В настоящее время на Федеральном портале проектов нормативных актов (https://regulation.gov.ru/Regulation/Materials) проходит общественное обсуждение проекта Роспотребнадзора о внесении изменений в некоторые законы РФ для унификации ответственности за нарушение прав потребителей. Этот проект предусматривает поправку в закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ. О чем данная инициатива Роспотребнадзора, специально для ИРН адвокат Олег Сухов.
Проект Роспотребнадзора усиливает ответственность застройщика за нарушение срока передачи помещения физлицу. Так, если строительная компания нарушит дату передачи объекта, то застройщик выплатит гражданину неустойку за каждый месяц просрочки в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Сейчас, при нарушении срока передачи квартиры, девелопер выплачивает гражданину неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же норма Роспотребнадзора вступит в силу, то застройщик, нарушивший срок передачи квартиры, заплатит дольщику неустойку в размере 3% от стоимости ДДУ за месяц просрочки. Получается, что Роспотребнадзор хочет почти в три раза увеличить размер неустойки для «проштрафившихся» застройщиков.
Непроходная норма
Вряд ли власти внесут эту новеллу в закон. Подобная норма только увеличит стоимость ДДУ, но не изменит ситуацию. Расчет неустойки от ставки рефинансирования ЦБ РФ давно оправдал себя и не вызывает вопросов у судов. Тем более, что государство и не собирается усиливать ответственность застройщиков. Наоборот, оно всячески поддерживает строительную отрасль, а потому, даже вводило в 2020 году «нулевой» период, когда на застройщиков, допустивших просрочку в передаче жилья, почти полгода не начислялись пени и штрафы. А тут вдруг возьмет и повысит неустойку. Так не бывает.
К тому же из текста инициативы не очень понятно, как станет рассчитываться неустойка, если, допустим, девелопер передаст квартиру 01 числа. Будет ли в этом случае текущий месяц считаться полностью просроченным? Или же пени станет рассчитываться исходя из количества дней? Непонятно.
И, наверное, самое главное. Поскольку суды у нас придерживаются стойкой традиции снижать неустойки на пустом, как говорится, месте, без каких-либо оснований, то институт этих обеспечительных обязательств не работает уже давно. Следовательно, сколько в законе не пиши про неустойки, работать на практике они все равно не будут. Только зря чернила и бумагу истратим.
Рациональное зерно или как использовать проект Роспотребнадзора
Тем не менее, норма Роспотребнадзора может появиться в законе. Правда в другом контексте. Сейчас Госдума рассматривает проект № 1134552-7. Этот документ лишает участников долевого строительства права отказаться от подписания передаточного акта, когда качество квартиры не соответствует ДДУ, требованиям техрегламентов, проектной документации и градостроительным регламентам. Согласно тексту изменений, обнаружив брак, гражданин и застройщик составляют акт о выявленных недостатках, а потом подписывают передаточный документ. Получается, что человек принимает квартиру с недостатками, а застройщик с течением времени исправляет недоделки. Указанный проект ухудшает положение потребителя и отдает на милость девелоперу, который исправит брак по остаточному принципу или, когда «дойдут руки». И вот как раз в этом случае идея Роспотребнадзора об усилении ответственности застройщика имеет право на жизнь. Для подобных ситуаций новеллу Роспотребнадзора следует сформулировать хотя бы следующим образом: «В случае нарушения срока исправления недостатков застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере трех процентов стоимости выполнения работы». Подобная поправка заставит строителей поторопиться и закрыть договор, чтобы не нарваться на повышенные пени. Другой вопрос, что при подписании акта о наличии недостатков нужно будет установить еще и стоимость их устранения. Однако это уже другая история.
Выводы
По моему мнению, в предложенном варианте норма Роспотребнадзора не появится в законе о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ. Однако эта поправка имеет право на жизнь в качестве противовеса новелле о лишении дольщиков возможности отказаться от подписания акта приема-передачи при выявлении недостатков объекта, и то больше на бумаге, чем в реальной жизни, особенно в судебной. Для этого надо, чтобы при обсуждении проекта № 1134552-7 кто-то из депутатов предложил внести данную норму в закон. И тогда лишение дольщика права на отказ от подписания акта приема-передачи уравновесится неустойкой за нарушение застройщиком срока исправления недостатков.