24 мая 2021 года.
За что я не люблю рекламные тексты девелоперов об их проектах в сфере «инвестиций в недвижимость»: много слов, мало цифр. Ну или просто подмена понятий (см. публикацию от 05.04.21 "Что такое инвестиция-2?").
📰 Вот и попавшийся мне текст о проекте ФСК, апарт-отеле «Движение» (см.https://zen.yandex.ru/media/gkfsk/investicii-v-apartoteli-kak-eto-rabotaet-i-skolko-na-etom-mojno-zarabotat-60a8dc483755d10c191066be ), страдает наличием сотен слов, довольно опосредованно относящихся к теме, и отсутствием хотя бы одной маленькой таблички с расчетами доходности вложений.
⚠️ Вероятно, проблема состоит в том, что люди, которые умеют продавать картинками и текстами про хороший район, детские площадки, лавочки и т.д. никак не могут научиться продавать через цифры.
🧮 Я быстро и, возможно, не очень точно прикинул: показатели доходности вполне себе неплохие, непонятно зачем их было так тщательно вуалировать?
А вот результаты расчетов.
Расчет вообще-то простейший, я рассмотрел только программу «гарантированный доход», по которой инвестор получает фиксированную арендную плату в размере ₽47 000 в мес. при покупке студии 26-28 м2.
🏗️ Сейчас такая студия, с отделкой и мебелью, как я понял, стоит ₽7,1 млн (₽252 т./м2). Выручка от аренды в год составит ₽564 т. Вычет налогов на имущество (0.5% от кад.стоимости) и прибыль (6%УСН+1%ФСС) обеспечит чистую прибыль на уровне ₽500т./год.
🧮 Итого ₽500т./₽7.1 млн.= 7%. Не так уж и плохо, на самом деле. Понятно, что нужно ещё разобраться в том, что такое «гарантия» и на каких условиях она обеспечивается.
⚠️ Этот расчет не является полноценной фин.моделью, т.к. не учитывает ряд важных параметров, но хотя бы в таком виде люди из ФСК могли бы его включить в статью. Но нет.
🔻 Что думаете об инвестициях в проект ФСК «Движение»