Бывают случаи, когда оценщик говорит, что цена квартиры завышена, или банк «разворачивает» оценочный альбом, аргументируя это тем, что по такой цене он не готов брать объект в залог. Тогда хитрые продавцы могут исправить ситуацию и манипулировать ценами. О том, как это делается и почему оценку недвижимости по рекламным порталам надо запретить, рассказывает старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Почему надо запретить оценку по рекламным порталам?
Оценщики всегда оценивают недвижимость по рекламным порталам вроде «Циана» и «Авито». Более того, передаю привет ребятам из Центробанка Российской Федерации, которые по «Циану» собирают аналитику для Эльвиры Набиуллиной и Владимира Владимировича. Но если государственные органы и банки продолжат проводить оценку объектов недвижимости по рекламным порталам, то попадут в опасную ситуацию: на рекламных порталах ценовые манипуляции возможны и легко осуществимы.
Как делается правильный оценочный альбом для банка?
Предположим, оценщики говорят, что оценка нашего объекта за 11,3 миллионов выбивается из общего круга конкурентов, и банк не собирается пропускать такой объект на сделку. Тогда оценочный альбом по конкретному району можно просто «подогнать». Как? Манипуляция проста.
Обращаетесь к пяти-шести знакомым агентам, оплачиваете им расходы на рекламу и просите сделать очень простую вещь: подобрать фотографии квартир из архива и разместить 3-4 объявления в нужной локации в течение нескольких дней на рекламных порталах. Так объекты с ценой, установленной примерно на том же уровне, что и ваша квартира, появляются в рекламе. Потом вы снова вызываете оценщика, он снова делает сравнительный анализ и вдруг обнаруживает, что теперь цена соответствует общей картине: если вы поставите вокруг объекта за 11,3 миллиона несколько объектов за 10,7 миллионов, 9,8 миллионов и 12,3 миллионов, на этом фоне вашу квартиру за 11,3 миллионов перестанут оценивать как рискованный для банка объект.
И такая манипуляция проворачивается за одну неделю с бюджетом всего в 10 тысяч рублей.