Часто застройщики, преследуя цель завысить цену на квадратные метры, указывают класс жилья, который не соответствует действительности. Так, дома, которые по факту находятся в сегменте «эконом» относят к «комфорт-классу», хотя они не включают в себя соответствующий набор опций или услуг. Например, там может отсутствовать подземный паркинг, консьерж-сервис, не реализована опция «двор без машин», устанавливается бюджетное лифтовое оборудование и т.п.
В итоге покупатель думает, что он приобретает жилье «комфорт-класса» по цене «эконома», а по факту — получает «эконом» по завышенной цене.
Как отличить жилой комплекс «эконом-класса» от «комфорта», а «бизнес-класс» от маскирующегося под него «комфорта плюс», рассказала Анна Шилкина, специалист по оценке и аналитике жилой недвижимости.
Что такое жилье «эконом-класса»?
Сам название говорит само за себя. Застройщики стремятся максимально сэкономить на всем, чтобы добиться низкой цены квартир и привлечь в качестве покупателей широкие слои населения. Небольшие пощади квартир, много студий или однокомнатных квартиры. Площадь кухни, обычно не превышает 8 кв. метров. Площадь однокомнатной квартиры начинается от 26 кв. метров, студии – от 21 кв. м. В квартирах низкие потолки (от 2,6 до 2,75 м) — это позволяет сэкономить на строительных материалах.
Жилье «эконом-класса» можно охарактеризовать одним словом – стандартное. Многие застройщики уже не используют понятие «эконом», присваивая жилым комплексам класс «Стандарт». Чаще всего это панельные дома. Более 75% всей площади составляют квартиры. На общественные зоны остается всего 20-25%.
На обустройстве придомовой территории застройщики тоже экономят: высаживают молодые деревья, которые еще много лет будут расти, чтобы дать хоть-какую-то приличную тень, ставят типовые скамейки. Парковочных мест во дворе, обычно, на всех не хватает, они заполнены машинами. Детские площадки радуют яркостью пластика, но не качеством и экологичностью.
Жилье «эконом» возникает обычно в спальных районах города, на окраинах, где земля под застройку дешевле.
Жилье «комфорт-класса» — что это значит?
К инфраструктуре жилья в классе «комфорт» предъявляются более высокие требования. Рядом должны быть поликлиника, детский сад, школа.
«Комфортное» жилье — самый массовый сегмент и рассчитано на людей со средним достатком. Чтобы привлечь покупателей, застройщики стремятся построить свои жилые комплексы выше уровня «эконом» по отдельным характеристикам, но при этом сохранить доступную цену. Общая площадь квартир здесь уже больше. Кухня 8-12 кв. м, однокомнатная квартира 28-45 кв. м. Потолки могут быть чуть выше — от 2,7 до 2,9 м.
Большинство отличий жилья класса «комфорт» от «эконом» касаются придомовой территории и мест общего пользования. В таких ЖК есть подземный паркинг, «закрытый двор», продуманные детские площадки. Часто предполагается зонирование площадок в зависимости от возраста детей. Дворы должны быть озеленены, вход в подъезды находится на уровне земли, обязательно есть домофон и консьерж-сервис.
Преимущества ЖК класса «комфорт» могут быть связаны и с местом расположения. Такой комплекс как правило находится ближе к центру или к метро, либо предполагает улучшенную экологию: рядом парк, вид на реку…
Что такое жилье «бизнес-класса»?
Жилье класса «бизнес» рассчитано на более состоятельных людей. При его строительстве стремятся не экономить на материалах и максимально улучшить качество жизни будущих собственников. Из-за чего стоимость выходит значительно выше, чем у жилья массового сегмента.
Для строительства домов «бизнес-класса» создается индивидуальный архитектурный проект. Дома возводятся в престижных районах города. Чаще всего они удалены от больших дорог и промышленных предприятий. Большое внимание уделяется инфраструктуре. Она или уже есть, или создается. Поблизости всегда расположены лицеи, гимназии, частные школы, модные фитнес-клубы, салоны красоты, дорогие рестораны и клубы.
Строительство таких ЖК чаще всего монолитное, или кирпично-монолитное. Как правило, внутренних несущих стен нет, свобода перепланировки для владельцев не ограничена. Часто можно встретить нестандартные квартиры: двухуровневые, с зимним садом, вторым светом, террасами. Высота потолков — от 3 м.
Не менее 30% площади дома составляют общественные зоны, в которых могут располагаться ресепшн, лаунж, детская комната, спортивный зал. Дизайнерская отделка создает индивидуальность пространства.
В ЖК «бизнес-класса» обязателен подземный паркинг с количеством машиномест не меньшим, чем количество квартир в доме.
Большое внимание уделяется безопасности. Доступ во двор открыт только для жильцов дома. Обязательны круглосуточная охрана, консьерж, видеонаблюдение в общественных местах и вокруг дома.
Класс жилья «элит» (премиум)
Элитная недвижимость занимает небольшую часть рынка. Не все классификации жилья выделяют ее от остальных. К элитному жилью предъявляются те же требования, что и к «бизнес-классу», но возведенные в высшую степень.
Строится это жилье в самых престижных районах города, часто с видом на главные достопримечательности или в непосредственной близости к ним. Дома возводятся не просто по индивидуальным проектам, но по авторским проектам известных архитекторов. Свобода планировки квартир ограничена только наружными стенами здания. Полный полет фантазии!
Инфраструктура таких комплексов рассчитана только на своих жильцов: фитнес-центры, бассейны, SPA, рестораны. Для остальных — вход по приглашению или по звонку. Отделка всех общественных зон эксклюзивная, по индивидуальным дизайн-проектам, в отделке преобладают дорогие материалы, дизайнерские авторские элементы.
Ландшафтный дизайн, арт-объекты, фонтаны – обычное дело для придомовой территории жилья класса «элит». Парковочных мест в подземном паркинге, как минимум, в 2 раза больше, чем квартир в доме, чтобы на одну квартиру могло приходиться два парковочных места.
Однокомнатные квартиры в этом сегменте редкость, если не считать просторных студий для творческой элиты площадью от 50 кв. метров. Количество комнат здесь не ограничено. Высота потолков до 5 метров.
Элитные дома, как правило, оборудованы аварийным электроснабжением и собственной котельной. В каждой квартире установлена система климат-контроля. Воздух и вода проходят дополнительную предварительную очистку.
Единой классификации жилья на рынке не существует, и каждый застройщик придумывает ее под себя. Покупатель ориентируется на цену, локацию и другие параметры конкретного объекта.
На первичном рынке выделяют четыре класса жилья, но ни в одном нормативном акте нет утвержденной классификации новостроек. Не так давно появились подклассы — «комфорт плюс», «бизнес-лайт», «высокий комфорт», это еще больше запутывают покупателей, стирая границы между классами.
Уже очень давно идут споры, нужна ли регламентированная классификация жилья или нет. Некоторые девелоперы полагают, что нужна, так как это позволит избежать обманутых ожиданий со стороны покупателей. Другие не видят необходимости в закрепления стандартов и считают, что каждый проект должен рассматриваться по конкретным характеристикам, что класс жилья не должен быть фактором, определяющим качество проекта.