Страховка по ипотеке, необходимость или лишняя трата денег?

Ипотечное кредитование – это достаточно сложный процесс, который требует знаний законодательства,умения разбираться в документах по недвижимости,а так же умении правильно "читать" кредитную документацию. В свою очередь покупка недвижимости,включая ипотеку - очень сложный и финансово затратный процесс.

Рекомендуется перед подписанием договора (кредитного, страхования или дкп) тщательно ознакомиться со всеми его пунктами, а при отсутствии юридической грамотности обратиться за консультацией к специалисту.

Выдача целевых займов в банковских организациях на приобретение недвижимого имущества осуществляется с условием, что оформляется страховка при ипотеке – это обязательное условие подразделений, в каждом кредитном договоре указан пункт по которому обязательным условием является страхование предмета ипотеки,в основном это недвижимость.

Что такое ипотечное страхование?

Любому банку требуется гарантия выплаты долгового обязательства заемщиком. Для этого и оформляется страховка объекта ипотеки. Оформляя страховку, вы получаете гарантию, что, при наступлении страхового случая, вы получите возмещение из денежного фонда, сформированного из уплачиваемых вам страховых взносов.

В случае с ипотекой,страховым случаем может считаться событие, которое негативно влияет на выплату займа (кредита) полученного клиентом от банка. Это может быть серьезная болезнь, инвалидность, потеря трудоспособности, смерть, а также утрата или повреждение предмета залога и потеря права собственности. Если что-то из этого произойдет с заемщиком, страховая компания выплатит банку оставшуюся часть долга.

Ипотечное страхование — это способ защиты финансовых интересов заемщика по выплате кредита в случае наступления непредвиденных обстоятельств и одно из обязательных требований банков и иных кредитных организаций, которые выдают ипотечные кредиты и займы.

Любая программа целевого кредитования подразумевают подписания соглашения о страховании. Большинство страховых компаний предлагают своим клиентам комплексные ипотечные программы, разработанные и согласованные с банками и кредитными организациями.

В кредитном договоре между банком и заемщиком прописывается наличие страховой защиты недвижимого имущества взятого посредством ипотечного кредитования. Среди программ страхования выделяют:

• Страхование объекта недвижимости
• Страхование жизни и трудоспособности заемщика
• Страхование титула при покупке квартиры

Наличие страховки и предоставление полиса обязательно для банка, а вот выбор страховой компании всегда остается за вами.

Обязательно ли страхование при ипотеке или можно отказаться от страховки?

Большинством граждан услуга страхования воспринимается, как навязанное действие, повышающее ежемесячную сумму выплат.

Поэтому многих интересует вопрос о том, как можно отказаться от страховки по ипотеке?

Отказаться можно и это вполне законно, так как законодательством Российской Федерации поддерживается свобода действий любого из граждан страны.

Однако, страхование залогового объекта – то есть купленной в кредит квартиры, – является обязательным в большинстве банков. И в случае Вашего отказа, банк может поднять проценту ставку или отказать в выдаче кредита. поэтому лучше отказ оформлять до подписания основного договора кредитования,чтобы не попасть на штрафные санкции по договору.

В ответ на отказ, банк может сделать следующее:

• Повышение процентной ставки и размера ежемесячного платежа;
• Отказ в кредитовании без сотрудничества со страховой компанией.

Об обязательстве в страховании ипотеки прописано в ФЗ № 102-ФЗ “Об ипотеке” и говорится о том, что заемщики обязаны застраховать предмет залога – то есть квартиру.

Личное же страхование, так же, как и титульное, в законе определяется как добровольное.

При этом сами банки настоятельно рекомендуют оформить такую страховку.

Да, она не обязательна, но это позволит снизить ставку кредита как минимум на 1%, так как займ не будет считаться слишком рисковым.

Если банк Вам навязывает обязательное личное и титульное страхование,то данное требование не законно. Требование банка заключить договор страхования жизни, здоровья или титула и отказ от выдачи кредита без выполнения этого условия – злоупотребление свободой договора.

