Как говорил один известный персонаж, «Чтобы купить что-то нужное, нужно сначала продать что-то ненужное». Система покупки по программам Trade-In упрощает эту проблему до одного действия. Вы покупаете то, что вам нужно, при этом в зачет стоимости покупки идет стоимость того, что вам уже не нужно.
Многие уже привыкли к таким покупкам/обменам автомобилей, телефонов и других технических устройств. Это действительно удобно. Хотя может отказаться не всегда выгодно. Продавец обычно вычитает из рыночной цены принимаемого в зачет товара стоимость услуг по его дальнейшей реализации и риски, связанные его ликвидностью и временем продажи. Впрочем, занимаясь всем этим процессом сами, вы вполне можете потерять еще больше.
На рынке недвижимости есть свой trade-in.
Он в основном существует в двух формах, в виде, таки называемых, альтернативных сделок, и при покупке новостроек по программе trade-in. Конечно, есть и более экзотические формы, но они распространены меньше, и на сегодняшнем рынке вы, скорее всего, столкнетесь именно с этими.
Начнем с новостроек, потому что тут все бывает наиболее близко к классическому trade-in.
В этом случае, при покупке квартиры в строящемся доме, в счет стоимости покупаемой квартиры, вы передаете ту квартиру, которая у вас есть сейчас.
Удобно ли это? Безусловно.
Выгодно ли? Смотря что считать выгодой.
Если недвижимость это ваш основной капитал, нужно все взвесить.
Дело в том, что застройщик или финансовая риэлторская группа застройщика принимает вашу квартиру по цене, из которой вычитается стоимость ее реализации на рынке, включая комиссию риэлторской компании, и риски, связанные с ее ликвидностью, временем экспозиции на рынке и самим рынком.
Другими словами, цена вашей идущей в зачет стоимости квартиры – как и автомобиля, телефона и прочих вещей – будет несколько ниже среднерыночной. В противном случае, организация, занимающаяся trade-in, будет работать себе в убыток.
Это не означает, что вы сами продадите ее дороже, но есть еще один минус. Ваш выбор ограничивается новостройками. Если вы хотите купить объект на вторичном рынке, это вариант уже не подойдет. Да, есть финансовые компании, занимающиеся такими сделками и на вторичном рынке, но этот сектор еще не так развит, хотя будущее у него безусловно есть.
Что еще?
Квартира в строящемся доме это еще не квартира, а право получения этой квартиры в собственность. Реализация этого права отложена. Часто на год и более, а квартира, которой вы владеете, обычно оценивается сейчас. Вполне возможно, что через год цены будут другими, и она станет дороже.
Но есть и плюс. Цена на квартиру, которую вы покупаете по trade-in, тоже оценивается сейчас. После постройки дома и его сдачи госкомиссии, стоимость квартир в нем обычно возрастает. Да, программа господдержки покупки квартир в новостройках делает сегодня этот рост не столь большим, как раньше, но он есть.
Так что, если вы нацелены на квартиру в новом доме, высоко цените удобство процесса и по каким-то причинам хотите минимизировать общение с риэлторами, это вариант для вас.
Много ли вы при этом потеряете в деньгах?
Зависит от ряда факторов. Активности рынка, востребованности конкретного нового дома, финансовой ситуации застройщика, ликвидности той квартиры, которая у вас есть, и т.п. Но, конечно, больше комиссии риэлторов в случае альтернативной сделки.
А где сэкономите?
Сэкономите время и нервы.
Наверное, нужно еще добавить, что у разных застройщиков и риэлторских компаний, эта схема может быть организована немного по-разному. Но описывать преимущества и недостатки этих схем бессмысленно. Если застройщик выбранного вами дома практикует такую схему покупки, то он предложит вам только один вариант. И выбор у вас будет только в том, согласится на это вариант или использовать то, что риэлторы называют альтернативной сделкой.
К которым мы сейчас и перейдем.
Альтернативные сделки
Если быть точным, альтернативной сделкой называют любую сделку, в которой продавец одного объекта недвижимости одновременно покупает другой объект недвижимости. Обычно объекты однотипны и расположены в одном городе, то есть сделки купли-продажи проходят государственную регистрацию в одном регистрирующем органе.
В принципе квалифицированные риэлторы могут организовать альтернативные сделки и с разными объектами, например, одновременно регистрировать переход права на квартиру и на нежилое помещение, но здесь уже, так сказать, нужны творческие ухищрения.
Одним из таких ухищрений является использование статьи 157 ГК РФ, регистрация при наступлении определенных условий, но есть и другие варианты.
Как происходит такая альтернативная сделка? И чем она отличается от покупки по trade-in, например, автомобиля?
