Самостоятельная покупка и продажа недвижимости — одно из самых сложных мероприятий, так как содержит в себе большое количество нюансов.
В сделке, как правило, участвуют две стороны — покупатель и продавец. И если продавца в первую очередь интересует выгода — здесь все понятно, то с покупателем дело обстоит сложнее. Ведь покупка вполне обычной квартиры может обернуться проблемами: начиная от скрытых дефектов и заканчивая неучтенными собственниками.
Все риски может учесть лишь опытный риелтор. Если по какой-то причине вы не можете к нему обратиться, воспользуйтесь нашей инструкцией.
Что обязательно прописывается в договоре купли-продажи?
1. Участники. В договоре обязательно нужно прописать, кто является продавцом, а кто покупателем. Если покупателей или продавцов несколько, укажите каждого. В документах прописываются полные фамилия, имя, отчество, а также данные паспорта. К данным относятся: серия, номер, дата выдачи. Иногда может потребоваться СНИЛС. Если участник сделки в браке, этот момент также фиксируется в договоре.
Обязательно сверьте все данные из паспорта, включая фото. Не лишним будет проверить каждого из участников сделки по базе УФМС. Так как случаются сделки по подложным документам.
2. Объект недвижимости. В договоре купли-продажи указываются полные данные объекта недвижимости:
- адрес, по которому расположен объект, включая город и область. Обратите внимание: важно, чтобы реальный адрес совпадал с данными не только в правоподтверждающих документах, но и с данными в Росреестре.
- параметры объекта. Прописывается наименование объекта, будь то квартира, дом, дача и т.д.
- площадь недвижимости.
3. Регистрационные данные недвижимости: кадастровый номер, данные свидетельства о регистрации или выписка ЕГРН. Выписку обычно заказывают перед покупкой квартиры.
Хорошо, если к документам будет приложен актуальный план объекта продажи, по которому можно сопоставить данные из бумаг с действительностью. Он убережет покупателя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой, за которую впоследствии придется расплачиваться.
На этом моменте лучше всего зафиксировать состояние объекта недвижимости, чтобы если что-то вскроется после продажи — дефекты или скрытые проблемы, можно было грамотно решить вопрос. Такая ситуация актуальна для сделок в рассрочку или с использованием маткапитала, когда ключи, зачастую, выдаются только после полного расчета.
4. Обязательно поинтересуйтесь, имеются ли долги по коммунальным платежам. Особенно стоит обратить внимание на оплату продавцом задолженности по капитальному ремонту и обращению с ТКО. Если таковые задолженности имеются, обсудите возможные способы погашения, а в случае наличия задолженности по капитальному ремонту, этот вопрос необходимо решить до заключения договора купли-продажи. Ведь в соответствии с п.3 ст. 158 ЖК РФ "При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт".
5. Удостоверьтесь в количестве прописанных, а также обсудите с продавцом, как будут выписываться несовершеннолетние, если таковые имеются.
Способы и сроки взаиморасчетов
В договоре купли-продажи указывается стоимость объекта, за которую его приобретает покупатель. Цена прописывается как цифрами, так и прописью. Не лишним будет прописать, что цена изменению не подлежит.
Если недвижимость покупается в рассрочку или с использованием материнского капитала, дополнительно стоит прописать пункты, которые будут содержать информацию о дальнейших расчетах. Также не лишним будет зарегистрировать право залога в пользу продавца (в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ) до момента полного расчета по договору купли-продажи.
Также стоит прописать дату итогового расчета между сторонами сделки. Это обезопасит вас от ситуаций, когда покупатель обещает отдать остаток после подачи документов, а в МФЦ заявляет, что все уже отдал, апеллируя подписанными документами.
Важно также определить в договоре купли-продажи, как будет проходить расчет — наличные, безналичный расчет, банковская ячейка и т.д.
Если сделка проходит в рассрочку или с использованием ипотечных средств, то в договоре прописываются даты платежей, номер договора кредитования и т.д.
Сдача объекта недвижимости
После того, как расчеты будут произведены, продавец передает ключи от объекта недвижимости. Пропишите в договоре, в какой срок это должно быть осуществлено, в какие сроки площадь будет освобождена от вещей, какие вещи будут оставлены. Если вдруг что-то пойдет не по плану или с нарушением договоренностей, вы всегда сможете оперировать пунктами договора.
Что еще стоит прописать в договоре?
Добавьте фразу, что в случае банкротства собственника, недвижимость не входит в капитал человека. Таким образом продавец в случае банкротства будет рассчитываться с долгами сам.
Пропишите возможности появления третьих лиц, которые могут претендовать на объект недвижимости. Лучше будет договориться, что продавец будет обязан возместить покупателю средства или купить аналогичный объект недвижимости. Однако, если этот момент не будет прописан, то подобная ситуация все равно будет решаться в судебном порядке.
Что делать, если условия договора нарушены?
Отметим, что если договор составлен правильно, то он имеет юридическую силу. Лучше заранее зарегистрировать его у нотариуса. Так появится хотя бы гарантия того, что объект недвижимости проверен, как и продавец. Кстати, после подписания документа. нотариус может сам отправить договор на регистрацию, сэкономив вам время.
Если условия договора купли-продажи нарушаются, то в первую очередь стоит попробовать договориться. Не получается? Тогда обращайтесь в суд. Но практика показывает, что такие разбирательства растягиваются на месяцы.
Покупку квартиры по доверенности или наследную недвижимость с самостоятельным составлением договора лучше вообще исключить. Либо привлечь эксперта по недвижимости и делегировать ему все юридические тонкости. Да, это повлечет за собой дополнительные вложения. Но их объем не сопоставим с тем, сколько вы можете потерять, упустив в сделке что-то важное.