Все больше горожан стремятся приобрести, пусть и несколько соток земли, но своих. За городом, вдали от суеты и бензинового смога. Кто-то предпочитает строить будущее семейное гнездо с нуля, другие – купить сразу готовое место, где можно отдохнуть душой и телом. Как не ошибиться с приобретением и на что стоит обратить внимание – в нашем материале.
Место
Задумываясь о приобретении загородной недвижимости, каждый потенциальный дачник должен ответить для себя на вопрос: «Зачем?». Цели, для которых приобретается дом вдали от городской суеты, могут быть разными, соответственно и требования к покупке меняются.
Если дача приобретается исключительно для отдыха, то главное требование к месту – лишь бы нравилось потенциальному владельцу. А вот если задались целью собирать урожай – все сложнее, особенно в Сибири.
Тут демонстративен пример Иркутска. Горожане, чьи дачи расположены в сторону Байкала, по Байкальскому тракту, относительно без проблем снимают ведрами сливы и вишни. А тем, чьи «фазенды» расположены на север от города, по Качугскому тракту, иногда даже за урожай картошки приходится побороться. Кстати, это очень влияет на цену самого участка. Оценить перспективы потенциальной семейной житницы горожанину на первый взгляд непросто. Поэтому опытные садоводы советуют для начала заглянуть за заборы в приглянувшемся садоводстве и посмотреть, что выращивают соседи.
Но важно помнить: не факт, что если у соседей все цветет и колосится, то у вас будет так же. Иркутянка Вера Антипина занимается садоводством 45 лет. Рассказывает: когда они от завода получили с мужем дачу, даже картошку правильно посадить не умели.
«Мы же городские как размышляли: а вот возле реки участок, значит хороший. А какая это сторона - северная или южная, об этом подумать и в голову не приходило. Да и сажали картошку так: закопали и ждем урожая. Потом уже когда несколько лет прошло, стали разбираться. Земля должна быть удобрена. Да не так, что вывалил две машины навоза и ждешь - когда все взойдет. Это надо делать из года в год. У хорошего хозяина сразу землю видно, она жирная, ухоженная. И потом если теневой участок, то много от него не жди», - вспоминает старейшая дачница в садоводстве.
Оценивая качество земли, потенциальному покупателю не стоит забывать и о транспортной доступности. В большинство садоводств, как минимум летом, ходит общественный транспорт, но качество дорог везде разное. До некоторых дач можно докатиться по асфальту, в других случаях трястись по разбитой грунтовке. Это тоже отразится на цене потенциальной покупки. Ну и не стоит забывать, что осенью урожай и заготовки надо как-то вывозить с дачи.
Сами себе юристы?
Определившись с местом, можно искать подходящий участок. Первое, на что необходимо обратить внимание: документы. По словам специалистов по недвижимости, именно загородный сегмент самый запутанный. Тут есть масса форм собственности: СНТ, ДНТ, кооперативы, частная собственность и так далее. Чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов в дальнейшем, при выборе дачи стоит остановиться на тех объектах, которые уже в собственности.
Правда, есть один нюанс – они, как правило, несколько дороже. Причем разница в цене может составлять до 50 %. Это первый фильтр: дача, у которой в порядке все документы, вряд ли будет вполовину дешевле точно такой же соседской. Риэлтор Анна Караваева рекомендует прежде, чем совершать покупку, ознакомиться с минимумом документов, которые должен представить продавец.
«Как минимум, должны быть кадастровые паспорта на землю и дом, границы участка определены в соответствии с законодательством. Тут не лишним будет заказать выезд геодезистов на место, они определят фактические границы участка. Что же касается самих строений на участке, надо тщательно проверить соответствуют ли площади, планировка строений и материал, из которых они возведены, тому, что указано в документах. Если эта часть документов в порядке, то дальше проверяем, обладает ли продавец правом собственности на участок, наличие третьих лиц, которые могут на него претендовать, банковские и прочие обременения», - перечисляет риэлтор.
По словам Караваевой, если покупатель сам не риэлтор, причем занимающийся именно загородной недвижимостью, или не юрист экстра-класса, то подводных камней, с которыми можно столкнуться, десятки. Поэтому надежнее совершать покупки через риэлтерские агентства. Это может несколько удорожить покупку, но избавит от рисков остаться вовсе без денег и участка. Кстати, при составлении договора с риэлторами необходимо четко прописать ответственность сторон.
Под крышей дома. Моего?