Указом ЦБ РФ в 2015 году постановлено, что заемщик имеет право отказаться от навязанного страхового продукта в течение 5 дней с момента подписания соответствующих документов.

Сумма, уплаченная заемщиком, будет возвращена полностью.

С другой стороны, несмотря на то, что закон об ипотеке не требует обязательного заключения договоров добровольного страхования, эта обязанность вытекает из условий кредитного договора, который заключается между банком и клиентом. Поэтому кредитор вправе поставить условия по увеличению процентной ставки в случае нежелания заемщика страховать риск утраты трудоспособности, здоровья и жизни.

Можно ли вернуть страховку по ипотеке?

Клиент банка может вернуть страховку по ипотечному кредиту. Условием возврата является отсутствие страхового случая.

Страховка может возвращена в случаях:

• досрочного закрытия кредита;
• в процессе выплаты кредита;

В условиях договора страхования указано, в какой срок клиент может отказать от договора страхования и в каком размере может вернуть страховую премию. Если отказ от страховки происходит в процессе выплаты кредита, это будет невыгодно клиенту – банк поднимет процентную ставку на кредит. Если договор уже вступил в силу, сумма будет возвращена частично – с вычетом дней, прошедших за время действия договора. Если же вы оформили договор с отсрочкой и он еще не вступил в силу, сумма вернется в полном объеме. Если отказ происходит после закрытия кредита,то будет возвращен остаток неиспользованной суммы.

Для возврата страховки при ипотеке, требуется выполнить ряд действий:

• Обратиться в страховую с заявлением на возврат, оно должно соответствовать установленному законодательством образцу и пишется в двойном экземпляре. Желательно наличие документа, подтверждающего отсутствие обременения на объекте;
• Получить ответ с письменной форме с печатями компании с полным отчетом по расходам;
• В случае отказа, составить претензию, где указывается ссылка статью 958 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• Написать исковое заявление в суд с приложением всей имеющейся документации по ипотечному кредиту.

Согласно судебной практике, такие дела в основном рассматриваются в пользу граждан.

С 1 января 2018 года у покупателей страховки появилась возможность отказаться от ненужной услуги, воспользовавшись так называемым «периодом охлаждения».

«Период охлаждения» установлен указанием Банка России от 21.08.2017 № 4500-У «О минимальных (стандартных) требованиях к условиям и порядку осуществления отдельных видов добровольного страхования».

В «период охлажения», установленный законом в 14 дней, заемщик может оценить целесообразность приобретенных страховых продуктов и отказаться от них, расторгнув договор без штрафов и получив назад заплаченные за страховку деньги.

Правило действует, только если вы заключали договор как физическое лицо (не как организация) и покупали услугу добровольного страхования. Условия «периода охлаждения» обязательно прописываются в правилах страхования компании, в самом договоре страхования или дополнительном соглашении к нему — если такой информации нет, это нарушение закона.

Чтобы отказаться от договора страхования, нужно написать заявление в компанию, приложив к нему следующие документы:

• полис/договор страхования;
• реквизиты счета для перевода возвращаемых средств;
• чек/квитанция об оплате страховки;
• кредитный договор, если страховка включена в сумму кредита.

В течение 10 дней СК обязана расторгнуть договор и вернуть деньги клиенту.

Несмотря на кажущиеся преимущества перед первыми двумя вариантами, у этого способа отказа есть один нюанс. Перед подачей заявления внимательно ознакомьтесь с условиями договора ипотечного кредитования. В нем, скорее всего, есть положения, на основании которых банк может поднять процентную ставку по кредиту при отказе от страхования жизни по ипотеке. В этом случае вы получите такой же результат, как и при отказе от страховки до подписания договора, но потратите лишнее время на это.

Виды ипотечного страхования.

К ипотечным видам страхования принято относить следующие типы:

• Страхование объекта недвижимости
• Страхование жизни и трудоспособности заемщика
• Страхование титула при покупке квартиры

Страхование объектов недвижимости.

Речь идет о той недвижимости, которая остается в залоге у банковской организации до момента полного погашения займа. Это может быть как дом, так и квартира.

