Мошенник с недействительным паспортом, злостный неплательщик или даже банкрот. Кем может оказаться продавец недвижимости и как узнать об этом до подписания договора.
Перед покупкой земли нужно детально проверить юридическую чистоту не только участка, но и его владельца. Иначе — может оказаться, что он вообще не имеет права продавать эту землю. А вашу сделку (если она совершится) могут признать недействительной. Давайте разберем, какие риски имеются и как их выявить заранее.
Риск 1. Продавец с недействительным паспортом
Тут возможны два варианта. Либо простая забывчивость (забыл поменять в 45 лет, живет по старому документу). Либо злой умысел (попытка использовать чужой утерянный паспорт). В обоих этих случаев Росреестр (после подачи документов и договора купли-продажи на регистрацию) выявит недействительный паспорт. Но лучше не доводить до этого и проверить всё заранее, на сайте МВД ("Информационные сервисы" — "Проверка по списку недействительных российских паспортов").
Риск 2. Продавец с долгами
Сами по себе долги — это ещё не повод отказываться от сделки. Но бывает, что дело уже дошло до суда, который обязал должника погасить все "хвосты" (по кварплате, алиментам и пр.). И заодно наложил арест на его недвижимость (квартиру, участок) в целях обеспечения долга. Чтобы ускорить процесс возврата денег.
Опять же это всплывет при регистрации сделки в МФЦ, но зачем доводит до этого? Просто проверьте в "Банке данных исполнительных производств" на сайте ФССП (Федеральной службы судебных приставов, которая отвечает за исполнение приговоров и взыскание по ним долгов). Для проверки нужно знать ФИО, дату рождения и регион проживания интересующего человека.
Риск 3. Продавец проходит процедуру банкротства
Хуже — если продавец участка не просто должник, а проходит процедуру банкротства. Тогда управляющий его имуществом может опротестовать все совершенные должником сделки за прошедший год (с начала процедуры банкротства). И ваш с ним договор купли-продажи (если сочтёт, например, что сделка была проведена по заниженной цене).
Логика управляющего ясна: ему выгодно найти максимум активов у будущего банкрота, чтобы тот погасил большую часть долгов. И если тот продал их, вернуть любой ценой. Ведь многие должники, предвидя свою несостоятельность, распродают почти за бесценок свою недвижимость, а деньги тратят или переводят на близких. Именно под такую сомнительную сделку может попасть и ваш договор. И чтобы не доводить до этого, проверьте продавца земли по "Единому федеральному реестру сведений о банкротстве".
Риск 4. Продавец участвует в судебных разбирательствах
Например, он может судится с родственниками за участок, который вам продаёт. И если решение будет принято не в его пользу, ваша сделка будет признана недействительной. Проверить "судебное прошлое" продавца можно на госсайте "Правосудие". Здесь собрана информация о делах, проходящих в Верховном и региональных судах, а также у мировых судей. Дела, проходящие в арбитражных судах изучаем в "Картотеке арбитражных дел". Также у многих районных судов есть свои сайты, по базам данных которых можно пробежаться.
И это только онлайн-ресурсы для проверки продавца недвижимости. В идеале ещё нужно попросить справку о его дееспособности (а вдруг он невменяем и не имеет права что-либо продавать?). И согласие супруга (если он есть) на продажу имущества. Ведь предосторожность при покупке земли ещё никому не помешала!