Для начала тем, что вы не можете прийти в агентство недвижимости, которое продает понравившуюся вам квартиру, и сказать, возьмите мою по trade-in. Агентства обычно не выкупают квартиры, они скорее выполняют роль брокеров. То есть они могут найти покупателя на вашу квартиру или продать вам ту, которая вам понравилась.
Может ли агентство недвижимости сделать это одновременно? Разумеется. Если покупатель на вашу квартиру найдется быстрее, чем на ту, которую вы выбрали.
В чем минус такой схемы?
Он не очевиден, но он есть. В любой сделке купли-продажи интересы сторон – продавца и покупателя – противоположны. Тут все примерно как в суде, где есть сторона обвинения и сторона защиты. И, если при сделке по продаже вашей квартиры, данное агентство однозначно отстаивает ваши интересы, чьи интересы оно должно отстаивать в сделке купли- продажи квартиры, которую вы покупаете? Оно отстаивает интересы той стороны, которая его нанимает, то есть интересы продавца, вашего контрагента. Вы в этой сделке должны отстаивать свои интересы сами или прибегать к услугам специалиста или компании со стороны. То есть агентство и вы оказываетесь одновременно в роли адвоката и прокурора, только по разным делам.
Поэтому альтернативные сделки обычно готовятся немного иначе.
Человек, который намерен продать свою квартиру и приобрести другую, прибегает к помощи одного агентства, которое ищет продавца на вашу квартиру и подбирает нужную, как говорят, альтернативную квартиру вам.
В каком порядке это происходит?
Квартира и объект недвижимости вообще, относится к тем товарам, которые быстрее и проще купить, чем продать. Поэтому на первом этапе работы ищется покупатель на вашу квартиру. А уже после того, когда он найден, подбирается та квартира, которая нужна вам. И это порядок нельзя нарушать.
Начинается этот процесс с того, что риэлтор оценивает реальность вашего желания. Если вы хотите купить тот объект, стоимость которого заведомо больше цены вашей квартиры, с учетом той разницы в цене между квартирами, которая вас устроит, нормальный риэлтор сразу вас об этом проинформирует.
Не до конца откровенный риэлтор возьмет с вас предоплату и будет продавать вашу квартиру по заведомо завышенной цене. В надежде, что вы, когда-нибудь поймете, что неадекватно оценивали ситуацию, и не уточните свои желания до более реальных.
Это то, что называют капризом за ваши деньги, поэтому начинать нужно с двух вещей. С примерной оценки того, насколько исполним ваш замысел, и с поиска риэлтора, которому вы могли бы доверять.
Можно ли осуществлять альтернативные сделки без участия риэлтора?
В теории можно, но подвергать себя такому испытанию я бы не рекомендовал. Слишком много вещей тут нужно учитывать. Понимаю, что сейчас не лучшие времена, но мнение, что риэлтор тут лишнее звено может возникнуть только по двум причинам. От поверхностного знания предмета (часто - вообще незнания) или от злого умысла – отсутствие риэлтора развязывает руки мошенникам. А также тем, кто хочет получить какое-то преимущество относительно вас.
В реальности участие хорошего риэлтора, особенно при альтернативных сделках, не только убережет вас от ошибочных шагов, но и сэкономит деньги, поскольку весь процесс пройдет наиболее оптимальным образом из всех возможных.
Тем не менее, знать механику этого процесса будет не лишним, поэтому дальше несколько фраз о том, каков порядок действий после того, как вы приступили к решению своего квартирного вопроса.
Итак, ваша квартира пошла в продажу, и ее начали осматривать потенциальные покупатели.
Этот процесс не быстрый. Если цена квартиры выбрана правильно, у вас будет 5 – 7 просмотров. Это нормальная ситуация, если ваша квартира относится к массовому сегменту и рынок находится в своем обычном состоянии, то есть тихо стагнирует.
За это время вам нужно уточнить свои желания. Нет, не до конкретного дома и подъезда, в котором вы хотели бы жить. Вам нужно определить диапазон локаций, которые устроят вас более всего, и тип квартиры. И, чем больше этот диапазон, тем, на самом деле, лучше.
На этом этапе не нужно привязываться к конкретным объектам, выставленным на продажу, нужно просто иметь некоторый список объектов, которые вы бы поехали осматривать в том случае, если на вашу квартиру найдется покупатель.
Желательно определить доступные серии домов, разобраться в особенностях планировок. Понять плюсы и минусы тех локаций, на которые вы можете рассчитывать.
Почему это нужно делать заранее?
Когда покупатель появится, и с ним уже будет подписан соответствующий договор о сроках сделки и цене, который риэлторы в общем случае называют договором аванса, время у вас будет немного. Обычно вам нужно определиться с приобретаемым объектом примерно за две недели. И к этому моменту у вас должно быть как можно больше информации.
