Я одна из многих людей, которые в какой-то момент задумываются, а чем я хотел бы заниматься по жизни, что больше всего приносит мне удовольствие? Для меня это аналитика и недвижимость. Весь мой опыт работы связан с аналитикой в разных областях (консалтинг в Jones Lang LaSalle, стратегический консалтинг в Bain, работа в Google) и теперь я
решила применить свою аналитическую экспертизу в области недвижимости. Появилась идея создать Телеграм канал "Новостройка по расчету" для инвесторов в недвижимость, помогающий следить за стартом продаж новостроек для входа в проекты по самым выгодным ценам и главное, помогающий оценить инвестиционную привлекательность и адекватность выставленных цен, не на глаз, а в реальных цифрах. Для оценки я использую модель, учитывающую основные характеристики квартир - застройщик, комнатность, планировка, отделка, квартиры vs апартаменты, срок строительства, транспортная доступность, класс, инфраструктура и окружение. Каждой из этих характеристик я присваиваю % влияния на цену в положительную или отрицательную сторону и на основе этого привожу к единому знаменателю цены других строящихся ЖК вокруг и рыночные оценки IRN и Яндекс Недвижимость для этого места. Такие приведенные цены можно напрямую сравнивать друг с другом, не думая о различиях проектов, так как все уже учтено.
Итак, скоро на рынок выйдет ЖК Инноватор у м. Мичуринский проспект в ЗАО (получено разрешение на строительство). Поэтому я решила оценить, какие цены могут быть приемлемыми для инвестиций в этот проект.
Среднерыночная цена квм. в этом месте, приведенная к параметрам ЖК Инноватор:
⁃ Студия - 330,000 руб.
⁃ 1к - 300,000 руб.
⁃ 2к - 270,000 руб.
Для 1к, 2к квартир, все, что будет ниже этого уровня, будет инвестиционно привлекательным. А для студий с учетом небольшой мин. площади (21 квм), а значит низкого бюджета покупки, цена за квм может быть интересна до 350,000 руб.
Если смотреть на цены конкурентов, то наиболее привлекательны сейчас квартиры в ЖК Крылья, особенно 2к квартиры, где цена за квм на 10% ниже рынка. Также ниже рынка цена на студии в ЖК Событие (самый выгодный вариант по студиям на данный момент). Цены на 1к и 2к квартиры в Большая Очаковская 2 на уровне рынка и этот проект отличается самым низким бюджетом покупки. Однако, все эти комплексы находятся вблизи ж/д (как и половина других новостроек в Москве :)), что уже учтено в поправочных коэффициентах, но каждый сам для себя решает готовность инвестировать в такую локацию. В этом плане ЖК Инноватор интереснее, но не без своих причуд, как, например, фасады с огромными фотографиями черешни.
Исходя из мин. площади квартир в ЖК Инноватор (из Проектной Декларации) и рыночной цены квм, ориентировочный бюджет покупки здесь будет:
⁃ Студия ~7-8 млн.
⁃ 1к ~12 млн.
⁃ 2к ~ 17 млн.
Это приблизительная оценка, так как оценить степень жадности застройщика очень сложно, особенно в текущих реалиях повсеместного завышения цен.
Также важно учитывать, что китайский застройщик China Railway Construction Corporation новый на рынке жилья Москвы и их основной профиль - строительство объектов инфраструктуры (они также участвуют в строительстве ТПУ Мичуринский проспект и юго-западного участка БКЛ). В Проектной Декларации они указали срок передачи квартир почти на 2 года позже срока сдачи, оставив себе простор для переноса сроков сдачи. Поэтому это нужно учитывать при принятии решения об инвестировании в этот проект.
Вывод:
С учетом выше сказанного, мое личное мнение - я бы инвестировала в этот проект на уровне -10% от среднерыночной цены.
Ждем старта продаж.
Подписывайтесь на мой канал Яндекс Дзен (здесь будет много букв) и Телеграм канал https://t.me/nporaschetu (здесь информация будет появляться быстрее) - там уже выложено много анализов строящихся ЖК и ежедневно буду добавлять новые.
