Еженедельное обсуждение рабочих моментов с агентами-аукционистами.
Друзья, хочу поделиться нашей дискуссией, которую провел в Zoom. Уверен, вам будет интересно узнать, какие «фишки» применяют такие опытные агенты, как Модест Спартакович Сагитов. Также вы узнаете о предстоящих событиях, которые будут полезны риэлторам.
Александр Санкин
Как дела, друзья, как настроение, у кого какие есть вопросы или, может быть, анонсы? Здравствуйте, Модест Спартакович, как дела, какие новости?
Модест
Я в родную песочницу хотел поделиться успехом и сделать анонс. Сначала анонс - ко дню рождения пионерской организации, чтобы никто не перепутал дату, 19 мая в 13.00 я провожу брокер-тур на объекте коммерческой недвижимости в Южном Бутово, ссылка в чате имеется. Один из слоганов такой: «Меняю помещение на первом этаже 103 метра с отдельным входом на однокомнатную или двухкомнатную квартиру».
Александр Санкин
Прекрасно, это что, помещение свободного назначения? На каком этаже?
Модест
На первом этаже в жилом доме с отдельным входом.
Александр Санкин
Какая доходность для инвестора, если, скажем, по начальной цене удастся купить?
Модест
Начальная цена - пять, рынок аренды стоит по 1-1,5 тысячи рублей за квадратный метр. То есть, я надеюсь, что это помещение можно сдать за 100 тысяч в месяц. Если мерять потоками, то окупаемость по начальной цене 50 месячных арендных потоков, то есть, в два раза лучше, чем прикидывают коммерсанты на рынке.
Александр Санкин
Если за 100 тысяч в месяц сдать, получается, 1,2 млн. - арендный поток за год. Примерная окупаемость, скажем так - от 3-х с половиной лет, если по начальной цене купить. Интересно.
Модест
А когда я сделал свой первый в жизни аукцион в 2019 году в марте по Мытищам, меня брали завидки, потому что почти в два раза выше рынка, соседнее, стенка в стенку, помещение снял мужик, чья молодая жена нуждалась в косметическом салоне. И он, чтобы она не гуляла далеко от дома, поселил её в своём подъезде. И переплатил, по сути дела, в два раза. Таким образом, найденный идеальный покупатель или арендатор всё решает.
Александр Санкин
Да, есть такое!
Модест
Это анонс. 19 мая в час дня будет брокер-тур, посчитаем доходность. Это среда, это прямо послезавтра.
Александр Санкин
Может, сделаем какой-нибудь эфир в это время? Как там с интернетом?
Модест
Можем в инстаграме прямой эфир.
Александр Санкин
Поговорим о коммерческой недвижимости.
Модест
Да, единственное, что пока местные брокеры откликнулись слабо, и если никого не будет, можно будет поговорить на вашей площадке.
Александр Санкин
Если время будет позволять, можно будет выйти в эфир в Инстаграме ненадолго, привлечь внимание таким, хотя бы, образом к объекту.
Модест
Да, можно будет рассказать и видео экскурсию провести. Расчёт на что – я позвонил одному своему бывшему клиенту, ну, они бывшими у меня не бывают, клиенту, который купил у меня в 2017 году однокомнатную квартиру в Бутово. Тогда доходность была абсолютно хрестоматийная - 200 месячных арендных потоков. Он её купил за 5600 и сдал за 28 тысяч в месяц, то есть, ровно - 200 умножить на 28, равно 5600. Сейчас он продолжает её сдавать за 28, а стоит она уже 8 миллионов рублей. Таким образом, если он отдаст свою квартиру в зачёт нашего помещения, он будет иметь не 28 тысяч в месяц, а даже если 70, это в два с половиной раза доходнее, чем то, что он делает сейчас. И даже если хозяин не отдаст за 8 миллионов, то а) - собственник однушки может доплатить, и б) - можно разогреть таким способом остальных пришедших, потому что уже будут давать не 5 миллионов рублей, а 8 за эту квартиру. То есть, фору отыграем почти всю. Это про анонс. Я это придумал ещё в 2009 году, когда после кризиса 2008 года слоган был такой: «Хочешь купить хорошую квартиру, покупай офис!». Сдавай и хорошую квартиру снимай.