Теперь о самой сделке.
Нужно понимать, что альтернативная сделка может вылиться в длинную цепочку сделок. Нередко бывает, что покупатель вашей квартиры продает при это свою, а продавец той, которую покупаете вы, тоже, в свою очередь, что-то покупает. И все это происходит с участием банка, который дает кредит одному из участников этой цепи.
А, чем больше участников, тем больше особенностей и неожиданностей. И тем больше вероятность всяких проблем, которые придется решать для корректного проведения этого мероприятия. Некоторые такие сделки разбиваются на два дня, на них подписывается множество всяких документов, нужно быть к этому готовым.
Одним из вопросов, которые приходится решать оперативно, это быстрое освобождение квартиры и переезд в новую. Нужно понимать, что у вас, вероятнее всего, не будет много времени на приведение в порядок покупаемой вами квартиры. И вас могут торопить с освобождением вашей. Порядок освобождений и переездов обычно устанавливается заранее, и время освобождения прописывается в договоре купли-продажи.
Прописка, то есть регистрация по новому месту жительства тоже должна происходить оперативно. Порядок и сроки этого также оговариваются и прописываются в договоре. Однако, нужно понимать, что, например, регистрация человека в локациях Новой Москвы, не означает, что его быстро снимут с регистрации по старому месту жительства. Нужно учитывать особенности и такого рода.
Есть ли альтернатива альтернативным сделкам?
Иногда есть. Но это уже не будет похоже на trade-in. И она появляется, если у вас есть возможность, как говорят, разбить альтернативу. То есть сначала продать, а потом купить. Так бывает, если квартира не единственная или просто есть возможность жить в каком-то третьем месте.
У этого способа решения вопроса есть преимущества.
Начну с того, что у вас появляется намного больше времени для выбора нужного вам объекта. И можно позволить себе выбрать более сложный в покупке объект. Например, с расселением, несовершеннолетним собственником, квартиру с аукциона и прочие варианты, которые вы не могли рассматривать как альтернативную квартиру при продаже своей. Это расширяет возможность поиска и может сэкономить какие-то деньги. С другой стороны, продавая свою квартиру как свободную, вы делаете ее более привлекательной для покупателя.
Особенно хорош такой вариант сделки при оживленном рынке, когда цены растут и приглянувшиеся альтернативные квартиры расхватывают на глазах. В такой момент вы можете продать свою квартиру, так сказать, на пике спроса, и, когда он угаснет – а после оживления рынка неизбежна стагнация – вы можете уже спокойно выбрать то, что вам нужно.
Только не следует затягивать этот процесс. Наблюдал людей, которые, видя, что квартир на рынке становится все больше, а их цены все привлекательнее, выбирали себе квартиру годами, и, в результате, покупали то, что осталось, но уже на следующем пике.
Но и при стагнации рынка такой вариант тоже неплох. В такие периоды много квартир зависает в продаже именно из-за того, что сделки с ними альтернативные. С другой стороны, разница по цене между свободными квартирами и альтернативными может быть заметной.
Но этим рассуждением мы уже выходим за пределы темы. Это скорее о том, как избавиться от недостатков trade-in.
В заключении, немного о будущем.
Какой следующий шаг делают компании, работающие с программами trade-in?
Они входят в то, что можно назвать шеринг экономикой. Они за определенную абонентскую плату обеспечивают вас, например, телефоном, автомобилем или каким-либо еще предметом или оборудованием, необходимым вам для жизни и работы. И вы, избегая больших единоразовых плат, всегда ходите с последним айфоном или работаете на свежем ThinkPad. Ну, или не всегда, а когда вам нужно – что тоже очень удобно.
Точно также уже давно поступают производители программного обеспечения. Вы не покупаете нужный вам софт навсегда, а выплачиваете абонентскую плату, когда он вам нужен. И пользуетесь, при этом, всегда последней наиболее продвинутой версией продукта.
Тогда почему бы так не поступить квартирным агентствам? И они будут так поступать. Например, если вам нужна типовая квартира в конкретном районе, и вы не хотите заморачиваться с такой ответственной покупкой, сковывать себя ипотекой или брать на себя ее содержание и ремонт, вы сможете, оплачивая некоторую абонентскую плату, всегда иметь в своем распоряжении подобное жилье. Как просто стены, так и квартиру с мебелью и даже периодической уборкой.
Понимаю, что многим сейчас сложно это представить, но, как говорил один известный персонаж Вудхауса, «Будущее ждет нас впереди». И, по всей вероятности, для многих будет таким.
А то, что такое trade-in квартир сегодня, вы уже знаете. Если, конечно, прочитали весь этот текст.
Если не устали и хотите почитать еще или знать о рынке недвижимости больше - всегда есть возможность заглядывать сюда.
Удачи!