Что такое переуступка прав требований?
Это покупка квартиры в новостройке - доме, который еще только строится, но не напрямую у застройщика.
Например, инвестор покупает квартиру, а потом перепродает ее - уже не по договору долевого участия, а по договору уступки права требования.
Зачем покупать квартиру по переуступке?
Ведь можно обратиться в отдел продаж застройщика.
Может случиться, что у застройщика закончилась нужная планировка.
Иногда у инвесторов можно купить квартиру дешевле, чем у девелопера, договориться о дисконте.
Кто продавец?
Это может быть и физлицо, и юрлицо, которое приобрело квартиры для перепродажи.
Если продавец - физлицо, алгоритм такой же, как при покупке квартиры на вторичном рынке. Для начала нужно проверить, есть ли согласие супруга на реализацию,
Далее уточнить, рассчитался ли продавец по ДДУ. Требуйте документы, которые это подтверждают. Иначе долг перейдет на вас.
Следует проверить, не остались ли у продавца долги перед банком, если квартира покупалась в ипотеку.
Если есть залог, ставятся такие пометки: "произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ" или "произведена государственная регистрация ипотеки".
Если продавец - юрлицо, обязательно проверьте, не числится ли компания и ее учредители в реестре банкротов, нет ли у них крупных долгов.
Раньше застройщики рассчитывались квартирами со своими подрядчиками. Те их перепродавали по переуступке. После того, как застройщики перешли на проектное финансирование, таких сделок стало меньше.
Если остаются сомнения, лучше привлечь хорошего риелтора или юриста.
Какие риски для покупателя?
Продавец скорее всего попросит занизить стоимость квартиры в договоре. Иначе ему придется платить налоги.
Если он начнет оспаривать договор в будущем или возникнет любая другая непонятая ситуация, покупателю вернут только ту сумму, которая указана в договоре о переуступке, а не полную стоимость квартиры.
Еще один минус - при покупке квартиры у застройщика вы можете претендовать на льготную ипотеку по ставке 6%. По договору уступки прав требования такую льготу не получить. Правда, может оказаться, что у инвестора такая же квартира стоит дешевле.