Пару лет назад ко мне обратилась семейная пара со звонкой фамилией Громогласовы с просьбой сопроводить сделку по покупке двухкомнатной квартиры в районе станции метро Достоевская. Требование к району было однозначным. Нашли они эту квартиру самостоятельно и уже успели договориться с продавцом, что в договоре купли-продажи квартиры цена будет указана с некоторым занижением…, Казалось бы, ничего сложного. В данной ситуации помог мой опыт работы юристом, в т.ч. с проблемными объектами.
Если в отношении покупаемой квартиры я не выявил каких-либо рисков, то в отношении собственника – продавца квартиры мной была собрана информация об имеющейся у него задолженности по кредитным обязательствам в сумме более 600 тысяч рублей, а также его неплатежеспособности. Продавец на тот момент был попросту безработным.
Я увидел явный риск для своих клиентов – продавец в ближайшее время может быть признан банкротом, а значит все сделки, которые он совершил в течение трех лет до признания его банкротом, могут быть оспорены в суде. Поэтому я рекомендовал своим клиентам настоять на указании в договоре купли-продажи квартиры полной – рыночной стоимости объекта, которая, по моей оценке, была на 40-50% выше той, которую продавец хотел указать в договоре.
В переговорах с продавцом (только уже с моим участием) добиться договоренности по полной цене не удалось. Громогласовы, конечно, были несколько разочарованы результатом, но все-таки согласились на поиск другой квартиры. Через полтора месяца я нашел отличный вариант квартиры для них и мы совершили сделку.
Спустя еще три месяца, уже после того, как они стали счастливыми обладателями прекрасной двушки, я обнаружил на сайте арбитражного суда СПб и ЛО сведения о признании продавца, у которого были долги, банкротом. Конечно же я сообщил об этом и моим Громогласовым. Их восторгу предела не было. Если бы мы купили ту квартиру по «заниженной» цене, то договор бы был оспорен. Вот тогда бы была трагедия для Покупателей, которые бы и квартиру потеряли и денег
бы своих вряд ли когда-то увидели. А разница в цене составляла больше 4 миллионов! Но это уже совсем другая история ))
Вывод: Был выявлен риск оспоримости сделки при продаже объекта по заниженной цене при возможном банкротстве продавца в будущем.
Вадим РУКОМОЙНИКОВ, агент по недвижимости, риэлтор, юрист.