучше знать об этих расходах заранее.
Электричество
Так же, как и с водой, наличие рядом электрических сетей еще не значит, что к ним можно подключиться. Сети могут быть частными, владелец несговорчивым, а мощности недостаточными. Проверить это можно в РЭС. Нелишним будет пообщаться с соседями: узнать есть ли перебои с электричеством и хватает ли мощностей. Опять таки, идеально, если у владельца участка на руках есть технические условия подключения, а лучше договор с РЭС.
Газ
Если вы покупаете участок за городом, возможность подключиться к газовым сетям есть не всегда. Да даже в городе с этим могут возникнуть проблемы. Уточните все заранее.
Можно ли строить
Да-да, наличие участка еще не означает, что на нем можно построить дом. В Крыму продаются участки в охранной зоне водоводов, коллекторов, в заповедниках и в исторических зонах — там, где категорически нельзя строить. Проверить это можно в отделе архитектуры самостоятельно или поручить грамотному юристу.
Может так случиться, что участок находится в какой-то зоне, но в нее не попадает. Так как не все муниципальные образования сформировали генпланы, архитектура тоже не уверена в границах участка. В этом случае владелец получает так называемые “нулевые ГПЗУ” — строить можно, но площадь застройки 0%, высотность 0 этажей. Уточнения обещают дать после утверждения генплана. Остается только ждать. Хорошо, если вы выясните это до покупки участка.
Рельеф
В Крыму часто предлагают купить участок на склоне. Учтите, что покупка такого участка всегда несет дополнительные расходы.
Перепад высоты на участке на один метр увеличивает количество бетона для фундамента в два раза. Добавьте к этому затраты на перемещение грунта 1000-1500 рублей за каждый м3.
Покупка участка у девелопера
Компании, строящие коттеджные поселки предлагают земельные участки в Крыму с последующим строительством домов. В чем плюс такой покупки?
- Цена. Застройщику не выгодно завышать цену на участок, он заинтересован, чтобы клиент купил землю и заказал строительство дома.
- Разрешения, коммуникации и дороги. Застройщик сам проверяет, чтобы на участке можно было строить, сам проводит воду, электричество и если возможно, газ. На всякий случай проверьте в договоре, обязуется ли девелопер проложить дорогу, коммуникации.
- Геология. Застройщик за сам проводит инженерно-изыскательные работы на своих участках, а это существенная сумма.
Компании, которые строят коттеджные поселки предлагают участки по ценам рынка или даже ниже с последующим строительством коттеджа. Если вы рассматриваете строительство дома в коттеджном поселке, то покупка земли у девелоперов — хороший вариант.
Подрядчик, как правило, продает уже проверенные участки в Крыму, в местах, где можно строить и по ценам рынка. На всякий случай проверьте в договоре, обязуется ли девелопер подвести коммуникации и какие объекты инфраструктуры обязуется построить.
Так, стоимость участков в поселках компании Кастро Групп - от 200 000 рублей за сотку. Каждый участок тщательно проверен опытным юристом, все коммуникации подведены, разрешения получены. На участке проведена геология.
Компания Кастро Групп поможет решить вопрос с недвижимостью и сделает переезд простым, комфортным и безопасным.
Свяжитесь с нами, чтобы задать вопросы и получить консультацию.