Самое важное, что следует знать, по ипотеке всегда страхуются исключительно конструктивные элементы. А именно: стены, перекрытия, крыша, окна, входная дверь, фундамент, лестница.

Это значит, что ремонт, мебель, сантехника, инженерное оборудование не будет защищено. Об этом часто и не догадываются клиенты. Например, если залили соседи, то конструктивным элементам ущерб не будет нанесен. Следовательно, по обычному ипотечному полису такие события не покрываются.

В целом, договор заключается от рисков:

• пожар
• стихийные бедствия
• противоправные действия третьих лиц
• взрыв газа
• падение предметов (например, дерево, самолет)

Стандартная страховка имущества при ипотечном кредитовании включает только целостность объекта, его стен, перекрытий и т. д., и очень редко договор предусматривает защиту от кражи имущества из квартиры. Кроме того, стоит учесть, что кредитная организация чаще всего страхует только сумму кредита, а не полную стоимость объекта недвижимости. В интересах клиента позаботиться и о ней, чтобы, в случае наступления страхового случая, полностью компенсировать убытки.

Сколько стоит страхование квартиры при ипотеке?

• Сроки постройки дома.
• Объект недвижимости приобретен на первичном или вторичном рынке.
• Материала перекрытий (бетон/ плита/дерево).
• Материала и состояния кровли.
• Общего состояния дома и квартиры в частности.
• Состояния инженерных коммуникаций (системы водоотведения, водоснабжения, газоснабжения, электропроводки и т.д.).

Средняя стоимость оформления страхового полиса колеблется у разных компаний и составляет от 0,5 до 1,5% от остаточной суммы кредита. Сумма выплат по полису при наступлении страхового случая равна рыночной стоимости объекта недвижимости.

Условия договора страхования имущества при ипотеке.

Обратите внимание, на официальных сайтах банков публикуются минимальные требования, которым должен соответствовать полис: перечень рисков, исключений, сроков и особенностей выплат. Везде они примерно одинаковые.

1. Страховая сумма, на которую надо страховать объект. Обычно равна размеру долга перед банком на момент заключения договора. Уточнить ее можно в вашем графике погашения кредита. Некоторые банки, например, ВТБ, Райффайзен требуют увеличить ее на 10%. По мере снижения остатка задолженности, будет уменьшаться и сумма.
2. Объект страхования - конструктив, а именно стены, перекрытия, фундамент, крыша, входная дверь, лестница. Грубо говоря, по ипотечной страховке будут застрахованы только стены квартиры. Большинство не подозревают, что все остальное не застраховано: ремонт, отделка, сантехника, инженерное оборудование, домашнее имущество. Именно это является самой частой причиной, по которой выплата при страховом случае с ипотечной квартирой будет меньше реального ущерба.
3. Срок страхования - 1 год. Но в некоторых банках обязательно заключение договора на весь срок кредитования с обязанностью оплаты взносов ежегодно. Будьте внимательны, особенно планирующие досрочное погашение ипотеки. Заемщикам ВТБ предлагают в банке полис на 3-5-20 лет с единовременной оплатой за долгий срок. Но при возврате кредита раньше срока, расторжение такого договора страхования и возврат взноса пропорционально оставшемуся периоду, не предусмотрен.
4. Обратите внимание на специфичные риски - ущерб в результате конструктивных дефектов. Это особенно актуально для новостроек. Обычно он включается только за доплату.
5. Стандартные исключения: военные действия, народные волнения, воздействия ядерной/атомной энергии, ветхость, естественный износ, нарушения техники безопасности.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Требование банков о страховании жизни заемщика по договору ипотеки обусловлено еще и большим сроком кредитования. Сложно предсказать события на 10-20 лет вперед.

Срок ипотечного кредитования очень велик, и на его протяжении с заемщиком могут произойти различные ситуации – от травм и болезней до частичной или полной потери трудоспособности и смерти.

Страховка покрывает финансовые риски банка: если клиент не сможет погашать долг по состоянию здоровья, страховой полис компенсирует ущерб. Страховыми случаями по договору признаются смерть, наступление инвалидности заемщика. В зависимости от наполнения возможны и другие варианты защиты.