Александр Санкин
А какой там точный адрес?
Модест
Чечерский проезд, 122, корпус 3. Это уже микрорайон Новое Бутово, это Новая Москва. Это полноценное помещение на первом этаже с отдельным входом, соседи – «Гемотест».
Александр Санкин
А что там раньше было, в этом помещении?
Модест
А там ничего не было, его купили с торгов, это повторный клиент на аукционную продажу у меня, он посмотрел в прошлом году, как я продаю коттедж, на пробу дал трёхкомнатную квартиру в городе Видное, мы её продали, сделка в феврале была. Успешно, на 635 тысяч дороже, чем он сам продать не мог. Он пытался сам, не смог, а мы взяли последний его ценник с Циана, улучшили на 635 тысяч и продали. А он - дешевле и не мог. Так что, сравнивайте эффективность, товарищи. И теперь он дал ещё вот этот офис, то есть, повторный клиент на аукционную продажу. Цепочка длится. Это одно, это анонс. И хотел поделиться успехом вчерашним - за усадьбу Хотьково я принял задаток.
Александр Санкин
Поздравляю!
Модест
Но успех не в том… конечно, сделка будет, хорошо. Вопрос в том, что это был коттедж, жилой дом, стоящий на земле, в своё время переведённой сельхозпроизводством в дачку, как многие коттеджные посёлки, а потом прокурор подал иск, и решением суда эту землю уже у людей из-под домов перевели обратно в сельхозпроизводство, делая наличие на этой земле дома незаконным.
Александр Санкин
Интересный кейс.
Модест
И получилось так, что третий покупатель, который возник… первые два на первом аукционе, а третий - на втором аукционе. И он-таки презрел эти риски, и будет завтра сделка уже. Понимаете, как - если бы я работал на покупателя, то я, узнав о такой ситуации с землёй, даже бы не поехал смотреть этот дом. То есть, идеальный покупатель существует даже на такой товар.
Александр Санкин
Удивительная история, спасибо!
Модест
Мы честно всем всё рассказали. На первом аукционе покупатель вышел на 500 тысяч рублей дороже, но после длительного раздумья о документах отказался от покупки. На втором аукционе второй покупатель, ещё на 500 тысяч дороже, тоже отказался. А третий, который на миллион меньше давал, чем максимальный покупатель, согласился презреть вот эту ситуацию с документами. Источник - это соседский друг, который пришёл после Дней открытых дверей без нас, я это называю - перелез через забор. Соответственно, мне особенно важно эту сделку провести успешно, потому что хозяин этого дома - научный руководитель моей дипломной работы по стратегическому менеджменту.
Александр Санкин
Этот кейс войдёт в учебники.
Модест
Да, собственно, как я защищался у него, на защите диплома продал квартиру в Черногории, так вот история продолжается. То есть, смотрите, в чём дело, если документы с особенностями, но позволяют провести сделку через Росреестр, не отказывайтесь. Это не ваша проблема, это проблема покупателя. Ваше дело быть честными и говорить правду всю, но не всю сразу. И тогда вас ждёт успех.
Александр Санкин
Верно, очень хорошо сказано. Модест Спартакович, я правильно услышал, что третий аукцион привёл к сделке?
Модест
Второй.
Александр Санкин
Второй аукцион, но третий покупатель, да?
