Разнокалиберные апарт-форматы быстро набирают популярность. И хотя апартаментов и их «братьев-сестер» по сегменту на российском рынке предлагается уже довольно много, форматы до сих пор немного путают не только клиенты, но и сами девелоперы.
Посодействовать с заполнением пробелов в вопросе знания «матчасти» всегда готовы опытные аналитики. А пока публикуем тезисы выступления Марины Смирновой – партнера, руководителя департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman&Wakefield. Оно состоялось в рамках первого Всероссийского форума «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой недвижимости», организованного «Школой девелопера».
Для начала спикер посоветовала четко определиться с терминологией. Очень часто, когда упоминают те или иные смежные форматы, возникает путаница. Апартаменты, апарт-отели, апартаменты с обслуживанием, кондоминиумы – всё смешивают в одну «кашу». Клиенту еще сложнее: ведь ему важно выбрать из предлагаемого на рынке многообразия, где девелоперы сыплют терминами со всех сторон, действительно качественный продукт.
В Cushman&Wakefield провели большую работу, чтобы конкретизировать характеристики тех или иных форматов: они представлены в таблице ниже. А глобально разделили предложение на рынке на три большие группы:
- ◉ Первая – гостиницы и гостиничные продукты, куда как раз входят классический апарт-отель и кондоминиум-отель.
- ◉ Вторая – «квази-гостиничные продукты»: то, что «отпочковывается» от кондо-отеля и продается – оптом или в розницу – с более или менее дорогой отделкой. Другими словами, как раз тот самый набивший оскомину в 90-е годы формат «таймшера» – «порционного владения», когда несколько «со-хозяев» останавливались в элитной (для тех лет) квартире на какой-то период в году.
- ◉ И третья – брендированные резиденции и частные квартиры.
Объединяет их одно: жилой юнит. Различие лишь в том, каким образом его позиционируют – и предлагают – на рынке.
То есть если, например, в апарт-отеле «жилой юнит» – это просто оборудованный кухней гостиничный номер, предназначенный для длительного проживания (как, например, Adagio), то в кондоминиум-отеле тот же самый номер а) принадлежит частному инвестору; б) передан в управление оператору, который и обеспечивает инвестору пассивный доход.
Не буду останавливаться в подробностях на всем изобилии того, что представлено на российском рынке; но по факту, за исключением частных квартир, сдаваемых посуточно в аренду, сформировавшихся продуктов у нас пока практически нет. Все, что идет как “апартаменты с гостиничным обслуживанием”, – это в действительности те же выкупленные в собственность апарты. Их “профиль” зависит во многом от местоположения – в том смысле, живут ли там постоянные резиденты, или же туристы. Но по факту там нет ни гостиничного бренда, ни гостиничного обслуживания, которое приобретается a la carte. В основном потому, что «бренд и сервис» такого уровня – весьма дорогое удовольствие: начиная с отделки и заканчивая ассортиментом отельных услуг. В итоге имеем высокие эксплуатационные расходы, на которые не готовы идти ни собственники будущих апартаментов, ни инвесторы, ни тем более управляющая компания.
Еще один осложняющий фактор: собственники, как правило, также имеют свое представление о прекрасном и стараются навязать личное видение того, как это все должно выглядеть. При этом они зачастую не имеют представления об изнанке гостиничного бизнеса и не понимают, почему нельзя отходить от гостиничных стандартов.
Сервисные апартаменты или апартаменты с обслуживанием: трансформация в инвест-продукт
Почему, собственно, формат сервисного апарт-отеля «отпочковался» от стандартного гостиничного формата? Почему нельзя было остановиться на привычном всем варианте – гостинице?
- ◉ Первоначально апарт-отели представляли собой часть гостиничного продукта, предназначаемого в долгосрочную (как правило) аренду, с гостиничными услугами в «усеченном» формате. Это позволяло повышать коэффициент «выхода» полезных площадей и сокращать операционные издержки.
- ◉ Апартаменты в отеле предлагали инвестору практически такую же доходность, как и гостиницы, а высокая загрузка стимулировалась более низкой ценой продажи.
- ◉ Поскольку апартаменты были ближе по формату к обычному жилому дому, появилась идея подавать жилые юниты частным инвесторам как для проживания, так и для извлечения ими пассивного дохода путем передачи юнитов в аренду гостиничному оператору. Это изрядно повышало доходность такого рода проектов для гостиничных инвесторов.
- ◉ Прибыль (выручка минус операционные расходы) от сдачи юнитов в аренду оператором делилась между ним (оператор брал плату за управление) и покупателем юнита (последнему переходила основная часть дохода).
- ◉ Особенно интересны такие схемы для курортных и туристических рынков, где высок спрос на временное размещение.
В двух словах: загрузка есть, прибыль есть, а интерес – в том, что инвесторы пытаются сократить площади, отданные в отеле под персонал и различные сервисы (ресторан, химчистка), поскольку предполагается, что все эти услуги можно получить непосредственно в номере: есть кухня, есть небольшие «общие» зоны. Уборка – по минимуму, а где-то и вообще по запросу.
