12 мая 2021 года.
Гостевой пост от Павла Мельникова @PavelMeln для профучастников рынка редевелопмента у меня на Телеграм-канале (пока ещё здесь).
Редевелопмент.
Спасибо Артём Цогоев за публикацию в его канале - https://t.me/atsogoev/960
⏮️ Тема редевелопмента зданий в апартаменты привлекает внимание небольших девелоперов, т.к. отличается хорошей доходностью.
⚠️ Но есть и риски. Как верно пишет Артём, девелоперам следует внимательно изучать проекты реконструкции (в т.ч. с увеличением площади), связанные с изменением функционального назначения здания, разделом здания на лоты и последующей продажей.
🏛️ Подобные проекты характеризуются следующими рисками:
🔻 Штрафные санкции за нецелевое использование зем.участка
🔻 Вменение арендатору по иску Деп.Гор.Имущества (ДГИ) неосновательного обогащения с учетом фактического использования участка
🔻 Расторжение ДАЗУ (договора аренды земли)
🔻 Признание реконструируемого строения объектом самовольного строительства с перспективой сноса
🔻 Отказ в предоставлении государственных услуг ДГИ и Москомархитектуры (невозможно внести изменения в ПЗЗ, получить ГПЗУ, заключить ДС к ДАЗУ)
🔻 Запрет на совершение регистрационных действий в Росреестре
⚙️ Для минимизации рисков при проверке объектов на прединвестионной стадии стоит обратить внимание на:
1️⃣ Градостроительный регламент (территориальная зона, ВРИ, ТЭПы и др.параметры)
2️⃣ Земельные отношения (наличие участка, вид права, цель предоставления участка, условия договора аренды участка)
3️⃣ Права на капитальные строения (характеристики объектов, проверка объектов не поставленных на кадастровый учет)
4️⃣ ЗОУИТ, зоны с особыми условиями использования территорий (красные линии, статус объекта культурного наследия, сан.зоны) и др. ограничения
5️⃣ ГПЗУ (в случае наличия)
6️⃣ Акты обследования Гос.Иинспекцией по Недвижимости и земельной инспекции Росреестра
7️⃣ Приложения 1 и 2 ППМ # 819-ПП
☔ При этом девелоперам доступны меры профилактики и минимизации негативных последствий в подобных проектах.
⏮️ ☔ Минимизация рисков.
🔂 Изменение функционального назначения существующего здания под так называемые «апартаменты» (в случае отсутствия признаков реконструкции) слабо регламентировано законодательством. Регулирование главным образом осуществляется на уровне земельных и градостроительных отношений.
⭕ Контроль за деятельностью редевелоперов, выраженный в обследовании и выявлении признаков нецелевого использования земли осуществляется ГИН и земельным контролем Росреестра по Москве. Исковые претензии осуществляются от лица ДГИ.
🔻 В идеальном мире необходимо сделать ряд шагов для правовой оптимизации процесса редевелопмента.
1️⃣ Первым шагом для минимизации рисков является внесение изменений в правила землепользования и застройки с образованием отдельной территориальной зоны с одним из ВРИ 4.7 (помещения для временного проживания).
2️⃣ Вторым шагом является оформление земельно-имущественных отношений в ДГИ или приведение в соотвествии фактического землепользования.
⚔️ В случае если реконструируемый объект уже является предметом разбирательств с государственными органами возможна его легализация через решение ГЗК с выплатой штрафных санкций.
📚 Эти рекомендации являются рамочными, в каждом конкретном случае дорожная карта сформируется после изучения документов, обследования строений/участка и выяснением статуса в органах власти.⏭️
👍🏻Спасибо Павлу! Ну и от себя добавлю немного. Каждый объект редевелопмента - уникальная история со всех точек зрения, в том числе и с правовой. Печально видеть последствия кустарного и неумелого редевелопмента, причиной которых стали ошибки на стадии согласований.