Довольно часто встречаются ситуации, когда у покупателя квартиры нет денег на первоначальный взнос, но он очень хочет купить квартиру. В таких случаях на помощь приходит завышение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи (сокращенно ДКП).
Суть этого простая. Предположим, что квартира стоит 4 млн рублей, банк готов одобрить ипотеку в те же 4 млн, но при условии первоначального взноса в размере 20%. То есть, для покупки данной квартиры у покупателя должно быть 800 тысяч рублей на первоначальный взнос, а еще 3,2 млн любезно предоставит банк в виде ипотечного займа.
Что же делают покупатели, у которых нет денег на первоначальный взнос. Они договариваются с продавцами, что те не против завысить стоимость квартиры договоре. А те, скорее всего, будут не против, так как если квартира у них в собственности более 5 лет, им не придется платить налог с продажи.
После этого находится лояльная оценочная фирма, которая за небольшой бонус к стандартному вознаграждению укажет, что квартира стоит 5 млн. Для пущей убедительности в отчет об оценке могут приложить фотки другой квартиры, с более богатой отделкой и дизайнерским ремонтом.
После этого доки отправляются в банк, который обычно принимает решение об одобрении кредитования данного объекта недвижимости на условиях, выгодных покупателю.
На сделке продавец показывает банку расписку, в которой указано, что он получил от покупателя первоначальный взнос в размере 1 млн рублей (20% от 5 млн), после чего банк выдает 4 млн кредитных средств на приобретение квартиры.
А теперь начинается самое интересное. Кредитные средства обычно закладываются либо в ячейку, или же зачисляются на аккредитив. Продавец получает деньги только после регистрации сделки. А сделка может быть по каким-то причинам не зарегистрирована. Вдруг Росреестр выявит причины, препятствующие регистрации перехода права.
А у покупателя есть на руках расписка о том, что он заплатил продавцу 1 млн рублей. А раз сделка не завершилась, то он может спокойно пойти в суд с требованием вернуть от продавца 1 млн. И суд, скорее всего, будет на его стороне. С аналогичным требованием покупатель может обратиться в суд и в случае, если сделка все-таки будет зарегистрирована. Только просить он будет не 1 млн, а 5 млн (4 ипотечных + 1 виртуальный).
Этот риск может быть реализован если, к примеру, покупатель потерял работу и ему нечем платить ипотеку. Он находит толковых юристов, те высасывают из пальца причины для подачи в суд искового заявления и оспаривают сделку. И неизвестно, чем все это может закончиться.
Но это не самое страшное, что может произойти. Самое страшное - это невозможность покупателя платить по этой ипотеке и, как следствие, его банкротство. И тогда выяснится, что предмет залога на самом деле стоит не 5 млн, а всего лишь 3,5 млн. Как поведет себя конкурсный управляющий, сказать сложно. Нормальный банк фиксировать убыток не захочет. И тогда могут начаться проблемы у всех участников сделки.
Чем больше сумма невозвращенного кредита, тем усерднее будут работать сотрудники банка над возвратом денежных средств.
Оценочная компания получит своё за то, что при оценке были использованы интерьеры другой квартиры и фейковые аналоги. Сделку оспорят через суд и обяжут продавца вернуть 5 млн. А все материалы по этому событию передадут в правоохранительные органы, так как все происходящее тянет на уголовное преступление, указанное в ст. 159.1 УК РФ:
Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев.
Важно понимать, что в финансовых учреждениях работают не дураки и все эти схемы прекрасно видят. Но дело в том, что банку выгодно выдавать кредиты, и поэтому часто сотрудники закрывают глаза на происходящее. Все будет хорошо ровно до того момента, пока по кредиту исправно поступают платежи. Как только заемщик объявляет дефолт, то сразу все изменится. А вероятность дефолта достаточно большая, так как у человека не было денег на первоначальный взнос, вполне возможно что их не будет и на обслуживание долга.
Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:
"Занижайка". Чем опасно умышленное занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи
Что делать, когда хозяин снимаемой вами квартиры выставляет её на продажу и предлагает вам съехать
По мнению Минфина выплаченные банку проценты по ипотеке уменьшают размер налога при продаже квартиры