В итоге, если посмотреть на представленное на рынке, то в “квартирных” отелях ресепшн и сервисные зоны могут находиться вообще не в этом доме, а в соседнем, – уточняет Марина Смирнова. – То есть количество общественных площадей сокращается, “полезных” – увеличивается. Но, по сути, по RevPAR результат такой же, что и в “традиционном” отеле. Поэтому и стоит потратить больше на оборудование, например, кухни.
Со временем появилась идея (причем родилась она на Западе, а в РФ пришла) распродать гостиницу по номерам. Оптом передать их оператору, который будет управлять ими как отелем и получать вознаграждение. Инвестор же получит возврат вложений, на этом, так сказать, успокоится и выйдет из проекта. «Пассивные инвесторы», купившие эти отдельные номера, получают свои ежемесячные суммы и тоже вполне счастливы: ведь этот доход им ничего не стоит в плане трудозатрат. Такие варианты начали появляться в нашей стране где-то в 2006–2010 годах, а уже волной – после 2017–2018 годов.
Продажа апартаментов в такого рода проектах – для извлечения пассивного дохода инвестором – становится все более распространенной практикой. При этом практикуются различные схемы расчета потенциального дохода для такого инвестора. Но, чтобы рассчитать доходы, нужно сначала понимать, каков будет бюджет покупки.
Пример расчета вложений (бюджета покупки) для «пассивного инвестора»
Тип апартамента – семейный
Площадь – 65,84 кв. м
Стоимость юнита с «белой» отделкой – 9,382 млн руб.
Стоимость отделки – 0,8 млн руб.
Стоимость мебели – 0,47 млн руб.
«Пакет арендатора» (постельное белье, посуда, чашки-ложки-поварешки и прочие расходуемые мелочи) – 0,3 млн руб.
Общая стоимость инвестиций – 10,952 млн руб.
Уточним про «пакет арендатора»: его так или иначе пытаются унифицировать, поскольку это – один из компонентов покупки. В принципе, этим такой формат пытается сблизить сервисный апарт-отель с «традиционным» отелем: многое регламентировано.
Поскольку сервисный апарт-отель – достаточно размытый термин даже с юридической точки зрения, не говоря про остальные аспекты, то заявляется, как правило, одно, а по факту «получается как получается».
«Получается как получается» – включая контингент. Нередко все сводилось – и сводится – к тому, что многие проекты «половинятся»: половина собственников сами тут живут, а половина выкупили и сдают. Особенно такие сервисные апартаменты были слышны – во всех смыслах – в 2018–2019 годах, когда в них селили группы китайских туристов. Что вызывало столь же закономерное, сколь и сильное недовольство постоянных резидентов.
То есть формат до сих пор толком не сложился, да и проблем немало. Но самому процессу некоторое время назад был дан весьма мощный импульс – во-первых, упала межбанковская ставка рефинансирования, и снизился процент дохода по депозитам: исчез продукт, который был всем очень удобен – положил деньги на депозит, получаешь свои 10–15%. А затем ставки по счетам стали ниже 6%; соответственно, чем держать деньги в банке, стало выгоднее вложиться в недвижимость: те же 5–10 млн рублей потратил – и недвижимость за собой сохранил, и доход с нее получаешь.
Другие «узкие моменты»
Комментирует Марина Смирнова:
* Загрузка сервисного апарт-отеля волатильна, и часто у собственника возникает такой вопрос: «У моего соседа апартаменты часто сдаются в аренду, а мои не сдаются; почему?»
Существуют определенные рейтинговые программы – ПО (например, «Фиделио»). Они позволяют настраивать систему учета юнитов таким образом, чтобы при заказе клиенту первыми были предложены апарты, которые сдавались в прошедшее время реже всего.
* Гарантирует ли УК стабильные выплаты, если нет загрузки?
Нет. Собственно говоря, в этом-то вся сложность ситуации: если компания использует такой маркетинговый ход – мол, «мы гарантируем такую-то ставку доходности» или «гарантируем ежемесячную фиксированную сумму», то такая УК должна иметь свою финансовую подушку безопасности, чтобы в «тощие месяцы» платить или из своего кармана, или из средств, полученных за счет прибыли в других проектах (а тут надо иметь пул этих других проектов). Либо за высокий сезон УК должна зарабатывать достаточно, чтобы отложить на сезон низкий и расплачиваться тогда с собственником.
* Каковы еще риски УК?
Первый мы уже упомянули: негарантированная доходность вкупе с финансовыми обязательствами перед собственниками. Второй риск – сама схема управления: бывали случаи, когда УК, чтобы завлечь клиента и проще рассчитать потенциальную доходность, говорили: «Мы берем 25% от вашей выручки, а все остальное идет вам. И с этой – вашей – суммы вы сами платите налог на недвижимость, в итоге получаете ту доходность, которую хотели». Но схема эта работает не всегда, в том смысле, что доход у собственника может быть ниже ожидаемого, а расходы УК – не «вмещаться» в указанные 25%, и это может привести к банкротству последней.
На что УК стоит обратить внимание при взаимодействии с инвестором? Как избежать рисков?
Удачные примеры из девелоперской практики и советы от наших экспертов читайте в публикации "Сервисные апартаменты или апартаменты с обслуживанием: «…и не перепутай!» на портале Smart Apart в рубрике Теория и практика инвестирования.
