Сегодня хочу рассказать вам, почему классическая схема "Купить новостройку на старте продаж и продать после сдачи" больше не работает.
Немного истории
В 2013 году можно было купить студию у метро Девяткино, за 1,6 млн на старте продаж, и через 2 года по переуступке продать ее за 3 млн получив доход 1,4 млн что составляет 43,8% доходности в год.
В 2016 году, покупая студию на старте продаж за 2 млн рублей у метро Комендантский пр. , через два года мы продавали ее за 3,3 млн, с прибылью в 1,3 млн, но доходность уже составляла 32.5 % в год, так как изначальные вложения уже больше.
В 2019 году доходность от такой инвестиции составляла уже 20 - 22% годовых, а сейчас в 2021 доходность от такой инвестиции не превысит 15-17 годовых.
Получается что за 8 лет инвестиционная ценность такой стратегии снизилась в три раза с 45 - 50% до 15-17%
Теперь давайте разбираться с чем это связано.
Начать стоит с того что рынок строящейся недвижимости в Петербурге начал формироваться не так давно, и до 2006 года (появление 214 ФЗ) представлял из себя фактически "Дикий запад", нарушение сроков строительства и двойные продажи это лишь верхушка айсберга. По сути в этот период застройщики не за что не отвечали. Естественно ни о каком "доверии" речи идти не могло.
После 2006 года ситуация стала улучшаться, у клиентов появилось понимание, каким застройщикам стоит доверять (плюс 214 ФЗ добавил спокойствия). Но случился кризис 2008 года, который пережили не все застройщики, а некоторые из тех кто пережил, восстанавливал свою репутацию следующие 10 лет.
И так мы подходим к началу 2010 х годов. Кризис позади но доверие к "новостройкам" со стороны клиентов на очень низком уровне. В этот момент начинают осваиваться новые локации, "Кудрово" "Девяткино" "Парнас" и позже "Каменка", благодаря этому на рынке появляется очень большой объем нового, строящегося жилья.
Для того что бы реализовывать свои проекты в условии жесткой конкуренции с одной стороны и тяжелого "бэкграунда" с другой стороны, застройщикам приходилось выводить в продажу свои проекты в продажу по сильно заниженной цене, постепенно компенсируя это ближе к концу строительства.
Именно эта ситуация привела к возможности получения почти 100% прибыли инвесторами. И конечно так не могло продолжаться бесконечно. Постепенно рынок очистился от негативного "бэкграунда" доверие выросло, а спрос стал смещаться от студий в сторону более крупных квартир. В итоге, дельта стоимости за период строительства постепенно уменьшалась и сейчас достигла своей текущей величины в 30%, то есть 15% годовых.
Резюме
Сегодня в 2021 году все ещё можно получить прибыль от инвестиций
в новостройки, но если 10 лет назад достаточно было купить любую студию на "старте продаж" и подождать пару лет, то сейчас нужно очень тщательно подходить к выбору трех параметров:
- Стратегии инвестирования
- Проекта в который инвестировать
- Объекта (квартиры)
Для того что бы оценить эти параметры, стоит воспользоваться помощью экспертов.
Руководитель команды Oscar Group
Иван Хрыпов