Оформив страхование жизни и здоровья для ипотеки, вы защищаете интересы наследников и собственное положение, если наступит нетрудоспособность или смерть.

Страхование жизни при оформлении ипотеки обезопасит вас от финансовых трудностей в будущем, позволив сохранить жильё. Родственникам и иным наследникам не придется выплачивать крупный долг.

Приобретая полис страхования жизни для ипотеки, необходимо уточнить, при наступлении каких ситуаций можно рассчитывать на выплаты. Основные виды таких случаев уже приведены ранее:

• смерть – наследникам не придется выплачивать долг;
• инвалидность – рассматриваются только конкретные группы;
• временная нетрудоспособность – страховщик вносит платежи.

Если заемщик становится инвалидом, остатки долга погашают полностью или вносят только одну его часть. Все зависит от условий соглашения. Если же вы получили ипотеку со страхованием жизни, и временно утратили возможность работать (тяжелое заболевание), страховщик будет оплачивать ссуду, пока не восстановится трудоспособность клиента.

Существует перечень ситуаций, когда на возмещение можно не рассчитывать. Обычно их перечисляют отдельным пунктом в соглашении

• самоубийство или умышленное нарушение здоровья;
• управление ТС без водительского удостоверения;
• преступление, приведшее к несчастному случаю;
• риски, наступившие в состоянии опьянения.

Сколько стоит страхование жизни при ипотеке?

Стоимость полиса страхования жизни при ипотеке рассчитывается сотрудником СК на момент обращения клиента. В большинстве случаев, размер страховки составит от 0,5 до 1,5% от суммы долга перед банком. При расчете стоимости полиса учитываются такие факторы, как:

• Пол. Для женщин риски ниже, поэтому оптимальным решением станет оформление займа на женщину, а мужа можно поставить созаемщиком. Это позволит сократить затраты на приобретение полиса на 30-50%.
• Возраст. Чем старше клиент СК, тем выше будет коэффициент. Многие компании отказывают в страховании жизни заемщикам, чья возрастная категория 60+.
• Хронические заболевания также оказывают негативное влияние на стоимость полиса.
• Состояние здоровья. Обязательным условием станет прохождение диспансеризации. По результатам обследования специалист страховой компании делает заключение о целесообразности применения повышающего коэффициента.
• Наличие лишнего веса также станет отягощающим фактором.
• Профессиональная деятельность. Если работа сопряжена с риском для здоровья, то и стоимость полиса будет на порядок выше.
• Сумма займа. Чем она выше, тем больше повышающих коэффициентов будет использовано страховой компанией.

Страхование титула при покупке квартиры.

Этот вид страхования защищает заемщика и кредитора от утраты права на собственность в случае возникновения претензий на право собственности от третьих лиц.

По сути, страхованием титула покупатель обеспечивает свое право на приобретенную квартиру.

На сегодняшний день титульное страхование считается наиболее эффективным и безопасным механизмом защиты интересов добросовестных приобретателей. В качестве объекта страхования здесь выступает право владения недвижимостью, страховым же случаем является лишение права владения.

Титульное страхование призвано защитить покупателя от таких рисков, как:

• ошибки при составлении договоров и документов;
• недееспособность продавца;
• обнаружение фактов нарушения закона при ранее совершенных сделках с объектом;
• нарушение права третьих лиц на владение данным имуществом;
• совершение мошеннических действий.

Tитyльнoe cтpaxoвaниe cдeлки кyпли-пpoдaжи квapтиpы — этo cтpaxoвaниe финaнcoвoгo pиcкa, cвязaннoгo c пoтepeй пpaвa coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть.

To ecть вы cтpaxyeтe нe caмy квapтиpy oт пoжapa, нaвoднeния, дpyгиx чpeзвычaйныx cитyaций, a cвoe пpaвo coбcтвeннocти.

Ecли пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe кoмпeнcaцию oт cтpaxoвoй кoмпaнии.

A ecли нe зacтpaxyeтe титyл, ocтaнeтecь «ни c чeм»: бeз дeнeг и нeдвижимocти.

