Актуальная тенденция переезда за город все больше набирает популярность. Коттеджные поселки активно разрастаются на всех приоритетных направлениях Подмосковья и более удаленных населенных пунктов как более здоровая и удобная альтернатива многоквартирным городским домам. Застройщики обещают взять на себя обязательства не только по созданию комплексов, но и по созданию парковых зон для отдыха и прогулок, а также объектов инфраструктуры.
Закон не идентифицирует практический термин коттеджа и коттеджного поселка. Чаще встречаются понятия «жилой дом», «индивидуальная застройка», «малоэтажное строительство». При этом термины не являются равнозначными, что усложняет процесс правового регулирования.
Обычно формирование коттеджного комплекса происходит так: организация покупает большой участок земли, разделяет его на несколько частей после чего продает покупателям. В зависимости от частных характеристик проекта, дополнительно согласовываются наличие и подведение коммуникаций, подрядное строительство и создание инфраструктуры для резидентов.
Категория земель
Строительство индивидуальных домов возможно только на земле, носящей соответствующий статус, — это земли населенных пунктов и сельхоз назначения. На земле с другим статусом строительство недопустимо.
Но возможны нюансы и в том случае, если земельные участки имеют корректный статус. В отношении земли, помимо категории, устанавливается и перечень допустимого использования. Использование земельного участка по некорректному назначению влечет для собственников административную ответственность.
Имущество коттеджного комплекса
При покупке земли в коттеджном поселке стоит обратить особое внимание на то, как оформлено общее имущество, организована возможность пользования подъездными дорогами и коммуникациями. Учитывая возрастающую популярность загородного проживания, сегодня КП создаются гораздо быстрее, чем необходимая им инфраструктура и инженерные сети. И даже наличие всех коммуникаций рядом с объектами строительства не гарантирует подключение к ним. Потому рекомендуется проверять документы у застройщика на соответствующую техническую и разрешительную документацию.
Часто юридическое лицо, которому передано доверительное управление общим имуществом, может злоупотреблять своими полномочиями: устанавливать завышенные членские и вступительные взносы, монополизировать инфраструктуру и оценить ее обслуживание по стоимости гораздо выше, чем в аналогичных проектах.
Для клиентов компании Savills мы предлагаем несколько рекомендаций актуальных при самостоятельном приобретении дома или земельного участка:
- Перед подписанием ДКП стоит уточнить реального правообладателя подъездных путей и системы коммуникаций на территории коттеджного комплекса.
- Внести в договор купли-продажи правооснование для использования коммуникаций и доступную мощность.
- Если заявленные объекты принадлежат товариществу владельцев недвижимости, организованному на членстве, то стоит подробно изучить устав сообщества, положение о системе формирования членских взносов и др. Для пользования коммуникациями и дорогами не обязательно становится участником товарищества, можно заключить индивидуальный договор на эксплуатацию общего имущества.
- Собственник дома оставляет за собой право заключать договор о предоставлении энергоресурсов напрямую с их поставщиком.
Именно поэтому при покупке земельного участка или дома стоит обратиться в агентство недвижимости, чтобы сэкономить время и не оказаться в затруднительном положении ввиду отсутствия опыта и необходимых юридических знаний. Savills гарантирует Вам профессиональную поддержку на любом этапе процесса: от подбора оптимального объекта недвижимости до счастливого финала — получения ключей и документов на новую собственность.