Модест
Да, третий покупатель. И ещё я хотел поделиться. Мне очень польстило, когда Сан Саныч назвал меня человеком, который говорит афоризмами. И я вчера родил на встрече с собственником речевой модуль. К вопросу о 6%. Загородный дом, не в коттеджном посёлке, товар трудно продаваемый. И я запросил 8% комиссионных. Реакция людей бывает разной, иногда достаточно яркой на такие предложения, потому что, например, вот агентство Градомир города Пушкино коттеджи продаёт и за 1% комиссионных. И обещает тоже сделать всё. Ну, наверное, всё, что в их силах они имеют в виду. Но вопрос в другом. Я запросил 8%. И когда хозяин, извините за просторечие, крякнул, я ему на это ответил, и вот речевой модуль, который я дарю:
«Вы знаете, за это время, пока вы сами будете продавать, а это года два, 8% и Сбербанк даст по вкладу».
Александр Санкин
Да, логично.
Модест
Собственно, вот привет аудитории.
Александр Санкин
Спасибо, Модест Спартакович, а я в копилку наших крылатых фраз хочу ещё одну внести.
Модест
Ещё одну вещь хотел сказать, простите, когда право зарегистрировано на нового собственника, можно будет поздравить с почином ученицу 36 потока Ирину Вербицкую, которая была и остаётся агентом по этой сделке. А сегодня я провожу две встречи с собственниками с вашей однокашницей Милой Ворониной. Сейчас я отключусь и поеду к ней.
Александр Санкин
Хотите послушать крылатую фразу от Анны Фридман? Модест Спартакович, у нас 27-го старт занятий 39 потока, я надеюсь, вы по доброй традиции придёте, выступите и как раз про этот кейс расскажете. К тому времени он уже закроется, усадьба в Хотьково. Так вот, мне понравилась фраза, если вы думаете, что старообрядцы звучит жёстко, то послушайте, какую Анна Фридман придумала фразу. Когда я дал ей контакт собственника в Питере, такой трудный собственник, своеобразный, мягко говоря, там большой объект, 40 миллионов рублей, элитная недвижимость, он стал ей рассказывать про двух крутых парней из агентства элитной недвижимости, которые тоже готовы эту работу сделать. А Анна и говорит - я правильно поняла, что речь идёт не об аукционном методе, что они аукцион не предложили вам? Он говорит, мол, нет, это у них классическая продажа. А она на это - зачем вы мне вообще про импотентов рассказываете? Он посмеялся и говорит - Анна, вы наняты.
Ну, хорошо, друзья, спасибо вам, Модест Спартакович, удачи вам на брокер-туре по коммерческой недвижимости. И, как я сказал, я буду на связи, можем там сделать какой-то совместный эфир.
У кого, друзья, есть вопросы, истории успеха, афоризмы, крылатые фразы? Может, какие ошибки надо разобрать?
У меня есть анонс. Завтра в 16 часов в офисе компании макромир в Москве, на Проспекте Мира, дом 40, 6 этаж, я проведу бесплатный мастер-класс. Елена Баликоева выступит со мной, расскажет о недавних кейсах команды Зинкина, свободный вход, приходите. Это будет в Москве, но трансляцию будем вести на регионы.
С Натальей Асиной будет эфир в среду в 8.00, и с Сергеем Чаминым будет большой эфир в пятницу в 16 часов. Это из города Чебоксары легендарный аукционист. Он поделится кейсами и расскажет о своём пути агента-аукциониста и создателя агентства аукционных продаж.
27-го, как я уже говорил, старт занятий 39 потока. Кто учился, пройдите курс заново это полезно - освежить в памяти. Повторенье – мать ученья, как говорится. А кто не учился - тем более пройдите.
17 июня - Sankin Party. Традиционно в Конаково Ривер Клабе, приезжайте. Лена Санкина сегодня опубликует подробную информацию.
И с 1 по 7 июля в Крыму хотим сделать с Людмилой Герасимовой и Максимом Севастьяновым пеший тур по красивым местам с медитациями каждый день. Вегетарианское питание, без алкоголя, песни по гитару у костра, свежий воздух, красивые виды, тимбилдинг. Так что, присоединяйтесь! Пеший тур по горам или предгорьям.
У кого есть какие-то вопросы или анонсы?
Если нет вопросов, тогда до связи! Всем хорошего дня, много сделок, много улыбок!