Градостроительный план поможет понять, можно ли вообще строиться на купленной земле. И если да, то какие ограничения могут возникнуть при строительстве.
Ознакомиться с этим документом лучше вообще до покупки участка. Чтобы не попасть в ситуацию, когда участок куплен, а строиться на нём нельзя. Или можно, но с существенными ограничениями. Следует попросить продавца получить этот план до оформления договора купли-продажи земли.
Градостроительный план участка: звучит гордо... и запутанно
Ну вроде бы, землю купил — начинай стройку. Но нет: оказывается, не на каждом участке можно возвести жилой дом.
Может, к примеру, ЛЭП по нему проходить, или газопровод будет зарыт в его недрах. А значит, получайте статус "зона с особыми условиями использования" и возможный запрет на любое строительство и земляные работы.
Так как же не попасть в такую ситуацию? Ведь в выписке из ЕГРН и других официальных документах на землю нет сведений об ограничениях на строительство? Самому искать документы, изучая, где проложен ближайший газопровод или линии электропередач? А ведь это не в одно ведомство придется обратиться, и не факт, что в полученных бумагах удастся разобраться самостоятельно. Благо, что есть один документ, который содержит большинство нужной вам информации.
Как получить градплан участка
Раньше градостроительный план участка получали в местном органе власти, отвечающем за строительство или архитектуру. Стояли в очередях, общались с "милыми" чиновниками. Сейчас процесс стал проще: документ можно заказать либо в МФЦ, либо на "Госуслугах".
Заполняете заявление на сайте, указываете там данные о себе и своем участке, прикрепляете скан паспорта. И ждёте около 1 месяца.
В Московской области выдачей ГПЗУ занимается Мособлархитектура (МФЦ и "Госуслуги" просто посредники). И там работают не самые расторопные товарищи.
Пятно застройки и особые зоны: полезная информация из ГПЗУ
Сразу скажу, что полученный мною градплан содержал 16 страниц, из который полезных мне было 2-3 страницы.
Во-первых, это раздел 1 "Чертеж градостроительного плана земельного участка". Тут можно увидеть так называемое "пятно застройки" — место, на котором можно возвести жилой дом. Оно заштриховано черным, указаны минимальные отступы от заборов соседей (у меня это 3 метра).
На моём чертеже я не обнаружила никаких ЛЭП и газопроводов, проходящих через мой участок (такие "сюрпризы" обозначаются красным, их трудно не заметить). Вздыхаю с облегчением, изучаю документ дальше.
Во-вторых, это раздел 5 "Информация об ограничениях использования земельного участка". Сразу возникает вопрос: "Ну и как можно ограничить меня в пользовании моей же землёй?". Оказывается, ещё как можно.
Есть такие "Зоны с особыми условиями использования территорий" (о них будет отдельная статья, тема обширная). И если, не дай Бог, ваш участок расположен в такой зоне, то строительство может быть ограничено (этажность, площадь дома) или вообще запрещено!
И тут меня ждал неприятный сюрприз. Оказывается, что моя земля входит в территорию под гордым названием "Исторический город Сергиев Посад". А в таких поселениях могут быть самые неожиданные ограничениях по виду возводимого дома.
Например, могут запретить строить из любых материалов, кроме дерева (чтобы соответствовать историческому облику всего города). Или (по тем же соображениям) могут разрешить строить только одноэтажные дома, использовать определенную цветовую гамму и прочее.
Мне повезло, потому что у меня это лишь "планируемая зона", то есть фактически она есть только в плане чиновников. И пока я могу успеть построиться, минуя все эти возможные ограничения.
В общем, считаю, что ГПЗУ перед началом стройки делать стоить, хотя конкретно в моём случае полезной информации в нём было не очень много. К тому же, узнать про особые зоны, можно было бы и быстрее, изучив Правила землепользования и застройки (о них — в следующей статье).