Tитyльнoe cтpaxoвaниe пpимeняют тoлькo нa втopичнoм pынкe жилья, пoтoмy чтo нa пepвичнoм pынкe пoкyпaтeли пpиoбpeтaют жильe, нa кoтopoe eщe нe oфopмлялocь пpaвo coбcтвeннocти. Oни бyдyт пepвыми влaдeльцaми квapтиp, пoэтoмy pиcки пpaктичecки cвeдeны к нyлю.

Стоимость титульного страхования квартиры (т.е. размер страховой премии страховщику) рассчитывается индивидуально по каждому случаю, и зависит от ряда факторов:

• от периода страхования (за первый год страховой тариф самый высокий, каждый следующий год риски снижаются, и тариф уменьшается);
• от стоимости квартиры (страхуется по рыночной стоимости на момент покупки);
• от степени риска, (оценивается индивидуально на основании юридической экспертизы документов на квартиру, и надежности самого страхователя).

Примерный диапазон цен на титульное страхование сделок с недвижимостью – от 0,2% до 2,5% в год от ее рыночной стоимости. Эту сумму владелец квартиры должен будет выплачивать страховой компании по согласованному в договоре графику.

K cтpaxoвым cлyчaям пpи cтpaxoвaнии титyлa oтнocятcя вce cлyчaи, в кoтopыx cтpaxoвaтeль — пoкyпaтeль нeдвижимocти — тepяeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee.

Этo мoжeт пpoизoйти, ecли:

• пpoдaвeц нeдвижимocти нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, пpи этoм квapтиpa нaxoдилacь в coвмecтнoй coбcтвeннocти — в этoм cлyчae cyпpyг мoжeт ocпopить cдeлкy и вepнyть имyщecтвo;
• пpoдaвeц либo oдин из пpoдaвцoв жилoй плoщaди был нa мoмeнт зaключeния cдeлки нeдeecпocoбным, чacтичнo дeecпocoбным или нeвмeняeмым, тo ecть нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx пocтyпкoв;
• cдeлкa зaтpoнyлa интepecы нecoвepшeннoлeтниx — нaпpимep, ecли бывший coбcтвeнник нeдвижимocти был нecoвepшeннoлeтним, и poдитeли нe пpeдocтaвили eмy нoвoe жильe;
• был дoкaзaн фaкт мoшeнничecтвa — нaпpимep, ecли пpoдaвeц дeйcтвoвaл пo пoддeльнoй дoвepeннocти;
• пpeдыдyщиe влaдeльцы жилья пpиoбpeли eгo c пoмoщью yгpoз, oбмaнa или мoшeнничecтвa — ecли пpoдaвeц нeчecтнo пoлyчил жильe, пpeдыдyщий влaдeлeц мoжeт ocпopить eгo пpaвo coбcтвeннocти, и oнo aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя y вac;
• дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн c нapyшeниeм любыx нopм, пpoпиcaнныx в зaкoнoдaтeльныx aктax Poccийcкoй Фeдepaции;
• дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн для пpикpытия дpyгoй cдeлки — этo нeзaкoннo, пoэтoмy eгo aннyлиpyют;
• cдeлкa coвepшeнa пpoдaвцoм пoд влияниeм зaблyждeния, нacилия, yгpoз co cтopoны тpeтьиx лиц или пoкyпaтeля;
• пo квapтиpe paнee пpoxoдил cyдeбный пpoцecc, и eгo вoзoбнoвили из-зa пoявлeния в дeлe нoвыx дoкaзaтeльcтв;
• жильe былo пoлyчeнo пpoдaвцoм в нacлeдcтвo, пpи этoм дpyгиe нacлeдники нe знaли oб oткpытoм нacлeдcтвe или нe мoгли oткaзaтьcя либo пpинять eгo.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx нacтyпaeт cтpaxoвoй cлyчaй — вы тepяeтe пpaвo coбcтвeннocти, a cтpaxoвaя выплaчивaeт кoмпeнcaцию. Данный тип услуги является гарантией защиты интересов кредитной организации. Особенностью программы является то, что она распространяется даже на те события, которые произошли уже в период оформления сделки, но не были известными заемщику.

