Льготная ипотека появилась в апреле 2020 года, в самый старт коронакризиса. В период спада в экономиках, рынки недвижимости обычно НЕ растут: доходы населения снижаются, кредитоспособность падает, люди экономят.
Но только НЕ в России.
Именно с апреля 2020 года строительная отрасль начала расправлять крылья. И вот почему.
✔️ 1 - Реформа долевого строительства перекрыла кислород застройщикам. В итоге, они быстро сориентировались - и подняли цены.
С июля 2019 года после введения эскроу-счетов и перехода на проектное финансирование строительному бизнесу перестало быть выгодным продавать объекты на ранних стадиях строительства дешевле, чем на этапах завершения.
Доходность вложений с новостройки на стадии котлована с целью продажи ее ближе к сроку сдачи - спекуляция давно минувших дней.
Застройщики подняли цены. Но потеряли спрос: покупателям стало быстро понятно, что нет смысла вкладываться в новостройку и ждать три года, если можно купить готовое жилье за те же деньги.
Чтобы как-то поддержать строительную отрасль, появилась льготная ипотека именно на новостройки.
2 - Льготная ипотека под 6,5% продлена до 1 июля 2021 года + Минстрой уже заявил о необходимости последующего продления программы
Как только люди увидели, что теперь можно купить квартиру под 6,5% годовых, когда пару летназад - минимум можно было найти под 9-10%, то всем срочно понадобилось жилье.
Во всем мире рынок недвижимости в период пандемии - просел. В России же - вырос.
С одной строны, все неплохо: банковский сектор оживился, продавая все больше займов. Застройщики хоть как-то вернули рентабельность проекта. Люди могут сэкономить.
Но.
Льготная ипотека только разгоняет цены на недвижимость
Недавно откуда-то пошел звон, что в ближайшее время цены на недвижимость упадут. Это версии из серии "рубль завтра обвалится, покупайте доллар".
Есть, прости господи, некоторые ютуб-каналы, где рассказывают о том, что надо подождать с покупкой недвижимости: цены скоро вот-вот упадут.
С чего вдруг могут упасть цены на недвижимость?
ФАС проверяет застройщиков на предмет сговора в отрасли: по мнению президента РФ, цены на новостройки уж слишком высокие.
Ой, серьезно?? Только заметили? А когда льготную ипотеку вводили, не было идей, что ИМЕННО ТАК И БУДЕТ?
- в среднем по России стоимость жилья выросла на 12%,
- в Северной Осетии — на 30%,
- в Орловской области — на 19,7%,
- в Адыгее — на 19,3%,
- в Амурской области — на 18,6%,
- в Рязанской области — на 17,6%
Могут ли проверки застройщиков снизить цены на недвижимость? В названных регионах выше - возможно.
Проверять-то ФАС, может сколько угодно, только бизнес есть бизнес. У застройщиков нет собственных оборотных средств, проекты реализуют на кредитные деньги (до реформы - на деньги дольщиков). Как бы мы не хотели, но с трудом верится, что застройщики пойдут на снижение цен в городах-миллионниках.
Поток новых покупателей новостроек в ипотеку под 5-6% годовых уже задрал цены на недвижимость
- цена квартиры в Москве выросла на 1,5 млн рублей к августу 2020 года;
- цена квартиры в Петербурге - на 500-800 тысяч к тому же периоду.
О каком снижении цен на недвижимость может идти речь?
Если даже вырастет ключевая ставка ЦБ РФ (а она уже растет), следом пойдут ставки по ипотеке в рост. Быть может теперь прибыль иначе перераспределится между застройщиком и банком (побольше в пользу застройщика).
Однако какого-то глобального снижений цен обратно на 1,5 млн (МСК) или на 800 тысяч (СПб) я бы не стала ожидать.
Как сообщает ТАСС, рост цен на жилье в России продолжится до завершения программы льготной ипотеки.
К концу 2021 года рост цен на недвижимость перекроет все выгоды льготной ипотеки. А кто пострадает сильнее всех? Простые люди.
В чем опасность на населения продления льготной ипотеки
- "Дешевые кредиты" закончатся, а высокие цены на квартиры - останутся.
- Новые ипотеки придется выдавать на более дорогую недвижимость, а значит, и риски будут больше.
- Рост цен на недвижимость происходит в РАЗГАР КРИЗИСА, когда реальные доходы населения падают.
По данным аналитиков, надежность должников в России снижается. В среднем, люди отправяют в ипотеку 80% своего ежемесячного дохода на фоне безработицы и стагнации в мировых экономиках. А жить на что?
Более того, судя по объемам выдаваемых кредитов населению, скоро проблемы могут начаться у банков: в финансовых организациях просто исчезнет ликвидность рубля. По этом причине, и придумали схему облигаций Дом.РФ, которые будут выдавать ценную бумагу в обмен на ипотеку.
Деньги, вырученные от продажи облигаций, получают банки, которые и выдают кредиты людям, чтобы продолжить выдачу новые ипотек. Гарантом по этим облигациям выступает сам Дом.РФ (государственный ипотечный банк), который, в случае кризиса, будет исполнять свои гарантии из кармана налогоплательщиков.
Эта схема про облигации Дом.РФ - весьма любопытное мероприятие. Сделать более подробный разбор об этом?