Разобравшись с пакетом документов, можно перейти к самому дому. Причем строители рекомендуют начать именно с него, как с самого дорогого элемента всей будущей дачной идиллии. Первое, на что стоит обратить внимание – это материал, из которого изготовлен дом. Тут важно держать в уме несколько цифр: строение в кирпичном исполнении без капитального ремонта простоит минимум лет 50. Строение из «кругляка» примерно столько же, но при условии правильного ухода. Срок жизни дачи из бруса – в среднем 25 лет. Поэтому для начала стоит поинтересоваться датой постройки.
По словам строителя Олега Шведцова, такие сроки эксплуатации, в среднем верные, но зависят от многих условий. Поэтому даже если дому 3-5 лет, и выполнен он из кирпича, гарантий долговечности само по себе это не дает. Первый враг жилья – это сырость. Со временем она разрушит любое строение.
«Конечно, не имея опыта в строительстве, сложно дать оценку дому, который ты видишь впервые. Но даже для дилетантов многое станет очевидным, если знать, куда смотреть в первую очередь. Важно помнить, что гниение любого дома начинается с земли. И зачастую даже не обязательно лезть в подвал, чтобы оценить состояние. Если мы говорим о деревянном строении, то необходимо посмотреть нижние венцы дома. Если они трухлявые, или имеют следы сырости, то в ближайшее время вы столкнетесь с необходимостью их замены. Это процесс трудоемкий. Соответственно, это может стать предметом для торга. Но лучше воздержаться от приобретения, поскольку неопытным взглядом оценить масштаб и стоимость работ достаточно непросто», - советует строитель.
Самыми устойчивыми к сырости деревянными строениями считаются дома, нижние венцы которых сделаны из лиственницы. Эта порода дерева практически не подвержена гниению, и срок эксплуатации таких дач может достигать сотни лет. С кирпичными домами сложнее, поскольку оценить качество бетона непрофессионалу непросто.
Убедившись в сохранности фундамента, можно поднять глаза выше. Визуально иногда сложно определить ровные ли стены, и не «повело» ли дом. Тут на помощь может прийти самый простой прибор – отвес. Груз на веревке всегда висит перпендикулярно земле, поэтому он укажет на отклонение стены от вертикальной оси.
Хозяйский двор
Разобравшись с домом, можно обратить внимание на надворные постройки и грядки. Их состояние расскажет о характере предыдущего хозяина достаточно, чтобы понимать, насколько ухоженная дача в целом. Впрочем грядки, теплицы, сарай для инструмента – дело вкуса и их легко перемонтировать под требования нового хозяина. А вот баня – один из краеугольных камней дачного отдыха, и тут следует остановить взгляд.
Важно помнить, что баня подвержена еще большей сырости, чем жилой дом, поэтому к ее строительству предъявляются особые требования. Во-первых, в ней не должно быть запаха сырости или гари. И от того, и от другого спасает вентиляция. По мнению плотника с 30-летним стажем Вячеслава Агапова, построить хорошую баню совсем не проще, чем добротный дом.
«Сейчас в погоне за внешней красотой многие ставят баню на бетонный фундамент. Но тут нужен хороший дренаж. Если вода будет плохо уходить в почву, ваша баня будет стоять в болоте. Соответственно быстро сгниет. Я предпочитаю баню на деревянной основе. Так вода будет гарантировано уходить, и это даст сквозняк для проветривания. Еще одна распространенная ошибка – баню рубят в «закрытый стык», или «в замок», как жилой дом. Такое соединение венцов необходимо для жилого дома, чтобы держать тепло как можно дольше. Для бани же нужно проветривание углов, чтобы сырость долго не стояла, поэтому тут лучше рубить венцы в «открытый стык». Пусть не так красиво, зато прослужит такая баня дольше. Ну а «нагнать температуру» - не проблема, если печь хорошая», - делится мастер.
Кстати, печи и в доме, и в бане – это источник пожарной опасности, поэтому они должны быть не прогоревшими, если речь идет о металлических, и без трещин – в случае с кирпичными. В любом случае они не должны дымить внутри помещения.
Конечно, это далеко не полный перечень того, что требует внимания при покупке. Как говорят специалисты, мелочей здесь вообще нет, поэтому к сделке желательно подходить взвешенно, чтобы не жалеть в последствии. И не стесняться спросить у знающих людей. В конце концов, ведь дача планируется как место комфортного отдыха, а не источник постоянной головной боли.