Сегодня стартовали продажи в ЖК Михалковский от РГ Девелопмент у МЦК Коптево.
Здесь планируется построить около 120,000 квм. жилья комфорт класса со сроком сдачи меньше чем через 2 года - 1 кв. 2023. Квартиры предлагаются без отделки стандартных планировок. Из плюсов - под окнами парк и пруды, однако недалеко также расположена ж/д и кладбище, так что важно понимать, куда будут смотреть окна при выборе.
Транспортная доступность здесь хорошая - до МЦК Коптево можно будет дойти пешком за 5 минут, а до метро Водный стадион можно доехать на транспорте за 10 минут. Основные конкуренты - Апартаменты Monodom Lake, ЖК UNO, Кронштадский, 14, Талисман на Водном, Кронштадский, 9 и ЖК Балтийский:
Ниже в таблице представлен анализ цен конкурентов. Напомню, что для оценки адекватности выставленных цен в проекте, я использую модель, учитывающую основные характеристики квартир - застройщик, комнатность, планировка, отделка, квартиры vs апартаменты, срок строительства, транспортная доступность, класс, инфраструктура и окружение. Каждой из этих характеристик я присваиваю % влияния на цену в положительную или отрицательную сторону и на основе этого привожу к единому знаменателю цены других строящихся ЖК вокруг и рыночные оценки IRN и Яндекс Недвижимость для этого места. Такие приведенные цены можно напрямую сравнивать друг с другом, не думая о различиях проектов, так как все уже учтено (последняя колонка в таблице):
Средняя рыночная цена получилась 225,000 руб. за квм для студий и 205,000 руб. для 1к квартир. А средний ценник у шести конкурентов вокруг - 315,000 руб. и 280,000 руб. соответственно.
А в ЖК Михалковский имеем вот такие минимальные цены из того, что еще не забронировано:
Получилось, что цены в ЖК Михалковский на 15% выше среднерыночных (IRN и Яндекс Недвижимость) для студий и на 10% выше для 1к. При этом, если сравнивать с конкурентами, то этот ЖК значительно дешевле окружающих строящихся проектов - цены на 18% ниже для студий и на 20% ниже для 1к. Михалковский также самый интересный по бюджету покупки 1к квартир, а по студиям самый низкий бюджет покупки у Кронштадский, 14. В первые часы старта продаж в Михалковском в наличии также были студии меньшей площади за 6 млн., однако сейчас практически все квартиры из первого пула забронированы.
Доход от аренды здесь низкий - при ставке аренды ~35,000 руб./мес. за 1к квартиру, срок окупаемости составит ~29 лет ( с учетом срока строительства, ремонта, платежей за обслуживание, ротации арендаторов).
Вывод:
Цены выше среднерыночных, но ниже конкурентов, можно рассмотреть для инвестиций 1к квартиры.
Подписывайтесь на мой канал Яндекс Дзен (здесь будет много букв) и Телеграм канал https://t.me/nporaschetu (здесь информация будет появляться быстрее) - там уже выложено много анализов строящихся и планируемых ЖК.