Как выгодно застраховать жизнь и квартиру при ипотеке?

Чтобы сделать страхование жизни и квартиры при ипотеке максимально выгодным для заемщика следует учитывать такие факторы, как:

• Чем более длительный срок действия полиса, тем выгоднее будет страховка.
• Оформлять заемщиком лучше жену. Для женщин действует не такой высокий коэффициент, как для мужчин при оформлении страхования жизни каждый год.
• Многие СК делают скидку своим клиентам, если те предпочитают оформлять полис через интернет, а не при личном присутствии в офисе компании.
• Заказ предварительного расчета стоимости полиса в нескольких СК позволит выбрать оптимальный по цене вариант.

Внимательно изучайте предложения страховых компаний и не соглашайтесь на СК, предложенную банком. Зачастую, в стоимость полиса уже будет включена комиссия банка. И ее размер может составить 10-20% от общей суммы.

Производить оплату страховых рисков можно как частями ежегодно, так и единым платежом.

При это при единоразовой оплате договор заключается на весь срок действия по ипотечному кредиту или же разбивается на несколько частей.

Ежегодное перезаключение страховки, при котором возможно каждый год вносить оплату, позволяет отказаться от заключения нового договора как только его обязательства перед банком будут выполнены.

Ответственность за непродление страховки при ипотеке на примере Сбербанка, какие методы расчета пени используют кредиторы при несвоевременном продлении страхового полиса на залоговое имущество при ипотеке каждый год.

• Размер пени рассчитывается исходя из годовой процентной ставки. Например, если ипотека оформлена под 10% годовых, то для расчета размера пени будет учтено значение 5%.
• Затем определяется количество дней просрочки. Оно составляет интервал между сроком окончания действия прежнего полиса и началом действия нового. Допустим, 30 суток.
• Учитывается остаток долга перед банком. Например, 600 тыс.р.
• Итого, получаем: 600 тыс р * 5% (1/2 годовой ставки по займу)* (30/365). Получаем размер неустойки равный 2465р.

По этой нехитрой формуле можно самостоятельно рассчитать размер неустойки.

Страховые компании

Каждый банк тщательно отбирает страховые компании для сотрудничества и защиты своих интересов. Наиболее часто среди аккредитованных российскими банками страховых компаний встречаются:

• ВТБ Страхование,
• Ингосстрах,
• Росгосстрах,
• СОГАЗ,
• ВСК,
• Либерти Страхование,
• АльфаСтрахование,
• РЕСО-Гарантия,
• Ренессанс Страхование,
• УралСиб,
• Согласие,
• РСХБ-Страхование,
• МАКС,
• ЭНЕРГОГАРАНТ.

Отказаться от страхования имущества при ипотеке не позволяет ст. 31 закона «Об ипотеке». Если в договоре об ипотеке не будут прописаны условия страхования имущества от рисков утраты и повреждения, то застраховать имущество будет обязан залогодатель (то есть заемщик или третье лицо, являющееся собственником имущества), однако страховать жизнь, здоровье и т. п. (добровольные виды страхования) заемщик не обязан.

Согласно ФЗ-102 «Об ипотеке» Статья 31, единственным видом страхования, от которого невозможно отказаться на все года -это страхование объекта недвижимости, находящейся в залоге у банка. Остальные полисы не являются обязательными и заемщик имеет полное право отказаться от их приобретения. Однако, в случае отказа от страхования, может увеличиться процентная ставка ипотеки

На практике отстаивание своих прав в такой ситуации действительно может обернуться либо повышением процентной ставки, либо отказом в выдаче кредита. В таком случае, если заемщик не желает выбрать другую кредитную организацию для получения кредита, он вправе направить жалобы на банк, ущемляющий его права, в Территориальное подразделение Роспотребнадзора (о нарушении потребителя); в Федеральную антимонопольную службу (о навязывании страхования); а также в Центральный Банк (в том случае, если банк, нарушая законодательство о банковской деятельности, отказывается предоставить достоверную информацию об условиях кредитования, начислении процентов и т. п.).