Влияние стимулирующих инструментов на рынок жилья всегда многогранно. Льготная ипотека - ключевой фактор развития рынка жилья в 2020-21 году. Но кроме очевидных последствий она привела к ряду неоднозначных эффектов.
Очевидно, что любое смягчение условий по приобретению квартиры поддерживает спрос на рынке жилья. Заметное снижение ставки в 2020 году сначала вернуло на рынок тех покупателей, кто взял паузу весной, затем запустило процесс широкой активизации рынка. Рост спроса наложился на ограниченное рыночное предложение, что стало основной причиной роста цен. В отдельных городах этот процесс происходил не синхронно, но стал заметным явлением там, где есть сформированный рынок новостроек.
Сейчас уже можно говорить о том, что эффект льготной ипотеки для рынка оказался чрезмерным и стимулирование спроса могло бы быть более дозированным. Но можно ли было ожидать такого эффекта весной 2020 года? Тогда преобладали крайне негативные ожидания. А рынок жилья для российской власти является крайне чувствительным сектором, через который реализуются многие социальные проекты. И задача была стабилизировать ситуацию. Инструмент субсидируемой ипотеки первый раз был опробован в 2015 и тогда это позволило лишь остановить падение продаж на рынке. В 2020 все оказалось иначе. Рост спроса на фоне снижения объемов строительства и очень медленный разворот строительной активности. Лишь в весной 2021 года объем строящегося жилья начинает расти. Это происходит в тот момент, когда ЦБ отчетливо требует свернуть программу льготной ипотеки, а ключевая ставка повышается.
Проблема 2020-21 годов - разбалансировка развития рынка жилья. Отсутствие синхронизации в стимулировании спроса и предложения. Субсидирование ипотеки было "пожарным решением", которое вовремя не отрегулировали. И сегодня такой подход привел как к положительным, так и отрицательным последствиям.
Среди неочевидных эффектов то, что в результате стимулирования спроса на новостройки подорожали (продолжают дорожать) и квартиры на вторичном рынке. Интересно, что попытки разобраться в росте цен через ФАС этот сектор не затрагивают. К кому здесь посылать "докторов"?
Разгон ипотечного кредитования часто приводит к росту спроса на самые простые, недорогие и компактные квартиры. Так произошло и в настоящий момент.
Так, например, в Екатеринбурге средняя площадь строящегося жилья за год снизилась с 55 до 50 кв. м. По данным аналитического сервиса bnMAP.pro средняя площадь проданной квартиры в 2021 году в упала до 47 кв. м.
Упрощение рынка и искажение ценовых пропорций - обычное явление для периода повышенного и ажиотажного спроса. Неочевидным последствием "льготного периода" развития рынка жилья станет и то, что в следующие 1-2 года участникам рынка придется искать новые ценовые ориентиры и выравнивать сложившиеся ценовые диспропорции.
До официального завершения программы "льготного кредитования остается чуть больше 1 месяца, а внятной информации о ее будущем до сих пор нет. Тема пропала из информационной повестки. Все это может свидетельствовать лишь о том, что окончательное решение до сих пор не принято и продолжается торг, согласование будущих контуров стимулирования рынка.
Неочевидный результат ипотечных льгот в том, что ввести их гораздо проще, чем отказаться. Рынку жилья сегодня будет крайне сложно отказаться от ипотечной зависимости. Парадокс в том, что продление льготной ипотеки вряд ли поддержит спрос на жилье на высоком уровне, но ее отмена может спровоцировать заметный спад. Любые шаги в этом направлении должны быть осторожными с возможностью подстройки под рыночную ситуацию в целом и под контекст конкретной территории. Предложения как это можно сделать мы недавно сформулировали в колонке на РБК.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube / Twitter / Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
26.05.2021
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости