Многие считают вложения в недвижимость одним из самых надёжных способов сохранить и даже приумножить свои сбережения. А цены на квадратные метры, особенно в крупных городах, лишь доказывают данную теорию, но так ли всё безоблачно на рынке недвижимости, попробуем разобраться.
Всех категорически приветствую, друзья - думающие люди. Меня зовут Евгений Смирнов, я только учусь жить по средствам и делюсь своими заметками на страницах моего блога. Итак, начнём.
Буквально вчера, не без приключений, я таки получил отчёт об оценке квартиры, который необходим для начала запуска процесса рефинансирования ипотеки. Я понимал, что стоимость, скорее всего изменилась, но насколько – это была главная интрига дня.
Квартиру мы с женой оформили в ипотеку в декабре 2017. Выбор пал на ближайший пригород Санкт-Петербурга (3 км от границы города), прежде всего по причине относительной доступности и малоэтажной застройки. Уж очень не хотелось заезжать в современные человейники.
На тот момент квартира стоила 4 570 000 руб. Дом был уже построен и практически сдан, принимай работу да заезжай. Был вариант приобрести такую же квартиру на этапе котлована. Она обошлась бы в районе 3 200 000, а срок сдачи был 3 года. Экономически, конечно, это более выгодно, но здесь вы берёте на себя дополнительные риски, а в нашем случае ещё и платёж по ипотеке сверху арендной платы. Решили, что не потянем, да и хотелось съехать уже с аренды.
Это лирическое отступление сделано как раз для того, чтобы вы оценили временной промежуток и те возможности, которые были тогда – 3,5 года назад. Итак, по оценке специалистов сегодня квартира стоит уже 6 430 000 – стоимость выросла на 40,7%, а если мы бы купили на этапе котлована? Так это же уже более чем в 2 раза и это всего за 3,5 года, друзья.
Данными расчётами я не мог не поделиться со своими коллегами, потому что вопрос собственного жилья актуален не менее, чем для половины из них. "Так ты за 3,5 года на одной квартире заработал больше чем на работе"– шутили коллеги. Конечно, это далеко от истины, учитывая переплату по ипотеке, ежегодные страховки и коммунальные платежи, но рост стоимости действительно поражает.
При этом в моём районе за 3,5 года не появилось ничего принципиально нового. Нет серьёзных вливаний в инфраструктуру, до сих пор нет развитой транспортной доступности, да и соц объектов не хватает. Мне страшно представить, если бы это всё появилось, да и ещё не дай бог станцию метро бы рядом построили (что в Питере случается реже чем очередной кризис в стране), то цена могла бы взлететь и в 2, а то и в 3 раза. Как это случилось с убитой однушкой моего друга возле ст. м. Международная. Квартира была никому не нужна за 2 000 000 более 2 лет, а как открыли метро, она улетела за месяц за 4 500 000 рублей.
Так вот, эта новость, неожиданно для меня, стала главной информационной бомбой в офисе. Среди коллег развернулись баталии на тему недвижимости, вложений в неё, аренды, ипотеки, ликвидности квартир в разных районах города и оптимальном выборе среди всего этого безобразия.
Мнения разделились примерно пополам. Одни утверждали, что недвижка чуть ли ненадёжнее доллара, т.к. жить нужно всем и всегда, а другие говорили, что рынок недвижимости перегрет и скоро он лопнет как мыльный пузырь и все мы – обладатели "своих" метров окажемся у разбитого корыта со своими платежами и неликвидным куском бетона в придачу.
Быть может это так, но давайте спросим у Росстата.
Как мы видим, лишь в 2011 году в среднем по стране жильё подешевело, все остальное время был только рост. А если посмотреть графики по МСК и СПб, то там вообще падения не было. За это время наша страна уже пережила два кризиса (2008, 2014) и даже пандемию (2020). При этом доходы населения падают, но цены на жильё всё растут. Как же так, а как же законы рынка, спроса и предложения, не работают?
Как мы видим, рекордное подорожание стоимости жилья случилось совсем недавно, а именно в прошлом году, аж на 23,3%. И за это мы говорим спасибо, не пандемии и даже не последующему экономическому кризису. Мы говорим спасибо нашему правительству, а точнее, программе льготной ипотеки, которая создала небывалый спрос и ажиотаж вокруг недвижимости.
Ну молодцы же, дешёвая ипотека, автор - ты чего, против народа?
Да нет, друзья, не всё так просто. Я честно не понимаю, почему у нас всегда думают о том, как будем латать дыры в лодке, которую собираемся построить. Вместо того, чтобы подумать как построить так, чтобы эти дыры не появлялись.
Так и здесь, ставки по ипотеке, в среднем снизились на 3-4%, а цена на жильё выросла на 23,3%. Возьмем, например, мою ситуацию, если я бы решился взять квартиру по льготной ипотеке, то ситуация была бы следующая:
- до введения льготной ипотеки; ежемесячный платеж - 43 000 руб.
- после введения (ожидания); ежемесячный платеж - 38 123 руб.
- после введения (реальность); ежемесячный платеж - 46 376 руб.
Как видите, друзья, хотели как лучше, а получилось как всегда.
Законы рынка таки работают, спрос стал выше, предложения в такой короткий срок не прибавилось, соответственно выросла цена и с этим даже сам ВВ ничего сделать не сможет - это естественный и необратимый процесс. Сейчас вроде уже поняли, что сделали глупость и начали возвращать всё обратно, поэтому весьма скоро цены стабилизируются и наступит долгожданная коррекция.
Но, друзья, не забываем, что есть такое понятие как инфляция, а дома и квартиры - это не биткоин, они строятся реальными людьми из реальных материалов за реальные деньги. С учётом того, что всё в принципе дорожает вокруг, то странно ожидать падения цен на квартиры.
Конечно, ажиотаж спадёт, но вряд ли цены сильно снизятся, максимум на 8-10%, потом наступит некоторое затишье и снова рост. Так было всегда, несмотря ни на что.
"Если смотреть на динамику цен на недвижимость в Петербурге с 1990 года по февраль 2021 года, то цена квадратного метра в рублях выросла примерно в 150 раз. С момента кризиса 2008 года по февраль 2021 года цены в Петербурге в рублях выросли на 40 процентов в рублях, но в долларах США упали в 2 раза."
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.
В современной истории России цены на жильё существенно падали после кризисов в 1998, 2014, 2018 годах. По из-за роста курса доллара, рядовые граждане этого так и не заметили.
Как раз именно в это время спрос низок. Денег у народа либо нет, либо все их берегут на "всякий случай", вот именно в этот момент есть возможность купить по дешёвке. Но если у вас есть деньги, тогда когда их нет у большинства, то про вы и без меня всё прекрасно знаете, лучше научите ещё чему-нибудь в комментариях. )
Так что в каких-то отдельных городах или районах недвижимость может и дешеветь со временем, но это, скорее, локальное явление. Если же говорить про средние значения, то недвижимость будет только дорожать в долгосроке - это несомненно, а вот хорошее ли это вложение денег – это уже совсем другой вопрос и тема для отдельной статьи.
