Любую новостройку после ввода в эксплуатацию необходимо регулярно обслуживать: вывозить мусор, убирать снег, проводить плановый и внеплановый ремонт, содержать и благоустраивать прилегающую территорию. Но не у всех и не всегда получается делать это качественно, своевременно и эффективно.
К сожалению, сфера ЖКХ славится своей скандальностью и коррумпированностью. Есть много примеров, когда управляющие компании ставили во главу угла собственную выгоду, совершенно не заботясь при этом об интересах своих клиентов.
Поэтому собственникам в новостройке предстоит решить непростую задачу: какую форму управления многоквартирным домом выбрать – ТСЖ или УК.
Впрочем, изменить принятое решение тоже можно. Только это потребует немало времени и усилий. Возможно, даже длительных судебных тяжб. Так что лучше все тщательно проанализировать и заранее определить оптимальную схему взаимодействия с коммунальщиками.
Есть еще один вариант – непосредственное управление, когда жильцы напрямую, от своего имени, могут заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. При этом договоры на содержание и ремонт общего имущества заключают по решению общего собрания.
Но это касается домов, в которых не более 30 квартир. А таких в Петербурге почти нет.
Если довериться УК
Управляющая компания – это юрлицо или ИП, которому жильцы доверяют полный менеджмент дома за определенное вознаграждение. Там должны работать (но не всегда работают!) специалисты, выполняющие свои обязательства строго в соответствии с договором. УК имеет собственную материально-техническую базу.
Лицензия на право осуществления такой деятельности выдается сроком на 5 лет. Оплата работы УК зависит от объема потребляемых ресурсов и оказанных услуг.
Одна УК, как правило, обслуживает сразу несколько жилых комплексов. Порой их число доходит до нескольких десятков или даже сотен домов.
В обязанности УК входят:
- посреднические услуги между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями;
- поддержание дома и прилегающей территории в хорошем техническом состоянии, а также решение вопросов благоустройства;
- проведение ремонта МКД в соответствии с техрегламентом.
Действия УК должны быть максимально прозрачными!
Жильцы имеют полное право знать, сколько стоят оказанные им услуги, каким образом рассчитываются тарифы и т.п. Если представители УК начинают юлить, отказываются предоставлять данную информацию, и при этом их работа оставляет желать лучшего, то стоит задуматься о том, чтобы сменить УК.
Если создать ТСЖ
ТСЖ (товарищество собственников жилья) – это принципиально иная форма управления жилым домом. Начать стоит с того, что это некоммерческая организация, основанная собственниками-активистами, которым остальные жильцы доверяют управление общим имуществом.
В состав ТСЖ входит председатель, правление и ревизионная комиссия. Все действия этой организации вполне официальны: регистрируется юрлицо, прописывается устав, открывается счет в банке и т.п.
ТСЖ действует на основании интересов собственников помещений МКД, которые совместными усилиями планируют вести общее хозяйство, поддерживать дом в нормальном техническом состоянии, заниматься благоустройством.
ТСЖ обычно обслуживает только один дом. Реже – несколько зданий, объединенных земельными границами и инженерно-техническими сетями.
В составе данной организации далеко не всегда есть узкие специалисты и собственная материально-техническая база, поэтому для обслуживания дома приходится заключать договоры с подрядчиками. Плюс в том, что поставщиков коммунальных услуг жильцы имеют возможность выбирать самостоятельно, так как все принципиальные решения сначала выносят на рассмотрение на общем собрании собственников. Их утверждают/отклоняют по итогам коллективного обсуждения и голосования.
ТСЖ, как и УК, имеет возможность зарабатывать: например, сдавая в аренду какие-либо помещения. Иногда это приводит к печальным последствиям, когда председатель и его помощники чрезмерно увлекаются монетизацией и забывают о том, для чего изначально создавали ТСЖ.
Эффективная работа ТСЖ зависит от тех, кто в нем состоит.
Если это энергичные собственники с опытом управления и работы в сфере ЖКХ, успех в общем деле и комфортная жизнь в МКД практически гарантирована. Если нет, могут возникнуть трудности.
Потому что УК отвечает перед своими клиентами в соответствии с законодательством РФ. На нее распространяется «Закон о защите прав потребителей». ТСЖ привлечь к ответственности гораздо сложнее – государство не может отобрать у него лицензию или пригрозить штрафом, ведь по сути это – объединение собственников.
Кроме того, иногда деятельность товарищества обходится дороже, чем услуги УК. Все просто: руководящий аппарат приходится содержать жильцам дома.
Специалисты в сфере ЖКХ склоняются к тому, что для МКД с большим количеством квартир предпочтительнее УК.
Во-первых, неподготовленным людям сложно грамотно организовать управленческий процесс «с нуля».
Во-вторых, постоянно по любым вопросам проводить общие собрания с необходимым количеством участников в «человейнике» весьма проблематично.
В-третьих, слишком многое зависит от личных качеств членов ТСЖ и уровня их порядочности и ответственности.